黑石在中國最新一筆投資出現了。

投資界獲悉，日前，東百集團發布公告稱，計劃將旗下四個倉儲物流項目一次性出清，交易價格合計達2.79億元。

而買方，正是PE巨頭黑石集團。

猶記得月初，黑石公布2024第二季度財務報表：過去三個月，黑石募集394億美元，投資則創下新的記錄投出340億美元（約合人民幣2400億）。掃貨之勢，令人印象深刻。

剛剛，黑石在中國投2個億

福州老板現身

更多交易細節流出。

東百集團最新公告稱，公司擬將間接持有的4家參股公司的20%股權轉讓給黑石集團關聯基金旗下相關子公司，受讓方最終控制人為美國上市公司Blackstone Inc.

轉讓的四家公司均為物流地產類子公司：佛山睿優倉儲有限公司、天津興建供應鏈管理有限公司、成都欣嘉物流有限公司及佛山睿信物流管理有限公司，分別是佛山樂平、天津寧河、成都新津及佛山蘆苞4個倉儲物流項目的開發建設運營主體。

據悉，上述四家標的公司20%股權的交易價格合計為人民幣2.79億元，全部采用現金方式支付，這部分資產為東百集團帶來不少現金流。

翻開東百集團的版圖，商業零售及倉儲物流是主營業務之一，其中倉儲物流項目主要位于包括粵港澳大灣區、長三角、京津冀、中西部等地區。針對此次交易，東百集團表示，“可有效盤活公司存量資產，優化公司資產結構，提高公司資產流動性和使用效率，增加公司運營資金。”

東百集團總部位于福建福州，身后是一位福州大佬董事長兼總裁施文義，公開信息顯示，施文義同時也是福建中聯集團董事長，并擔任福建省民營企業商會名譽會長。

這并不是黑石集團第一次出手。早在2018年至2020年間，東百集團就通過多次轉讓，將這四家公司80%的股權出售于黑石

2018年，黑石當年作價2.84億元收購東百集團旗下佛山睿優80%股權。2019年5月，黑石又以3.52億元的價格收購東百集團旗下天津興建80%的股權。2020年間，黑石分別以1.77億元和2.7億元的價格，將成都欣嘉和佛山睿信80%股權收入囊中。

至此，黑石集團已經將這四個物流資產買下，共計花費了約13.62億元。交易完成后，東百集團也實現這4個倉儲物流項目股權的全部退出。

值得一提的是，東百集團四次轉讓物流項目，均為溢價轉讓，資產評估實現增值，最高甚至增值了300%換言之，黑石出了大價錢，東百集團賺了一筆。

PE的心頭好

物流地產，歷來是黑石重要的投資主題之一。

放眼全球，這位“PE之王”的地產生意曾風風火火。數據顯示，2010到2021年間，黑石集團通過200多筆交易，收購全球超過10億平方英尺的物流地產。特別是2019年6月，黑石宣布以187億美元收購普洛斯位于美國的工業物流倉庫，締造全球史上最大的私有不動產交易案。收購完成后，黑石躋身美國最大的倉儲物流業主之一。

黑石投資地產的理念可以歸結為三點，“買入、修復、賣出”瞄準市場以低于重置成本的價格買入資產，然后通過管理和有針對性的增值計劃來改善修復，最后將其出售，從而獲得投資回報。

在中國市場也不例外。回顧起來，2008年全球金融危機時，黑石花費10億元收購上海Channel 1購物中心，自此開啟連續注資中國物流地產項目的一幕。2013年投資上海物流開發項目，是黑石集團在中國開展的第一筆物流地產投資。

此后出手密集：2015年，黑石與萬科正式開展合作，入股萬科物流公司。2017年，黑石在中國設立多元資產管理平臺上海龍地商業管理有限公司，總面積達到500萬平方米，目前覆蓋了全國19個城市，管理著40多個物流園區。

更為轟動的是2021年1月，黑石宣布，旗下房地產機會型基金完成粵港澳大灣區最大物流園區的多數股權收購，該物流園區歸屬于富力集團旗下全資子公司富力地產，交易規模達11億美元。隨后不久，黑石又一口氣拿下富力綜合物流園區的100%股權，前后付出資本超過82億元。

隔年，黑石集團又收購粵港澳大灣區倉儲資產，將28萬平方米的現代倉庫收入囊中，實現地產版圖的進一步擴張。

過去十幾年前，隨著中國電商的崛起以及高端產業的發展，“物流地產”也成為中國房地產市場細分類別中發展最快的領域之一。于是，嗅覺靈敏的買家紛紛來了。

各大PE都在爭相布局。例如凱雷集團，早在2013年8月就與物流倉儲開發商宇培合作，收購其五個已建成的倉儲項目49%股權。還有博楓，曾是中國新天地集團的基石投資者，后來還收購物流倉儲品牌蓋世理；2022年初，紅杉中國新基建股權投資基金完成募集，其中博楓資產管理公司是該基金最大LP……這樣的案例還有很多。

這兩年，盡管經歷了疫情和經濟周期波動，很多物流地產管理方也遭遇不小的沖擊，但隨著消費需求的重塑，PE們確信一個新的時機正在到來，正如黑石集團董事長蘇世民最近所說：

“商業房地產價值正在觸底，越來越多競標者出現。資本成本大幅下降，投資的總體趨勢是積極的。”

吹響號角

如此一幕，也是黑石開始抄底的一縷縮影。

不久前，黑石2024年第二季度財報透露了一個重要信號：過去的三個月是黑石集團自2022年以來最活躍的投資季度，出手了2400億人民幣。

黑石全球掃貨，歷歷在目

僅今年6月份，黑石就密集宣布多筆交易，包括收購艾默生環境技術公司40%的股權、收購墨西哥房地產信托Terrafina、美國連鎖快餐Tropical Smoothie Café、日本線上漫畫平臺Mecha Comic等等，計算下來總金額超過700億元人民幣。這個Q2，黑石公開宣布至少15筆收購與私有化交易。

這樣一幕還在繼續。

蘇世民坦言：“我們決定采取更積極的方式進行新投資，播下未來價值創造的種子。”對此黑石預判美元今年降息；疊加估值來到低位，正是掃貨的好時機。

為此，黑石同時抓緊募資，備好彈藥：2024年Q2，黑石的總資產管理規模繼續創下新高，同比增長7%至1.1萬億美元，其中二季度共募集了394億美元。另一面，也在集結更多人馬。

無獨有偶，KKR上半年投資總額達到了370億美元，同比增長了90%，其中過去的二季度投資金額230億美元，締造歷史上投資額最高的季度之一。接下來，KKR將加大投資力度，還有更多交易。

正如KKR聯席CEO Scott Nuttall不斷強調的，“當前市場估值已經下調，與歷史上投資收益最高的時期相似，現在是入場的絕佳時機。”

The returns are substantially higher when the bets are bigger.（賭注越大，回報就越高）

悄然間，他們不約而同吹響抄底的號角。