知乎热榜中我刷到一个话题，想来大家应该很关心，拿出来和大家说说。

说的是多地待售的二手房挂牌量激增这件事，实际上我之前就说过今年卖房的业主很多，卖房的比买房的还焦虑。

在链家平台上，目前已经有广州、杭州、苏州、南京、天津、重庆、合肥等十余个城市二手房挂牌量超过10万套。

二手房去库存的压力值，在咻咻上涨。

二手房挂牌量在增加，最大的影响就是情绪，情绪之下指导的就是动作。

要卖的业主越来越多，业主之间就会陷入内卷，想要赶紧卖出去，就得打价格战，所以大家能感受到现在二手房降价的小区不少。

据说深圳中原研究中心出了一份二手房价格压力测试，2017年至今买房的深圳业主，预计有八成以上都扛不住楼市再跌10%了。

（深圳一张二手房挂牌量走势图）

深圳尚且如此，何况全国？

今年关于房价涨跌的讨论，应该是过去10年以来最热闹的，没有之一。

可就在大家都被焦虑情绪所笼罩的时候，反而失去了看问题的理智和客观。

广州两个隔壁小区的业主互相跟降挂牌价，最近3个月调价5次；

郑州有小区业主的最新二手房源挂牌价比去年买入价低了15万元；

南京有小区业主为了卖掉房子，前前后后降价63万；

这样的降价消息，大家应该已经看到了，且有人误以为是市场主流。

但实际上，降价的原因，我盘了一下，无非是几点：

1、业主着急用钱，或是因为创业失败，或是因为专业炒房资金链不足，又或是因为失业问题等等，不管哪个问题，都不是普遍性存在的。

2、置换优化，想要一卖一买的。今年绝对是买的好时机，并且改善群体更懂，可要买之前就得卖，只要买入的价差比卖出的价差高，这笔账就能算得过来。

3、降价的小区，要么偏、要么老、要么之前太贵，我看了下，基本就是这3点原因。

广州增城的房子降价百万出售，主观原因是因为业主降价，但客观也是因为地段偏，加上板块的新房库存大。

而南京业主降价65万卖房，也是因为他房子是老房子，在当下市场压力下，有缺陷的房子似乎降价才是最终出路。

另外还有少部分降价，看起来猛，但实际上之前涨价更猛。

比如深圳西部，不管是南山中心还是宝中，很多人都看到降价百万，但你知道之前它涨价的时候有多猛吗？

每次利好一来，就是立涨20%，一年涨个50%的小区可不少，现在二手房指导价持续了1年多，也就回调个2-30%，说实话，真不能算跌，顶多是回调。

我有不少深圳朋友是在2019年买的房子，我问他们跌了没有，你要说比2020年7月前的巅峰，那是跌了，但和他们入手相比，没跌。

上涨下跌，都得有参照物，否则就是自说自话，有人说跌了，有人说没有。

我能理解大家近期被很多市场的负面情绪所影响，有时候看多了甚至觉得市场就该是这样，面具戴多了，可能人脸也就成为面具了。

我认为市场消息一定要辩证来看，就如同我说了，涨50%，下跌30%，那到底是涨了还是跌了，参考的时机不同，看的东西就不一样。

看到这么多的二手房库存，估计手里有房的人，心里开始慌了。

现在焦虑恐慌情绪的人还是挺多的，但我还是要说真没到那地步。

只不过有些观念和想法，得趁着这波楼市转向，更新一下了。

过去楼市大热时期，大家觉得持平就是跌，或者说温和上涨=跌。

只能说都是一群被惯坏的赌徒，今年大家应该感受到明显的变化了，能在冲击之下还能持平收益的，其实就是赚了。

大家需要扭转的第一点，过去那样楼市大涨的时代可能结束了，温和上涨可能才是常态。

其次，这次冲击之下，有些小区的价格可能跌得厉害，反而给我们提前预警风险。

有些房子，或许真的不能再以投资升值的心态去买了。

牛市时，房子的很多缺陷都被掩盖，大家只关心房子增值的多少，但熊市时最重要的反而是房子的流动性，熊市有些房子可是卖不出去的。

给大家几点提醒吧：

1、如果你正在卖房，你应该知道哪些房子很难卖。

商住公寓房、投资客扎推的小区、大社区小区、郊区非地铁房、规划没落地的远郊房、丧失*价值的老破小，这些都在今年验证了卖房的难度。

2、*房需要就买，不需要就别赌

这2年*房的政策调整是挺大的，今年北京和上海的老破小价格回调也挺猛，强二线城市的杭州、南京、西安，据我所知，都有不同程度的下跌。

*房不会消亡，优质的教育也依旧会稀缺，但想单纯爆炒不合适了，风险系数太高。

如果真有需求，建议赶在明年5月底前，因为这时候是*房的成交高峰期。

3、大部分城市的新区，已经不适合投资了。

投资新区房产，一定要看一线城市和强二线城市，因为新区背后考察的是地方的财政能力和规划。

多数三四线城市在这块是很薄弱的，所以非自住不碰。

而新区能不能落地，还要关注几个核心：有没有高收入产业在规划且在落地、有没有地铁在建或通车、有没有学校在建或落地。

如果一线城市和强二线城市还有这样有潜力的新区，那可能就是未来仅存的几个暴击性机会了，且买且珍惜吧。

4、刚需实在预算有限，如何选？

今年限价倒挂、零首付、低利率，还有各种花式大促销，关键是，还发生在一二线城市，真的很难不心动，而且越偏打折力度还越大。

这时候应该怎么选择呢？

如果你有哪怕一丁点的增值心态，记得：宁买老破小，不买老破大，而老破小要么是带优质*的，要么在核心区的，郊区老破小别碰。

对郊区新房心动的，记得：要有产业、要是地铁房、规划*要好，郊区已经失去地段优势，如果连这3点都不能满足，以后流动性堪忧。

都说浪潮褪去，方知谁在裸泳。

熊市时更是检验房子的试金石，但是，仍然需要理性看待。

当前二手房库存量激增，并不是单一城市出现，而是全国现象，说明这更多是宏观环境的问题，无需对单一的某个城市失望。

房子本来就是有涨有跌，这既是周期规律也是市场规律。

我们要分城市和分版块去看问题，今年有业主割肉离场，但也有富人豪掷千金买入豪宅。

所以希望我的粉丝不要只会跟风情绪，不看周期、不看数据、不看未来，会容易吃亏的。

当前已经来到5年以来，最好的谈判条件、最低的房贷利率、最有诚意的折扣，已然是天时地利。

我们现在要做的，是时刻了解市场信息，抓住上车窗口期，买房对于普通人来说是一生中最大的决策之一，如果选对好时机上车，可能少奋斗几十年。