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文 | 酒管財經

魔方公寓仍在為上市夢想努力著。

4月28日，集中式長租公寓魔方公寓母公司魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱“魔方公寓”）二次向港交所遞交了招股說明書。

新的招股書當中，披露了魔方公寓最新的業績情況和公寓規模情況。毫無疑問，在規模上魔方公寓依然是獨立集中式長租公寓運營商中的最大企業。但在業績上，2022年，魔方公寓并沒有延續2021年的發展勢頭，盡管收入不斷增加，但卻又一次出現了虧損的情況。

另一方面，集中式長租公寓的市場規模在日益擴大，越來越多的酒店開始注意到長租生意，試圖切入這一市場分一杯羹。競爭對手增多，且大多實力強勁，這對魔方公寓來說，并不是一個好消息。

業績遭遇變臉

首先來看一下新的招股書中披露的一些最新數據。

截至2022年12月31日，魔方公寓有76245套在營公寓，覆蓋全國25座城市，門店數量388個。

實際上，在2022年6月末時，魔方公寓就已經擁有了76190套在營公寓。也就是說，去年下半年其新增在營公寓數量為55套。實際上，這樣的公寓增速與其2021年通過并購實現規模翻番相去甚遠。

但魔方公寓在招股書中提到：“2022年第二季度，就我們在上海的擴張計劃而言，提交予初步審查會議及最終審查會議以就其開業進行討論的租賃公寓的每月平均數量分別為392套及218套。隨著當地社會逐漸從新冠疫情恢復，該等數字于2022年第三季度分別增至1255套及632套。”

或許可以理解為，有不少公寓已經通過審查并籌備開業，在不久的將來，魔方公寓或許將重新展現出其擴張速度。

另外，《酒管財經》整理發現，在過去三年，盡管受到疫情的影響，魔方公寓的收入仍然在穩步提升。2020~2022年，魔方公寓的收入分別為9.49億元、14.71億元和17.14億元。

但與之相對的凈利潤則呈現出了“倒V”曲線。2020年，魔方公寓虧損2.3億元，而到了2021年則依靠收購及自身的有機增長，魔方公寓成功扭虧，實現凈利潤3.01億元。不過，2022年，新冠疫情的反復爆發對魔方公寓的運營造成了重大干擾，使得該年度錄得凈虧損2.46億元。

魔方公寓的業務模式有兩種，一是直營模式，在該模式下，該公司整租或租賃樓宇的一部分，并進行管理和運營；第二種是加盟和第三方托管模式，在該模式下，魔方公寓以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓。

但一直以來，其直營模式都是占收入的絕大部分，這種情況在2022年依然保持，該年度，魔方公寓直營業務收入占比為94.9%，加盟管理和第三方委托僅占比2.4%。

大蛋糕的機遇與風險

可以看到的是，租賃公寓行業的市場規模正在逐年擴大。根據弗若斯特沙利文數據，中國的租賃公寓行業的市場規模在2022年底已大幅增長至1.7萬億元，預計到2027年底將進一步擴大到2.6萬億元，復合年增長率為8.7%。

而同時根據上述機構數據，魔方公寓所在的集中式長租公寓市場將更迅速地增長，從2022年的511億元增加至2027的1366億元，復合年增長率為21.7%。

經歷了前幾年的野蠻生長，現階段的長租公寓市場，看起來迎來了好時代。在政策端，黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

再往前，2016年12月，政策定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要建立多渠道供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動各種住房租賃市場發展的政策逐步出臺。

但對魔方公寓來說，也面臨著一些風險。在招股書中，魔方公寓用很長的篇幅介紹了目前的風險因素，表達了謹慎且負責的態度，其中就包括整體經濟環境、出租率、改造成本等等多項因素。

而倘若只從業務模式上來看的話，魔方公寓的直營模式是其收入的主要來源，但魔方公寓自身并不擁有物業，這就要求其“先拿房、后改造、再招租”，公司前期需要支付租賃費、改造費等費用，隨后才能將房屋出租。

但在租賃和改造階段，后續的出租情況是一個未知數。“空置”，是魔方公寓最直接的敵人。

此前魔方公寓也提到，根據直營模式，魔方生活通常與公寓物業簽訂長期租約，初始租期一般為10~15年，與住戶的訂立的租賃租期一般為一年，由于與業主的租約和與住戶的租約的年期不一致，倘若住戶停止續租或魔方生活不能及時物色新住戶以填補與物業租期的剩余時間，可能會承受空置風險。

搶食長租公寓

蛋糕越來越大，搶食者就越來越多。

早在幾年前，就有一大批社會資本涌入這一賽道。例如大型地產開發商萬科、龍湖、旭輝、保利等；再如大型房屋中介鏈家、我愛我家等。此前有媒體報道稱，3年有超過百億資本流入長租公寓賽道。

而近幾年轉向長租公寓聲量較大的，則是酒店從業者。疫情期間，不少酒店開始介入長租公寓生意。長租客源的穩定接入，可以將出租率快速提升，消化空置成本，增加經營收益。

有不少酒店開始做起了長租生意。在社交平臺上，也有很多的年輕人推崇酒店的生活方式。華住旗下的全季、海友，錦江旗下的錦江之星、7天連鎖，住友旗下的布丁、智尚等品牌酒店在去年都紛紛推出了長包房業務。

同時，也有一些品牌開始著手酒店轉型公寓的生意。

以北京回龍觀地區的樂乎公寓為例，該公寓前身就是一家漢庭酒店，經過改造，將房型進行分類，采取運用不同房源可以根據季節和市場需求，采用長租和短租結合模式來提升整體出租率，房態展示上也適應雙邊需求，對項目自身而言，長租部分有著長周期的良好盈利，短租將會有單房價格的優異表現。

還有誕生于鉑濤集團的窩趣品牌，就針對“酒店+公寓”的合作策略推出了兩種模式，一種是酒店整店轉型長短租結合的“酒店式公寓”，長租房間由少至多進行改造經營，項目由窩趣公寓統一短租直連“錦江酒店”及各大OTA平臺，長租接入母公司百瑞紀數字化營銷渠道和線下直銷體系。

另一種是店中店模式，在較大體量的酒店中，改造部分樓層及房間數量作為長租公寓經營，窩趣派駐長租業務店長。

酒店轉型公寓的一個優勢就是物業空間分割靈活，不必進行大規模的物業改造。同時核心服務都是“住”，經營理念相同。

入局者增多，且加入成本較低，對于魔方公寓來說或許并不是好消息，但對于整個賽道的良性發展，或許有著更大的助推作用。