本文來源：時代周報 作者：黃宇昆

文|記者黃宇昆

自央行5月17日發布房地產金融新政以來，全國多省份120多個城市已密集落地，宣布降低房貸首付比例、取消房貸利率下限等。

5月24日，除廣州、深圳兩個一線城市外，廣東省內19個地市的房貸政策進行了調整，實施個人首套房貸首付比例15%、二套房貸首付比例25%的新標準，取消個人住房貸款利率政策下限。此外，河北、甘肅、云南、廣西、寧夏、重慶、湖北、山西、陜西等多個省份也已宣布調整當地個人住房貸款政策。

據時代周報記者不完全統計，“517房貸新政”落地一周以來，全國已有10余省份120多個地市宣布調整住房信貸政策。僅5月24日，便有100多個地市調整房貸新政。

不過，截至發稿前，北上廣深一線城市的房貸利率下限和最低首付比例暫未迎來調整。5月24日，廣州、深圳多位銀行業人士對時代周報記者表示，目前其所在銀行尚未執行新的房貸新政，仍在等待當地下發執行細則。

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一天超100城調整房貸政策

5月17日，央行、國家金融監管總局聯合發布三條重磅地產政策：下調住房公積金貸款利率0.25個百分點，取消全國層面個人住房貸款利率政策下限，全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。

人民銀行副行長陶玲在發布政策時表示，首付比例、房貸利率政策調整后，各地可因城施策，自主決定轄區內首套房和二套房最低首付比例和房貸利率下限，也可不再設置利率下限。

房貸新政發布以來，武漢打響落地“第一槍”后，合肥、長沙、西安等多個城市也相繼執行新政，均是將個人首套、二套房首付比例調整為不低于15%、25%，并取消房貸利率下限。

5月24日，河北、甘肅、云南、廣西等省份宣布全域下調個人住房貸款首付比例，并取消個人住房貸款利率政策下限；重慶市也落地房貸新政，調整房貸政策；廣東省內（除廣州、深圳外）19個地市的房貸政策也進行了上述兩項調整，并對于擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構可根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

據時代周報記者不完全統計，截至發稿前，已有10余省份超120個地市將首套房和二套房最低首付比例分別下調至15%和25%。

值得一提的是，在“517房貸新政”之前，已有不少城市已調整房貸利率下限。根據人民銀行一季度貨幣政策執行報告公布的數據，截至2024年3月末，全國343個城市（地級及以上）中，75個城市下調了首套房貸利率下限，64個城市取消了下限。

從房貸利率調整幅度來看，各地的調整幅度各有不同。據公開報道，武漢首套房貸款利率降低30個BP，從3.55%降至3.25%；二套房降低80個BP，從4.15%降至3.35%，降幅歷史最高。

另據市場消息稱，5月24日起，西安房貸利率商貸政策調整為首套利率在LPR基礎上下調40個基點，即3.55%，二套利率下調5個基點，即3.9%；首付比例政策方面，首套首付為15%，二套首付為25%。

中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示，從全國來看，調整首付比例和房貸利率的城市還在繼續增加，調整符合市場預期。“517房貸新政”全面落地后，預計大多數城市房貸利率下降0.3個至0.4個百分點；按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元，改善性需求住房的利息支出會減少更多。

一線城市暫未調整首付比例和利率下限

在本次房貸新政落地后，市場頗為關注一線城市的調整情況。

5月24日，時代周報記者以購房者身份致電多家廣州、深圳的銀行，得到的回復均為“暫未調整”“等待通知”。建設銀行廣州某支行工作人員表示，目前該行首套房最低首付比例仍為30%。“有政策下來，但還沒確定具體的比例如何，以官方披露消息為準。”

某股份行廣州分行客戶經理向記者介紹，該行目前首套房的貸款利率為3.85%，二套房貸款利率為4.25%，暫時還沒有接到調整的通知。

深圳的情況也相似，深圳某股份行個貸經理向時代周報記者介紹，該行個人按揭貸款首套房利率為3.85%，目前也還是三成首付，“深圳還沒發文跟進，我們也在等待消息。”該個貸經理稱。

在張大偉看來，一線城市的信貸門檻仍然相對較高，其政策動作向來有風向標意義。因此，其最終的落地情況，將在一定程度上影響整體市場的情緒。目前來看，預計一線城市調整幅度不會太大。

業內有觀點認為，“517房貸新政”以后，廣州深圳兩地新房市場和二手房市場表現都比較好，需要再觀察利好釋放后能否在不動首付比例的情況下推動市場。

值得一提的是，四個一線城市目前已經下調了個人公積金貸款利率。

5月17日，廣州住房公積金管理中心發布通知稱，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

此外，5月18日，上海、北京、深圳也宣布下調住房公積金貸款利率。三地個人住房公積金貸款利率均為下調0.25個百分點，與央行政策保持一致。

不過，在存量公積金貸款的利率調整方面四地略有不同，廣州、北京、上海在5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執行調整后的利率，深圳則是從2024年7月1日起開始執行調整后的利率。

房貸政策調整對銀行息差影響可控

個人住房貸款一直被銀行視為“優質資產”，此次房貸政策調整對于銀行業來說既是機遇也是挑戰。

一方面，去年以來，受提前還貸、樓市下行等因素影響，多家銀行個人住房貸款規模已經出現縮水。據Wind統計，2023年，42家A股上市銀行中有僅有14家銀行的個人住房貸款余額同比增加。

東興證券研報認為，從購房者角度來看，目前首付門檻、按揭資金成本均有較大幅度下調，政策力度較強，有助于釋放居民剛需、刺激成交量，提振住房按揭貸款需求。

另一方面，業內擔憂房貸利率下調對于銀行的凈息差會造成一定影響?；葑u評級認為，銀行盈利能力受影響或更為明顯。取消最低房貸利率下限和下調個人住房公積金貸款利率將進一步壓縮銀行 2024 年的凈息差。此外，貸款需求萎靡、貸款市場報價利率（LPR）下調、房貸重新定價、以及金融機構持續支持實體經濟的要求也會為銀行帶來進一步壓力。

據中金公司銀行業分析師林英奇分析，按照全年新發放按揭貸款利率下調30BP的預期，相關調整對銀行息差的負面影響約為0.8BP，對銀行利潤影響較小。

東興證券研報認為，在當前信貸供需環境下，新發放住房按揭貸款利率將進一步下行，行業息差仍面臨下行壓力。考慮到政策對銀行負債端成本調降的關注和推動，預計息差壓力可控。