按15%執(zhí)行首套房首付比例、取消房貸利率下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率……“517”新政后，超20個(gè)省（區(qū)、市）優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策的消息紛至沓來(lái)，政策組合拳正加速落地見效。

其中，多地銀行迅速開始執(zhí)行差別化住房信貸政策，部分城市首套房貸利率降至3.1%起，不過(guò)隨著存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。

一線城市加入調(diào)整行列

5月17日，中國(guó)人民銀行連發(fā)三則重要通知，宣布取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例。上海、廣州、深圳等一線城市率先采取行動(dòng)，積極調(diào)整房貸政策，以響應(yīng)央行的這一新舉措。

一線城市的房地產(chǎn)金融政策走向尤其受到關(guān)注。5月27日，上海發(fā)布房地產(chǎn)新政，在限購(gòu)、限貸、二手房交易等方面全面展開積極調(diào)整；28日，廣州、深圳相繼出臺(tái)新政，明確調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)、信貸等政策。三地政策調(diào)整體現(xiàn)了分對(duì)象、分區(qū)域優(yōu)化的原則，而非簡(jiǎn)單的“一刀切”。

上海率先將首套房商貸首付降為20%、二套降為35%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房最低首付比30%；首套房商貸利率降為3.5%、二套降為3.9%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房商貸利率3.7%。

隨后跟進(jìn)的深圳將首付比調(diào)整為首套房20%、二套房30%，房貸利率也自29日起調(diào)整為首套房3.5%、二套房3.9%，顯著降低購(gòu)房按揭成本。而廣州成為唯一一個(gè)執(zhí)行“一降到底”的一線城市，購(gòu)房首付比則調(diào)整為首套房15%、二套房25%，并成為當(dāng)前一線城市中唯一取消房貸利率下限的城市。

值得一提的是，上海地區(qū)已有銀行按照最新房貸利率和首付比例執(zhí)行。上海商貸首套利率由3.85%降至3.5%，二套從4.25%降至3.9%，重點(diǎn)六區(qū)從4.15%降至3.7%。利率下降幅度在35個(gè)基點(diǎn)和45個(gè)基點(diǎn)。若按照首套最新貸款利率、等額本息還款30年、貸款金額100萬(wàn)計(jì)算，此次上海首套房貸利率降低后，月供由4688元降至4490元，減少約198元，利息總支出減少7.12萬(wàn)元。

廣州主要銀行立即就房貸利率達(dá)成共識(shí)，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。深圳地區(qū)銀行首套房貸利率已從3.85%下調(diào)到3.5%，降幅達(dá)35個(gè)基點(diǎn)。

超八成城市落地房地產(chǎn)金融新政

5月底，一線城市之外，全國(guó)多地紛紛加入了執(zhí)行差別化住房信貸政策的行列。湖南省內(nèi)14個(gè)地級(jí)市已全面取消首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，全面下調(diào)了商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例，目前湖南部分城市首套個(gè)人住房按揭貸款利率水平較新政前最大降幅達(dá)65個(gè)基點(diǎn)，二套房最大降幅接近100個(gè)基點(diǎn)。

5月31日，四川房貸新政正式發(fā)布，已有多家銀行按照最新政策執(zhí)行，首套房貸款利率最低為3.35%，二套房貸款利率最低為3.65%。

目前全國(guó)一線城市中，除了北京城六區(qū)首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進(jìn)入“3字頭”。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已有超200個(gè)城市明確發(fā)布政策文件執(zhí)行15%首套房首付比例，超250個(gè)城市明確取消房貸利率下限，超八成城市已落地執(zhí)行新一輪房地產(chǎn)金融政策。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已有城市部分銀行執(zhí)行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。

房地產(chǎn)金融新政密集落地，從新政發(fā)布到變成“真金白銀”，樓市活躍度明顯提升。近期多地樓市熱度有所回升，房產(chǎn)銷售和中介機(jī)構(gòu)的看房量、咨詢量、下單成交量都有明顯增長(zhǎng)。

新增與存量利率差再度加大

在新增房貸利率大幅度下降的同時(shí)，存量客戶的利率是否會(huì)有所下降再度成為關(guān)注重點(diǎn)。“什么時(shí)候，存量房貸利率也能降下來(lái)。”近日來(lái)在社交平臺(tái)上，網(wǎng)友關(guān)于存量房貸利率的話題討論度較高。有深圳業(yè)主表示，2019年10月至2023年9月買房的居民不僅房?jī)r(jià)在高位，利率也在最高位，且本輪沒有任何調(diào)整，這個(gè)時(shí)間段的存量貸款用戶無(wú)法享受到利率降低的好處，部分購(gòu)房者開始考慮提前還貸。

多地銀行都將增量房貸利率統(tǒng)一調(diào)降至下限，而存量房貸利率的調(diào)整暫時(shí)沒有相關(guān)政策出臺(tái)。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，當(dāng)前雖然增量房貸利率和存量房貸利率之差再度被放大，但如此大幅下調(diào)存量房貸利率加點(diǎn)部分的可能性不大。中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，短期內(nèi)銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率的預(yù)期較低，但在大力推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的背景下，不排除未來(lái)監(jiān)管部門出臺(tái)政策引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)的可能。銀行業(yè)內(nèi)人士提示，存量房貸客戶是否提前還貸要從自身實(shí)際情況出發(fā)，理性對(duì)待，切勿盲目跟風(fēng)。

“存量房貸利率下調(diào)，一方面降低月供負(fù)擔(dān)，扭轉(zhuǎn)通縮局面；另一方面，也會(huì)抑制提前還貸的傾向。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，存量房貸存在調(diào)整的必要。如果不降低存量房貸利率，估計(jì)又會(huì)迎來(lái)新一輪的提前還貸潮，或者是借道經(jīng)營(yíng)貸、普惠貸等置換房貸，穩(wěn)定房貸規(guī)模、穩(wěn)定房地產(chǎn)金融加速器效應(yīng)的政策初衷就很難實(shí)現(xiàn)了。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，相關(guān)部門可從金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的角度，對(duì)存量房貸利率的下調(diào)納入后續(xù)研究范疇之中。李宇嘉認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)金融政策部署可以著眼于稅費(fèi)政策，比如降低或減免契稅、個(gè)稅和增值稅，以加速庫(kù)存去化、穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。

不過(guò)存量房貸利率未來(lái)有望跟隨5年期以上LPR品種而下降。今年2月，5年期以上LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，LPR仍有調(diào)降空間。存量房貸客戶將在合同約定的“重新定價(jià)日”時(shí)根據(jù)最新5年期以上LPR品種重新定價(jià)，對(duì)于多數(shù)房貸族來(lái)說(shuō)，明年1月房貸將會(huì)迎來(lái)新一輪調(diào)整。

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