萬科股東大會現場。 梁寶欣/攝

本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

4月30日下午，萬科舉行2023年度股東大會。會上，對于外界關切的萬科股價問題及穩定經營方案的進展，萬科董事會主席郁亮表示，公司已制定瘦身健體一攬子方案，統籌好降負債和高質量發展，通過堅定瘦身，調整融資模式，降解風險，未來聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業，讓公司重新走到可持續的軌道上，在房地產新發展階段繼續領先領跑。

而對于投資者關心的股價波動問題，郁亮指出，管理團隊的命運和公司命運綁在一起，自1994年成為萬科董事后，30年間只買入，從未賣出。股價目前表現肯定達不到股東要求，完全接受股東批評，目前正制定增持管理團隊股票計劃方案。

制定一攬子方案

在郁亮看來，提振股價最關鍵還是把公司做好，降風險、改善基本面，謀求長期健康發展。對此，萬科制定了一攬子方案。

據了解，上述一攬子方案，主要包括兩個階段。第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體而言，除三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元。同時，主動完成融資模式轉型。第二階段，萬科將聚焦主業，做精業務，成為行業產品標桿、服務標桿。

“一攬子方案并非只是收縮、壓降方案，也是發展進取的方案。第一階段的瘦身，是為第二階段聚集資源、打基礎。對于錨定的三大優勢業務，萬科將集中資源和管理精力做好做強，保持持續領先。”郁亮解釋。

而萬科制定了一攬子方案，主要是為了實現三項目的：第一，“降負債”，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規模要降一半以上；第二，完成“融資模式轉型”，從統借統還、主體信用為主的模式，逐步轉向以項目、資產信用為主的融資模式。第三，完成“聚焦主業”，騰出有限資源、做好做強綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大主業。

郁亮稱：“未來房地產高質量發展的主要內容是好房子、好社區、好服務。萬科聚焦的三大業務，市場有前景，社會有需求。居民的居住條件改善、租賃住房方面、物業服務的需求空間和前景仍然廣闊，這些業務萬科更有優勢。住宅和物業服務是萬科發展的起點，已建立全面的競爭力，租賃住房的規模和運營效率上也都做到了行業第一。綜合來看，萬科仍然是面向客群最廣、場景最豐富、綜合建設運營能力最強的房地產企業之一，相信聚焦之后，三大主業會發展得更好。”

對于上述萬科制定的一攬子舉措，萬科大股東深鐵集團董事長辛杰表示，這體現了萬科管理層堅決的態度，在行業的冬天下，萬科管理層頂住了壓力。作為萬科公司的長期股東，深鐵集團的態度和立場一直沒有變，會一如既往支持萬科的良性發展，不會因市場波動而動搖。

辛杰指出：“企業發展過程中遭遇困難和調整在所難免，從來就沒有一帆風順的企業。關鍵是面對困難的態度和解決問題的決心，萬科管理層對當前形勢的認識是充分的，下決心聚焦主業，瘦身健體，降低負債、加快融資模式轉型。這一攬子舉措，體現了管理層堅決的態度，只要齊心協力，相信沒有克服不了的困難。”。

融資已逐漸好轉

在今年3月舉行的2023年業績會上，萬科總裁祝九勝指出，萬科受到的挑戰主要來自三方面，一是行業大幅下行階段開發業務收支不平衡帶來的挑戰，過去幾年開發收入與工程支出之間存在較大的剪刀差，隨著交付高峰的過去，這個剪刀差壓力2024年將全面下降；二是融資模式改變，由于萬科信用優勢強，過去是行業內唯獨兩家以總對總模式融資為主的企業，因此從過去總對總轉向項目制，比其他企業更需要適應時間。三是部分經營性業務的EBITDA率和NOI收益率仍處于爬坡狀態，與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差。

承接3月業績推介會的表態，祝九勝此次在股東大會上則以“三重山”回應了如何應對階段性流動性挑戰的問題，并強調了針對上述挑戰的三項工作重點。一是不折不扣落實房地產融資協調機制（白名單），能報盡報，能上盡上，目前集團已有59個項目申請納入白名單；二是大力推進經營性物業貸，作為“雙利手”，既可以解決歷史上的存量問題，也可以階段性地獲取新的流動性；三是銀團貸款，目前取得了眾多銀行的支持，可以提升銀企合作的效率，目前正在積極推進中。

“得益于銀行支持和自身努力，融資已逐漸好轉，對后續進展充滿信心。”祝九勝說道。據了解，今年以來，萬科已新增融資提款168億，境內新增融資平均成本3.33%。

值得一提的是，在萬科舉行股東大會的同日，萬科旗下中金印力消費基礎設施封閉式基礎設施證券投資基金（下稱：中金印力消費REIT）在深交所正式上市。公開資料顯示，中金印力消費REIT發行規模為32.6億。REIT成功發行所籌集的資金除用于歸還 22.3億的項目負債，進而降低負債水平外，還將有4至5億用于未來的發展。

另據記者了解，中金印力消費REIT得到了大股東深圳地鐵和國內金融機構的支持，包括國壽投資、中信證券、首鋼基金、建信信托、平安理財、招銀理財、泰康資產、大家資管、海港人壽、上海信托。

辛杰還在萬科股東大會強調，REITs作為重要的戰略性平臺，將為萬科帶來新的流動性支持，也為大量商業資產的盤活變現提供了平臺。目前，擴募方案正在籌劃，有望注入新的資產，深鐵對該平臺的發展具有長足信心。

另有業內人士表示，消費基礎設施公募REIT有關政策的推出，能夠有效盤活優質存量資產，拓寬社會投資渠道，降低實體經濟杠桿，也有助于幫助企業降低資產負債率，創新經營模式，提高經營能力，對我國基建領域的未來發展具有深遠意義。

此外，辛杰還指出，深鐵與萬科的其他合作項目，都在以市場化、法治化的方式，積極謀劃和推進之中，一旦落地，萬科將予以公告。而股價漲跌受多種因素影響，深鐵集團秉持長期主義，不會因市場波動而動搖。

最后，郁亮表示，行業經歷深刻調整走向新發展階段，勢必是一個瘦身健體的過程，過程絕不容易，但結果是通向更健康和高質量發展。當前的壓力是階段性的，未來兩年會初見成效，統籌好降負債和高質量發展，公司才能可持續發展。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧