近日，有市場消息稱，興業銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券，引發市場關注。繼人民銀行表態透露支持存量房貸利率下調的信號后，“第一炮”會如何打響？

誰會打響“第一炮”

“我們現在還在等待總行的通知，目前只是說有幾個試點。”興業銀行廣州某支行的個貸經理對記者表示，屆時可能會發放1年期利率優惠券，并沒有說只有優質客戶才能獲得，可以關注公眾號獲得及時咨詢。

目前對于活動細節說法不一。有報道稱，該行推出的活動為：如有客戶預約提前還款，銀行可向客戶提供最高1年期70BP（基點）利率優惠券，并疊加提供一款專屬理財產品，通過該方案挽留提前還貸的客戶。也有報道稱，1年期的利率優惠券是針對存量房貸按揭客戶的，根據字面意思應該是第一年優惠，后面繼續執行原利率，其實早在央行表態支持存量房貸利率下調之前就早已經存在，初衷是為了應對客戶提前還貸的壓力，且僅在一些支行進行了小范圍試點。

多家興業銀行廣州支行的個貸部經理均表示，并沒有收到該活動的通知，只有少數試點。記者就此向興業銀行總行和分行詢問，截至發稿前，未收到對方回復。

除了興業銀行以外，包括平安銀行、中信銀行等股份行的廣東支行均表示，暫未收到調降存量房貸利率的消息。“目前還沒有接到通知，不同銀行的政策也不一樣，具體要看上面的通知。”某股份制銀行廣東分行工作人員告訴記者。

目前，在6月份5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下降后，廣州大部分商業銀行首套房、二套房貸款利率分別下調至4.2%和4.8%，也就是首套房利率為LPR，二套房利率為LPR+60BP。廣東的監管部門在近期發聲，將進一步引導存量房貸利率下調。

“引導銀行機構跟隨LPR下調同向降低貸款利率。”7月25日，在人民銀行廣州分行舉行的2023年上半年廣東省金融運行形勢新聞發布會上，人民銀行廣州分行調查統計處處長汪義榮表示。此前，今年6月份，廣東（不含深圳）商業銀行個人住房貸款利率同比下降0.74個百分點。

北上廣深作為一線城市，向來是房地產市場的重要風向標。目前上海、北京的銀行還未有所行動，記者詢問上海各股份行得到的答復為“暫未收到消息”。“各個省份的政策不一樣，我們也在等監管部門消息。”上海某股份制銀行的工作人員告訴記者。

哪個城市會率先打響存量房貸利率下調的“第一炮”？上周，江蘇省常州市部分銀行傳出消息，但隨即“啞火”。據報道，常州市并未出臺統一的指導文件和具體細則，但已有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進行了溝通，也有銀行同意下調存量房貸利率。但隨后，當地媒體刪除了“銀行同意下調存量房貸利率”相關內容。常州市各銀行的統一口徑為“尚未收到有關正式通知或文件”。

據浙商證券團隊的研判，新一線城市武漢、鄭州潛在調降的空間較大。武漢、鄭州的歷史加點幅度（取2017－2021年加點幅度均值，下同）接近100bp，潛在調降空間接近140bp；二線的南寧、惠州潛在調降空間較大；一線的廣州潛在調降空間相對大。廣州當前執行首套不加點利率，潛在調降空間約40bp。北京、上海當前加點均高于歷史平均水平，預計很難受益于本輪存量按揭利率下調。

嚴躍進認為，對于存量房貸利率下調，相關銀行有不同的答復，但總體上可以看出是有推進的。

“此類事件中，通過發放利率優惠券，其實說明銀行已經在做積極的思考。這種思考恰說明，銀行對于類似房貸利率過高、提前還房貸的市場壓力給予了關注。而且在今年上半年就已經有過各類操作和創新了。”嚴躍進對記者表示。

中小銀行或成排頭兵

目前還未有銀行正式給出存量房貸利率下調的落地方案，但市場認為，此次將由中小銀行率先出擊，逐步擴散至國有大行。

券商研報認為，存量房貸利率優惠將給銀行的穩健性和持續經營尤其是凈息差帶來一定壓力，個人住房貸款余額占比更高的國有大行壓力凸顯，因此，本輪存量房貸利率優惠預計還是會從中小銀行開始，逐步擴散到大型國有銀行。

根據民生證券發布的研究報告，假設存量房貸利率下調100個基點，當存量房貸置換比例分別為10%、30%、50%時，對銀行而言，分別對應388億元、1146億元、1940億元的利潤損失，分別占2022年商業銀行凈利潤2.3萬億元的1.69%、4.98%、8.43%，其影響不算小。

從銀行業的角度而言，2023年一季度，銀行業凈息差為1.74%，首次跌至合理水平以下；資本利潤率為9.3%，已無法支撐行業內生性資本補充，銀行業的壓力凸顯。

從房貸數據來看，據華鑫策略分析，2023年一季度金融機構商業性房地產貸款余額53.9萬億元，但是增速已經連續兩個季度處在極低水平，2022年四季度同比增速在1.5%，而2023年一季度進一步回落至1.3%；2023年一季度個人住房貸款余額38.9萬億元，同比增速在0.3%的歷史低位。商業房地產貸款余額占金融機構各項貸款余額比例也同樣出現回落，2023年一季度房貸占比為24%，較2022年一季度回落2個百分點。

“銀行間基于過去的操作經驗，本輪存量房貸的置換或將更快發生。但是鑒于當前的房貸利率結構與2008年有明顯的不同，且銀行仍有一定的壓力，仍要繼續讓利實體經濟來激發內生動能的修復，因此本輪存量房貸利率不會像2008年時期出現‘一刀切’的情況，更多可能根據存量房貸利率的不同，分階梯進行差異化下調。”華鑫策略研報表示。

星圖金融研究院副院長薛洪言認為，對于1年期的利率優惠券，重要的是有銀行開始就存量房貸利率調整進行探索。有了先行者，更多的銀行會加入進來，更多的政策和做法也會被創造出來。“長遠來看，調整存量房貸利率，符合銀行和購房人雙方的利益，在市場化博弈之下，我們可以對于存量房貸利率調整充滿信心和期待。”薛洪言表示。

來源:國際金融報