中房报记者 徐妍 北京报道

物业管理行业上市企业阵营将添加一名重量级成员。

9月29日，备受行业瞩目的万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）在港交所主板挂牌上市，股票代码为2602.HK。

物业管理行业上市企业阵营添加了一名重量级成员。

万物云在港交所挂牌上市后，今年前三季度，已有7家物业企业完成上市。其中包括上半年完成上市的3家物业企业金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务，下半年完成上市的物业企业中，有7月8日山东首家赴港上市的物业企业鲁商服务，8月24日完成赴港交所IPO的地方国资背景物业企业苏新服务，以及8月30日完成证券简称变更、以“借壳”方式上市的A股物业企业中天服务。

对于物业企业来说，完成上市的过程更像是进入一座“围城”。

四年来，排队递表等待赴港IPO或者筹谋在A股完成独立上市的物业公司一直熙熙攘攘如过江之鲫，但是经历了近两年的风口“退热”、估值缩水后，物业企业新股上市即破发、板块平均市盈率PE均值跌破十倍的情况也见怪不怪了。

或许，眼前并不是完成上市的最佳时机。但无论是对于综合大型房地产开发集团关联的物业企业，还是独立物业企业来说，在融资渠道收紧、境外债发行难度增大的现实面前，拆分物业公司上市或者完成独立物业上市，仍然是一条劈荆斩棘的发展之路。

物企的上市“围城”

“审核周期非常长，在港股上市即破发的情况也经常发生，A股物业板块的抗跌性要优于港股物业板，但是许多企业选择港股是出于整个集团发展的长远战略考虑，所以这几年A股上市的物业企业只有5、6家。”一家曾在港股上市物业公司任职的企业高管告诉中国房地产报记者，许多物业企业的上市时机都是“身不由己”。

在他看来除了少数的独立第三方物业企业之外，绝大多数的物业企业都无法摆脱跟地产母公司或者所在集团公司千丝万缕的联系。“如果不能完成上市融资，（物业资产）可能就被卖掉了。当然完成了上市，（股权）也可能会被置换或者抵押掉。”

另外一个残酷现实是，即便完成了上市又是否能够达到预期的募资目标呢？

以今年上半年完成上市的3家物业企业来看，金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务，截至2022年6月30日的现金余额分别为10.44、2.28、2.18亿元。

这3只物业股“新兵”，金茂服务的资本成色最佳，凭借央企身世背景引入五名基石投资者，正式在港交所挂牌上市的募资净额约7.59亿港元。力高健康生活、东原仁知服务因本身规模有限，IPO所得募资款也并不多。其中，力高健康生活发售价定价每股4.1港元，募资2.05亿港元。东原仁知服务完成IPO上市，包括部分行使超额配股权在内，募集资金净额合计约1.398亿港元。

力高健康生活是力高地产集团下物业管理平台，于2021年6月9日初次递表，经历二度递表后终于在今年3月31日完成了IPO上市。作为IPO后股价表现不错的上市物业企业，上市不到10天，其控股股东力高集团就将持有的1.5亿股股份进行了质押以换取力高集团3年期、8亿元人民币的商业贷款。

新上市物企经受估值考验

9月26日，苏新服务发布2022财年中报。公司在2022年1月1日至2022年6月30日实现营业收入2.43亿元，同比增长9.92%，归属母公司净利润2850.6万元，同比增长21.84%，基本每股收益为0.38元。　　

苏新服务在8月24日完成上市，作为一家地方国资背景的物业企业，上市时披露的在管面积为690万平方米，最终发售定价8.6港元,发售募资总额1.673亿港元。

9月15日，苏新服务公告称，独家代表(为其本身及代表国际包销商)于2022年9月15日行使招股章程所述的部分超额配股权以补足国际发售中的超额分配，涉及合共104.7万股超额分配股份，占于超额配股权获任何行使前根据全球发售初步可供认购的发售股份总数约4.19%。

截至9月29日，刚上市一个多月的苏新服务的股价已经从上市当日的开盘价每股8.2港元跌至每股6港元。

与苏新服务的情况类似，作为规模不大物业企业，鲁商服务在资本市场经受着物业板估值下降的考验。

山东首家赴港IPO的物业企业鲁商服务在今年7月8日完成上市。Wind数据显示，截至9月26日，鲁商服务收盘价为每股2.32港元，总市值3.09亿港元，相较于其上市首日每股4.43港元的收盘价，总市值5.91亿港元，2个月左右时间，公司市值缩水近40%。

“压轴大戏”或改变行业走势

中信证券发布研报表示，物业管理行业成长空间广阔，政策支持力度大，空间相关的服务需求远未得到满足，2022年以来，央企物管龙头迎来战略发展机遇，行业底层运营效率还有显著提升空间。

在中指研究院物业事业部副总经理牛晓娟看来，港股物业服务板块在2021年已实现了较长时间快速增长，前期高增长带来如今的回调压力，房地产行业的内外部情势变化也加速了物业服务板块的探底。但是要看到，目前市场对物管企业的估值逻辑已经在转变，从重规模、重增速转变为更看重盈利质量，更关注业务结构、内在增长力、独立性和多元化布局情况。

相比2019年至2021年的辉煌，2022年前三季度上市物业企业的整体业绩表现及规模增速确实已不复往日。但是要看到，物管行业的“基本盘”还在稳步发展。

在50家发布2022年财年中报公布在管面积增速的物业企业中，有48家物业企业在管面积上涨，平均涨幅达到38.23%，与往期相比增长速度有所下降。其中，较上年同期增长最大的是金茂服务，同比上涨128.6%。

2022年半年业绩报显示，截至6月30日，金茂服务总收入约为10.97亿元，较去年同期增加约4.1亿元。报告期内，金茂服务的利润约为1.7亿元，较2021年同期增加约94%。若不计上市开支，经调整净利润约为1.83亿元，同比增加89.5%。

作为今年第一家上市的物业企业，金茂服务的利润增速，给市场带来了一定的积极信息。

而万物云的上市，无疑是2022年物业管理行业的“压轴大戏”，或将成为提振下半年行业整体发展走势的重要契机点。