本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者馮櫻子 北京報(bào)道

深圳房貸利率又降了，而這成為推動(dòng)張迪（化名）提前還貸的最后一根稻草。

5月底，深圳工作的張迪在朋友圈看到地產(chǎn)中介連發(fā)多條消息：首付最低20%，房貸利率降至3.50%，深圳樓市的春天來(lái)了！

看著“熱鬧”的朋友圈，張先生思考再三還是決定申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。6月9日，張迪對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，現(xiàn)在手機(jī)就能預(yù)約，而且不用等太久，一個(gè)月左右就能排上。

“大概是有還款能力的人都已經(jīng)提前還了吧。”張迪介紹，他2018年買房時(shí)貸款利率5.39%，2023年存量房貸利率下調(diào)過(guò)一次，加上LPR的調(diào)整，目前貸款利率已降至4.25%，為LPR+30BP。

但這份“小確幸”很快就被后續(xù)連翻下行的房貸利率打破了，截至6月7日，深圳地區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR-10BP調(diào)整為LPR-45BP。

這意味著，張迪的存量房貸利率，比如今新發(fā)放的首套房貸利率高出了75BP（即0.75%），這之間的差距讓張迪無(wú)法忽視。

在《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查過(guò)程中，有許多與張迪類似情況的購(gòu)房者。近期，深圳官方回應(yīng)暫不調(diào)整存量房貸利率加點(diǎn)后，他們當(dāng)中不少人將“提前還貸”列入了計(jì)劃。

但同時(shí)記者也注意到，此輪關(guān)于提前還貸的討論與去年不同。張迪介紹，所謂“提前還貸”并不是全部還清房貸，而是有幾萬(wàn)元還幾萬(wàn)元，因?yàn)樗?span lang="EN-US">“真的沒(méi)錢了”。

存量房貸降息呼聲漸高

“深圳年輕人膽子太大了。”6月9日，在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)工作的張迪對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者介紹，深圳房?jī)r(jià)自2018年起一路上漲，周圍沒(méi)房的朋友都著急上車，貸款幾百萬(wàn)元很正常。

1990年出生的張迪，2014年碩士畢業(yè)后來(lái)到深圳發(fā)展，不同于老家北方縣城的就業(yè)環(huán)境，深圳企業(yè)的高工資水平滿足了他對(duì)大城市的想象，于是也想買套房子在深圳穩(wěn)定下來(lái)。

“前幾年房地產(chǎn)太火了，房子一天一個(gè)價(jià)，我們小區(qū)一名房東上午剛簽了買賣合同，下午退給對(duì)方雙倍定金，房子不賣了，因?yàn)橐呀?jīng)漲錢了。”張迪回憶道，當(dāng)時(shí)身邊所有認(rèn)識(shí)的朋友都在考慮買房，認(rèn)為此時(shí)不趕緊買房上車，這輩子在深圳買房就無(wú)望了。

張迪房子選在南山區(qū)，總價(jià)500多萬(wàn)，貸款350萬(wàn)元25年期，此時(shí)年利率5.39%，每月還款超2萬(wàn)元。雖然貸款額度高，但此時(shí)張迪并未覺(jué)得壓力太大，因?yàn)樗詾椋?span lang="EN-US">“經(jīng)濟(jì)會(huì)一直好下去，工資也會(huì)年年上漲。”

他表示，350萬(wàn)元貸款在老家親戚眼中是天價(jià)，但在深圳根本“不算什么”，他附近小區(qū)房子都在1000萬(wàn)元以上，有朋友貸款七八百萬(wàn)元。

此外，在張迪看來(lái)，他們都跟銀行簽了“霸王條款”，貸款類型強(qiáng)制選擇等額本息，“如果選擇其它還款類型，銀行不批貸。”

等額本息的還款方式需要在前期還更多的利息，張迪表示，自己貸款300多萬(wàn)元，還了6年本金還剩300多萬(wàn)元，還的全是利息。

但張迪也表示，當(dāng)時(shí)敢貸款那么多錢是因?yàn)榇蠹叶加X(jué)得能還得起，但現(xiàn)在因?yàn)楦哳~房貸而焦慮的人越來(lái)越多。受到經(jīng)濟(jì)下行周期影響，深圳很多民營(yíng)企業(yè)裁員或降薪，大家對(duì)未來(lái)的信心有些不足了。

截至目前，盡管LPR已多次下調(diào)，部分存量房貸利率仍然處于高位，尤其是在2018至2022年時(shí)間段的購(gòu)房者，首套房貸利率下限水平多為LPR+30BP，二套房政策利率下限為LPR+60BP。

對(duì)此，有市民就調(diào)整優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率下限咨詢“深圳12345熱線”。深圳市住房和建設(shè)局、人民銀行深圳市分行、金融監(jiān)管總局深圳監(jiān)管局在回復(fù)咨詢時(shí)表示：2024年5月29日之前發(fā)放的個(gè)人住房貸款，執(zhí)行當(dāng)時(shí)深圳利率下限政策。

“深圳官宣存量房貸利率不調(diào)整，主要原因是目前銀行存貸利差降至歷史最低1.48%，在強(qiáng)化銀行利潤(rùn)考核、撥備計(jì)提的情況下，在增量貸款已充分降低的情況下，在去年已經(jīng)降了一波的情況下，很難在短期內(nèi)再降。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱。

新發(fā)放房貸利率持續(xù)調(diào)整

近期，降低存量房貸利率呼聲再起，而導(dǎo)火索正是由于“房貸利率的下行。”

今年，5月17日，中國(guó)人民銀行宣布取消首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的全國(guó)下限。此后不久，上海、廣州、深圳等多個(gè)城市迅速響應(yīng)，調(diào)整了新發(fā)房貸利率政策，存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間的差距也進(jìn)一步擴(kuò)大。

以深圳為例，該地區(qū)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR-10個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為LPR-45個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來(lái)的LPR+30個(gè)基點(diǎn)調(diào)整為LPR-5個(gè)基點(diǎn)。

調(diào)整后，深圳首套和二套房貸利率下限都下降了35個(gè)基點(diǎn)。目前，5年期以上LPR為3.95%，這意味著，目前深圳首套房貸利率為3.50%，二套房貸利率為3.90%。

以首套房100萬(wàn)元貸款30年期計(jì)算，此次調(diào)整后月供將從4688.08元降至4490.45元，每月可節(jié)省197.63元，30年利息總額將從687709.64元降至616560.88元，共減少利息支出7.11萬(wàn)元；100萬(wàn)30年期的二套房貸累計(jì)減少利息支出7.3萬(wàn)元。

此外，《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查中了解到，湖南省常德市取消個(gè)人房貸利率政策下限后，一國(guó)有大行常德分行首套房貸利率下調(diào)低至3.1%。

“首套基本都是剛需，但目前存量首套房貸利率比新發(fā)放二套利率還高。”張迪對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這是他覺(jué)得最“難以接受”的地方。

面對(duì)這種差異，利率“高位站崗”的購(gòu)房者們呼吁，再次下調(diào)存量房貸利率。其中包括“降低存量首套LPR加點(diǎn)”，以及“請(qǐng)求將降低貸款利率加點(diǎn)的政策擴(kuò)展至2019年10月到2023年9月買房的存量貸款用戶”等。

李宇嘉認(rèn)為，如果不降低存量房貸利率，估計(jì)又會(huì)迎來(lái)新一輪的提前還貸潮，或者是借道經(jīng)營(yíng)貸、普惠貸等置換房貸等。

就在深圳房市新政出臺(tái)的第二天，網(wǎng)上就有大批購(gòu)房者表示要提前還貸。與張迪情況類似，另一名購(gòu)房者也對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》介紹，現(xiàn)在存下一些錢就會(huì)預(yù)約還貸。

在《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查過(guò)程中，也有購(gòu)房者認(rèn)為，應(yīng)該具有契約精神，會(huì)繼續(xù)按時(shí)還貸。

有專家提到，再次降低“存量房貸”利率的時(shí)機(jī)已到。其中，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日發(fā)文呼吁再降存量房貸利率，他認(rèn)為，存量房貸利率的調(diào)整是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，涉及到多方面的利益和市場(chǎng)預(yù)期，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)最缺的是“信心”，穩(wěn)樓市救市的目的是救經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇最重要的就是要拉動(dòng)消費(fèi)，如果存量房貸利率再降點(diǎn)兒，普通老百姓每個(gè)月就可以有更多錢去消費(fèi)。

但目前，業(yè)內(nèi)多位專家認(rèn)為，短期內(nèi)，商業(yè)銀行繼續(xù)降低存量房貸利率的動(dòng)力不足。

“除非再次出現(xiàn)大規(guī)模的提前還貸潮，否則單獨(dú)調(diào)降存量房貸利率的可能性不大。”星圖金融研究院副院長(zhǎng)薛洪言指出，大型銀行房貸占比較高，若再次下調(diào)存量房貸利率，將對(duì)銀行息差穩(wěn)定性帶來(lái)更大壓力。

2024年一季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，較2023年四季度的1.69%下降0.15個(gè)百分點(diǎn)，首次跌破1.6%關(guān)口。從近日公布的上市銀行一季度年報(bào)看，上市銀行凈息差普遍出現(xiàn)下滑。

“銀行作為金融機(jī)構(gòu)，也要考慮自己的經(jīng)營(yíng)情況。”6月11日，一名銀行內(nèi)部工作人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，目前情況下，銀行需要的是增量房貸，監(jiān)管也更希望通過(guò)政策刺激剛需住房需求。因此，在息差下行壓力中，資金更向新發(fā)放貸款傾斜。

今年3月，有股份制銀行管理層表示，銀行作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)單體，如果息差下降過(guò)快或者跌破某個(gè)臨界點(diǎn)之后，會(huì)導(dǎo)致其內(nèi)生資本補(bǔ)充能力的下降，進(jìn)而影響到長(zhǎng)期支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力。

而面對(duì)深圳存量房貸利率當(dāng)前不會(huì)變化、仍保持“高位”的現(xiàn)實(shí)，張迪說(shuō)，他計(jì)劃“有多少錢還多少錢。”

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