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根據央行公布最新的LPR，一年期LPR和五年期以上LPR均保持不變，分別為3.35%和3.85%。

值得注意的是，雖然8月貸款市場報價利率（LPR）按兵不動，但2024年以來央行已有兩次降息動作，五年期以上LPR累計下調35個基點。這與2022全年的降息幅度持平。

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央行8月13日公開的數據顯示，7月新發放個人住房貸款利率為3.4%，比前一個月低9個基點，比上年同期低68個基點，處于歷史低位。

九次降息LPR下調100BP 部分城市首套房利率2字頭

?眾所周知，房貸利率是以5年期以上貸款市場報價利率（LPR）為基礎，通過加減點來確定的。這里，我們重點關注5年期以上LPR的變化。

追溯歷史數據可以發現，自2019年8月LPR改革以來，五年期以上LPR共有九次降息，累計下調幅度剛好為100BP。

也就是說，五年期以上LPR從此前的4.85%，降至了現在的3.85%，整整降了1個百分點。

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這是什么概念呢？我們以100萬的首套商貸利率為例（無加減點情況下），若還款方式為30年的等額本息，每月的月供將少還588.84元，總利息可節約21.2萬元。

如果換算一下，降息省出來的月供，約可以買2.2份標準版的《黑神話：悟空》；省下來的總利息，約可以買一輛2024款的智駕版小米SU7。

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需要強調的是，3.4%全國新發放個人住房貸款平均利率，地方在 “517新政”的利好下，現階段執行的首套房貸利率要低于這個水平。

根據安居客新房的監測，重點城市中除了重慶和西安部分一線城市，其他地區的首套房貸利率都在3.4%以下。當前，個別城市的首套房貸利率甚至已降至“2字頭”。

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房貸利息降到位 找房數據上漲響應

現在各地新發放的增量房貸，利率水平可謂相當友好，購房的利息成本較之此前的高點，也是不可同日而語。

疊加最低15%的首付比例，就剛需和改善置業需求而言，房貸方面的政策支持顯得誠意滿滿。

那么，對于央行的降息動作，購房者們是如何反應的呢？這個問題，可以找房和買房數據的變化中找到答案。

首先，來看一下全國的在線找房數據。云洞察監測系統顯示，今年2月20日，央行公布的五年期以上LPR下調25BP，當天全國新房市場的在線找房數據，環比大漲10.9%；二手房市場環比也有6.2%的漲幅。

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今年7月22日，央行再一次進行降息動作，五年期以上LPR下調10BP。年內第二次降息的當天，全國新房的在線找房數據環比漲1.09%，二手房應聲環漲3.48%。

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結合這兩次降息的找房數據變化，可以簡單得出兩個小趨勢：

一是在線找房數據，對于降息動作是敏感的，利好后相關數據將出現一定的抬升；二是降息的幅度越大，對找房市場的刺激越大，購房者入市的積極性提升更為明顯。

不僅今年如此，追溯此前的數據也有類似的現象。云洞察數據顯示，2023年6月20日和2022年8月22日的降息，全國新房找房數據環比分別上漲3.63%和1.15%。

而8月20日公布的最新LPR，與前一個月相比沒有變化，全國新房和二手房的在線找房數據，也沒有持續向上的波動。

當前，對于增量房貸來說盡顯友好，但存量房貸卻一度陷入尷尬。隨著各城取消利率下限政策的落地，諸多城市出現了存量首套房貸利率，高于新發放的二套房貸利率。

以上海為例，在5月27日的“滬九條”政策后，二套房貸利率為LPR-5個基點，即執行3.8%的利率水平。

如某購房者的首套房買在去年8月份，彼時的首套房最低利率下限為LPR+35BP。毫無疑問，這是遠高于現在的二套房貸利率的。

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不僅上海，其他城市也有諸多這樣的存量首套房貸情況。因此，在提前還貸潮出現的同時。存量房貸降息的呼聲也逐漸高漲。

后續，能否復現2023年9月份的存量房貸批量降息操作，還需我們拭目以待！