本報（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李貝貝 北京報道

距離創始人潘石屹夫婦徹底放手SOHO中國已經過去了近一年的時間。8月18日，SOHO中國發布了2023年上半年業績，也同步披露了一則有可能觸及交叉違約的“欠款”。據悉，在潘石屹夫婦辭職前（2022年8月份），SOHO中國收到了北京稅務有關部門的一則繳費通知，要求SOHO中國在2022年9月1日前繳納土地增值稅，金額為17.33億元。但SOHO中國未能按期繳納，而潘石屹夫婦則在2022年9月7日宣布辭職。

被“留在”國內的SOHO中國聘請了職業經理人操盤，但近一年之后，SOHO中國面臨了內部外部的兩面夾擊。一方面，SOHO中國債務壓頂，非受限現金及現金等價物難以覆蓋借款。另一方面，寫字樓市場持續走弱，SOHO中國在北京的多個項目出租率下滑至不足65%。

雙重壓力之下，SOHO中國股價連連下墜，周度（8月21日-8月25日）跌幅達到16.38%，股價跌至0.97港元/股。針對經營方面的相關問題，《華夏時報》記者向SOHO中國方面發去了采訪提綱，但截至發稿未收到回復。

債務壓頂

8月18日，SOHO中國披露了2023年上半年的業績數據。數據顯示，2023年上半年，SOHO中國的營業收入為8.22億元，相比較2022年同期的8.96億元來看出現輕微下跌；毛利方面，2023年上半年，SOHO中國毛利為6.78億元，2022年同期為7.42億元，毛利率穩定在約83%。

利潤方面，數據顯示，2023年上半年，SOHO中國來自經營活動的歸母凈利潤約為2.07億元，公司的凈資產負債率約為42%，平均借貸成本約為4.7%。

從財務數據上來看，SOHO中國的債務壓力依然較大，數據顯示，截至2023年上半年底，公司的凈流動負債為71.70億元。據悉，SOHO中國已經與主要現有借款的貸款人簽署了補充協議，修改還款計劃，涉及的借款金額共計72.71億元，且其中包括2022年12月份公司未能按期償付的5968.20萬元的借款。

那么，目前SOHO中國的債務壓力究竟如何？SOHO中國方面表示，截至2023年上半年底，公司的銀行借款及其他借款共計達到160.47億元，這些借款以公司持有的賬面價值為539.92億元的投資物業作為抵押。截至2023年上半年底，SOHO中國非受限的現金及現金等價物為6.27億元，難以覆蓋銀行借款。

未按期繳納土地增值稅或將造成交叉違約

SOHO中國還在該份業績報告中披露了一則有可能觸及借款交叉違約的事件。據悉，2022年8月份，SOHO中國的一家子公司“北京望京搜秀房地產有限公司”收到了當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增稅額，金額為17.33億元，且自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

根據公告，SOHO中國已經在6月30日支付土地增值稅3060萬元，還有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

值得關注的是，SOHO中國方面表示，土地增值稅的滯納導致公司合計42.32億元的銀行借款本金有可能出現交叉違約。此外，根據稅收征收管理法，當地稅務機關可能采取其他強制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業等。

SOHO中國也同步在公告中披露了應對措施，主要分為3部分：其一，SOHO中國已經持續和當地稅務機關就尚未償付的土地增值稅和相關滯納金開展溝通，并就償付計劃達成一致，SOHO中國將繼續處置若干商業物業，用于償付部分土地增值稅；

其二，SOHO中國將持續與包括現有存在交叉違約的銀行借款的貸款人在內的金融機構積極溝通，協商現有借款的重組。目前，該項工作已經取得成效。據悉，SOHO中國已經與一家銀行簽署了補充協議，延長本金金額為3.60億元借款的償付期限；

其三，SOHO中國將繼續采取積極措施，控制行政成本及節約資本開支，以提升經營性現金流。

受到該事件影響，SOHO中國股價大跌。8月21日，SOHO中國發布業績后的首個交易日，股價大跌9.48%。8月25日，SOHO中國收盤價0.97港元/股，周度跌幅已經達到16.38%。

經營狀態兩面夾擊

上文提到，SOHO中國是在2022年8月份收到了繳納土地增值稅的通知，截止期限則是2022年9月1日。值得關注的是，潘石屹和張欣辭去SOHO中國職務的官宣日期是在2022年9月7日，距離截止日期不過6天。

此前，SOHO中國方面表示，潘石屹、張欣分別辭去公司董事會主席、行政總裁等職務，但仍擔任公司執行董事，未來將專注于藝術和慈善事業，并表示兩人辭去公司要職與董事會沒有任何分歧。

而從當前的經營情況來看，SOHO中國算得上是“內憂外患”。除了債務壓力較大之外，中國的寫字樓市場在經過疫情沖擊之后遲遲沒有恢復元氣。戴德梁行發布的數據顯示，2023年上半年，北京甲級辦公樓凈吸納量跌至-0.5萬平米，上海甲級寫字樓凈吸納量也僅為16.8萬平米，均較歷史同期有大幅下滑。

同時，北京、上海寫字樓的空置率也遲遲降不下來。戴德梁行發布的數據顯示，2023年上半年，北京和上海甲級寫字樓的平均空置率分別為16.9%和18.6%，為2011年以來的歷史峰值。而機構預測，未來3年，大批新增供應的寫字樓還會繼續入市，租金和空置率仍不樂觀。

SOHO中國發布的數據顯示，截至2023年上半年底，公司投資物業平均出租率已經企穩并恢復至約79%。分區域來看，記者注意到，SOHO中國上海的寫字樓項目出租率均比較可觀，除了SOHO天山廣場的出租率為78%之外，剩余3個項目出租率都達到90%及以上。而北京的5個項目出租率相比較上海則下滑較大，包括望京SOHO在內的3個項目出租率不足65%，剩余兩個項目出租率則不及90%。

SOHO中國方面表示，面對弱需求、強供應的競爭壓力，SOHO中國的經營策略是用優質的全方位服務提升資產價值，增強核心競爭力，例如推出精裝交付的辦公房源、針對優質客戶給予更優惠的合約條款等。

責任編輯：李貝貝 主編：張豫寧

來源：華夏時報