本文來源：時代財經(jīng) 作者：周夢梅

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央行發(fā)布三份重磅文件，個人住房貸款金融政策再迎調(diào)整優(yōu)化！

5月17日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策》、《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》，同時央行與國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策》。

其中，《調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例政策》明確，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

《關(guān)于調(diào)整商業(yè)性個人住房貸款利率政策》的通知提到，決定不再設(shè)置全國層面的首套房、二套房房貸利率政策下限。

“房貸首付比例低至15%，這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對時代財經(jīng)表示。

《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》明確，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

重磅政策出爐后，“房地產(chǎn)”、“公積金”沖上微博熱搜。不少網(wǎng)友最關(guān)心的問題是，本次個人住房公積金貸款利率下調(diào)，是否對以公積金貸款的存量房貸適用？

時代財經(jīng)注意到，5月17日下午，多個地方公積金管理中心發(fā)文稱，已放款的個人住房公積金貸款自2025年1月1日執(zhí)行新利率。

據(jù)汕頭市住房公積管理中心發(fā)布的《關(guān)于下調(diào)個人住房公積金貸款利率的通知》，2024年5月18日前已放款的個人住房公積金貸款（含貼息貸款中公積金貸款部分），自2025年1月1日執(zhí)行新利率。首套房按照5年以下（含5年）利率調(diào)整為2.35%、5年以上利率調(diào)整為2.85%的新利率執(zhí)行；二套房按照5年以下（含5年）利率調(diào)整為2.775%、5年以上利率調(diào)整為3.325%的新利率執(zhí)行。

此外，河南、甘肅天水等地也在官微上進行了類似發(fā)文，均稱今年5月18日前已放款的個人住房公積金貸款自2025年1月1日執(zhí)行新利率。

多位專家向時代財經(jīng)表示，新的公積金貸款利率適用于存量公積金貸款。

嚴躍進分析稱，這次個人住房公積金貸款利率下調(diào)，主要是針對新的購房需求。“存量公積金貸款利率是否會跟著一起調(diào)整，央行的文件并未作詳細說明，后續(xù)央行應(yīng)該會有解釋性的說明文件出臺。”

其還稱，“個人認為，明年存量公積金貸款利率會跟著（這次）新利率一起調(diào)整。”

“本次公積金貸款利率適用于存量公積金貸款，但具體到每筆房貸的調(diào)整日期，需要看當時的貸款合同約定。”郵儲銀行研究員婁飛鵬向時代財經(jīng)表示。

當日，時代財經(jīng)致電廣州公積金中心、深圳公積金中心，得到的回應(yīng)均是“暫時沒有收到下調(diào)存量公積金貸款利率的通知”。

按照以往經(jīng)驗，存量的公積金貸款，今年年內(nèi)仍會執(zhí)行原利率，自明年1月1日開始再執(zhí)行調(diào)整后的新利率。

這次房貸新政對市場將產(chǎn)生哪些影響？

“在當前的市場局面下，不必過早擔心新政可能引發(fā)的房價暴漲問題。”東方金誠研究發(fā)展部高級分析師馮琳對時代財經(jīng)稱，“從今日出臺的房貸新政來看，主要目標是降低首付比，引導(dǎo)居民房貸利率較低下行。背后的原因在于，首付成數(shù)和房貸利率是左右樓市走向的關(guān)鍵，直接決定了居民的購房成本和對未來樓市的預(yù)期。”

馮琳還表示，由此可能對商業(yè)銀行凈息差帶來的收窄壓力，將主要通過下調(diào)存款利率的方式緩解。

嚴躍進則表示， 此次政策對于后續(xù)各地公積金貸款的申請、購房成本的降低以及支持住房消費提振具有積極作用，尤其是疊加房貸首付政策，對于后續(xù)購房者積極入市會產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

上述重磅政策發(fā)布后，A股房地產(chǎn)服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)板塊領(lǐng)漲兩市，并掀起漲停潮，其中綠地控股、金地集團、大悅城、萬科A、保利發(fā)展等多只個股漲停。截至5月17日收盤，Wind房地產(chǎn)服務(wù)板塊指數(shù)(882118.WI)漲幅高達7.31%。