本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者馮櫻子 北京報(bào)道

人民銀行發(fā)布“公告”剛滿一個(gè)月，商業(yè)銀行火速落地房貸利率新機(jī)制。

10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大商業(yè)銀行發(fā)文明確，存量房貸利率加點(diǎn)值高于全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP時(shí)，可向銀行申請調(diào)整利率加點(diǎn)值；借款人可按3個(gè)月、6個(gè)月、12個(gè)月這三種方式中的一種進(jìn)行重定價(jià)等。

與此同時(shí)，多家股份行工作人員也表示，銀行正積極準(zhǔn)備有關(guān)“房貸利率新機(jī)制”的相關(guān)工作，具體安排后續(xù)公布。

存量房貸利率“市場化”調(diào)整

今年以來，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率持續(xù)走低，市場上新舊房貸之間的利差一度擴(kuò)大，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

9月底，中國人民銀行公告〔2024〕第11號（下稱“公告”）提出，“存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率”。

招聯(lián)首席研究員董希淼對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，在存量房貸與新增房貸利率偏離度較高時(shí)，允許借款人與銀行協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)，有助于緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。

而其中“偏離幅度的設(shè)定”就成為調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長效機(jī)制；偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

10月31日，國有大行發(fā)文，明確將“偏離幅度”約定為30個(gè)基點(diǎn)。

具體而言，六大行文中表述，當(dāng)浮動(dòng)利率的存量個(gè)人房貸利率加點(diǎn)值，高于全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，借款人可以向銀行申請調(diào)整房貸利率LPR加點(diǎn)值，調(diào)整后的加點(diǎn)為全國新發(fā)放個(gè)人房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)，且不低于調(diào)整時(shí)所在城市房貸利率加點(diǎn)下限。

中國人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

央行數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。

以7-9月公布的5年期以上LPR3.85%計(jì)算，3.33%即為LPR-52BP。如果借款人房貸利率為LPR-20BP，較全國新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值-52BP高了32BP，此時(shí)借款人可申請下調(diào)至房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)，即LPR-22BP。

但目前而言，商業(yè)銀行已于10月25日批量調(diào)整了存量房貸利率，大部分房貸利率調(diào)整至LPR-30BP，加點(diǎn)值“-30BP”較全國新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)值“-52BP”高22BP，暫不符合調(diào)整條件，當(dāng)前借款人無需提出申請。

中國人民銀行湖北省分行貨幣信貸管理處副處長吳瑩表示，考慮到房貸期限普遍較長，在合同存續(xù)期間，市場供求形勢、借款人的收入、財(cái)產(chǎn)和信用狀況等因素均可能發(fā)生變化。當(dāng)這些因素發(fā)生較大變化時(shí)，加點(diǎn)仍保持不變，可能導(dǎo)致對合同一方較為不利，需要允許以適當(dāng)方式變更合同，維護(hù)合同的公平性。

換句話說，如果未來一段時(shí)間新發(fā)放房貸利率保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進(jìn)行調(diào)整。如果新發(fā)放房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)一步下降，存量房貸利率也會(huì)跟隨下行。

如此一來，銀行會(huì)綜合考慮吸儲(chǔ)和經(jīng)營成本等因素更加合理確定新發(fā)放房貸利率。

重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月

“不應(yīng)該是3.3%嗎？為什么我還是3.55%?”目前，存量房貸利率批量調(diào)整已基本完成，不少借款人在網(wǎng)上發(fā)帖表示，下調(diào)后的房貸利率與自己預(yù)想的不一樣。

對此，有商業(yè)銀行方面表示：“此次利率調(diào)整僅調(diào)整LPR加減點(diǎn)，并不調(diào)整貸款重定價(jià)日。”不同客戶貸款重定價(jià)日不同，使得存量房貸利率批量調(diào)整后仍然有所差別。

而此次六大行公告規(guī)定，借貸雙方可以協(xié)商確定重定價(jià)周期。調(diào)整前，重定價(jià)周期最短為1年；調(diào)整后的重定價(jià)周期可選擇3個(gè)月、6個(gè)月或12個(gè)月。

舉例而言，李先生原房貸重定價(jià)周期為12個(gè)月、重定價(jià)日為每年的1月1日，借款發(fā)放日為11月25日。

李先生向銀行申請將重定價(jià)周期調(diào)整為3個(gè)月，則調(diào)整后的重定價(jià)日為1月1日、4月1日、7月1日、10月1日。同時(shí)，李先生選擇將重定價(jià)日約定為借款發(fā)放日，則調(diào)整后的重定價(jià)日為2月25日、5月25日、8月25日、11月25日。但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)客戶僅可申請調(diào)整1次。

“在利率下行周期內(nèi)，借款人重定價(jià)周期越短，可以越快享受到利率下行帶來的優(yōu)惠。”銀行業(yè)內(nèi)人士提出，但反之，在利率上行周期內(nèi)，借款人的重定價(jià)周期越短，貸款基準(zhǔn)利率也將越早進(jìn)行重定價(jià)。

董希淼也對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，重定價(jià)周期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應(yīng)是市場利率走勢。如果利率處于下行趨勢，重定價(jià)周期短，利率下降能更快體現(xiàn)，導(dǎo)致貸款實(shí)際利率更快下降；如果利率處于上行趨勢，重定價(jià)周期短，利率上升也將更快體現(xiàn)，導(dǎo)致實(shí)際利率更快上升。

因此，董希淼認(rèn)為，借款人應(yīng)對利率走勢進(jìn)行研判，選擇重定價(jià)周期。目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價(jià)周期。

此外，需要注意的是，各家銀行對于調(diào)整重定價(jià)周期的受理時(shí)間尚不統(tǒng)一，各借款人還需聯(lián)系貸款銀行進(jìn)行咨詢。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，此前，央行發(fā)布政策，對全國存量房貸利率進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。商業(yè)銀行落實(shí)房貸利率新機(jī)制后，如果受到市場利率變化影響，借款人想進(jìn)一步調(diào)整房貸利率，可與銀行洽談、協(xié)商，在符合條件的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。

整體而言，董希淼認(rèn)為：“在利率下行周期，縮短重定價(jià)周期、動(dòng)態(tài)調(diào)整加點(diǎn)幅度等兩項(xiàng)措施，將有助于進(jìn)一步降低借款人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)的意愿和能力，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。”

責(zé)任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉