一、深圳国内首发二手房指导价

2021年，在“房住不炒、因城施策”的政策主基调下，各城市因城施策，根据本地房地产市场的实际变化情况，自主进行政策措施调控，以期更好地落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。

值得注意的是，至目前为止已有13个城市建立二手房指导价机制。13城中有2个一线城市，深圳、广州；有7个二线城市，东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、温州；以及4个三线城市，三亚、绍兴、衢州、金华?？梢钥闯龆址恐傅技鄣某鞘幸丫唤鼋鼍窒拊谝欢叱鞘校康夭谐』鸨娜叱鞘幸脖簧婕啊６?span lang="EN-US">13城的二手房指导价普遍比市场挂牌价低了20%-30%，给虚高的二手房市场降降温。

已出台二手房价格指导政策的13城，均为近年来经济快速发展的强省会城市，二手房供给量大，建立二手房指导价对于楼市整体稳定将起到重要作用。从参考价格本身来看，政策出台后多数小区参考价都低于现二手房的挂牌价格，并且主要瞄准房价涨幅较大的热点区域、热点小区与学区房，政策引导市场降温的态势明显。

此外，二手房参考价格可以提供房贷参考基准，多个城市二手房价格指导政策表明二手房贷款会以二手房参考价为基准，并要求二手房交易的相关机构要以此为参考依据，参照参考价来审批二手房贷款，这将进一步加速二手房交易市场降温，稳定市场对二手房价格的预期。

二、九城二手房房价走势

发布二手房指导价后，上海、合肥二手房价环比增速二连降，深圳围绕零波动

目前，发布二手房参考价的一二线城市主要有上海、广州、合肥、温州、深圳五大城市，除温州外的一二线城市二手房价环比总体增速较为平稳，2021年3-5月份增速明显上升，而这正是推行首轮集中供地的集中期，一线热点城市土拍市场火热，这也推高了销售端购房者的购买情绪，从而导致二手房房价抬高。

在7、8月份密集出台二手房指导机制后，二手房房价环比增速明显放缓，其中上海、合肥连续于8、9月两月出现负增长，深圳在二月份发布指导价后，二手房房价环比增速围绕零波动。

2020年4月以来，温州二手房房价持续走高，出现过热迹象，银行停贷、政府发布建立二手房指导机制，银行、政府组合“出拳”，二手房价环比增速高位下行

2021年1-4月温州二手房房价环比增速总体高于其他四个一二线城市，二手房市场表现出过热的迹象。温州2021年5月份开始楼市调控政策趋严，6月份则多家银行暂停二手房贷款，8月份明确将建立二手房价格指导价机制，多项调控措施使温州二手房房价环比增速高位下行，2021年5月环比下降5.01%，接着连续三个月出现负增长，同比增速也从2021年6月份开始从连续五个月的两位数高速增长下降至个位数增长且增速连续下滑。

同比增速方面，五大一二线城市二手房价增速在2020年以来均保持较快增长，二手房市场热度持续走高，为预防二手房市场过热，这些城市纷纷在2021 年7月份开始推行二手房房价指导机制。二手房房价同比增速除深圳外从7月份开始掉头向下，同比增速持续走高的势头出现拐点。

三四线城市于7、8月份集中出台二手房指导价，二手房市场明显降温

目前推行二手房指导价的三四线城市主要有东莞、金华、绍兴以及无锡，政策也主要于今年7、8月出台，推出后二手房房价环比、同比增速均出现下降，但环比增速表现更为明显，其中金华在8月推出后，9月环比下降6.06%。东莞于10月份推出，东莞二手房房价2020年5月份开始同比高速增长，近三个月增速有所回落但仍保持两位数增长，二手房市场明显过热，主要原因为东莞新房供应供不应求，购房需求外溢至二手房市场，推动二手房房价快速上涨，这也促使东莞10月份发布二手房指导价机制。

三、深圳二手房市场

深圳国内首次发布二手房指导价，二手房指导价机制有利于引导市场理性交易，同时也引导商业银行合理评估二手房价值、理性发放二手房贷款，稳定房地产市场预期

深圳于2021年2月份在国内首次发布，自深圳推行指导价以来，让近年来持续大幅上涨的二手房市场迅速降温，二手房成交量价增速明显回落。3月份开始深圳二手房成交量同比出现六连跌，且跌幅不断扩大，到8月份同比下降80.9%，价格方面也从3月份开始同比连续五个月下跌，8月份或受成交量少、成交结构影响大导致二手房价格同比出现较大增长，后续二手房价格或再次回落。

环比方面，除2021年3月份受2月份春节期间成交基数低影响环比出现较大增长外，4-8月成交量均环比总体也呈下降趋势，成交价上则3月份后的6个月中仅2个月环比出现明显增长。

那些二手房房价增长过快的城市或将纷纷推行二手房指导价机制，抑制二手房房价过快增长，二手房房价高速增长的可能性将大幅降低，二手房价将保持稳定。

结 语

二手房指导价机制在国内由深圳市在今年2月份首次发布，该机制有利于引导市场理性交易，使过热的房地产市场回归理性。而这一机制能否有效的发挥作用关键在于商业银行在审批二手房贷款时是否以发布的参考价格作为评估二手房价值的依据，从而有效地控制杠杆。

二手房指导价机制的有效发挥将使新房、二手房倒挂的现象一去不复返，受二手房贷款审批趋严影响，很多欲通过出售现有房产进行改善的需求无法释放，这或将使刚需购房需求在后期楼市中占据主导地位。深圳在整个楼市“惨淡”的十一黄金周期间逆势成交火热，其中一个重要原因就是十一期间刚需盘扎堆供应，导致日光盘扎堆出现，成交网签量创2011年来新高。