据国家统计局数据，三季度全国商品住宅销售额同比减少 21.3%、连续第五个季度两位数下降。包括万科、碧桂园、保利地产等规模和财务状况较好的地产商，销售额也在减少。

在这样的大环境中，贝壳业绩大幅反弹，营收跌幅收窄至个位数、且实现了经营利润。

据其 11 月 30 日发布的三季报，当期营收 176 亿元、同比减少 2.8%。新房交易依旧疲软。贝壳经手的交易额（2615 亿元）和从中取得的服务收入（78 亿元）均同比减少三成。

二手房（存量房）交易的回暖部分抵消了新房交易不振的影响，当期交易额增长 18.7%，收入也增长 16.6%、达到 72 亿元。如今贝壳二手房收入再一次追上了新房交易。

去年同期低基数也是贝壳当期财务数据反弹的重要 “驱动力”。

随着调控深入，据 Wind 数据，2021 年 9 月，新房商品销售面积和销售额同比分解减少 13.2% 和 15.8%。央行的问卷调查显示，当时只有 19.2% 的居民预期会在接下去的三个月内增加购房支出，超过一半受访者会增加储蓄。

债务违约开发商数量增加。财务状况向来健康的万科都说，开发商将从高速扩张转向保障现金流安全，“相当于缩骨减肥”。

贝壳当时意识到了行业聚集的风险，董事长兼 CEO 彭永东说 “回款安全度大于佣金费率”，运营重点开始更多向家装、租赁业务倾斜。

真正调转方向、开始 “过冬”，是今年春天的事情。现在过了两个季度，这些措施对财务的 “积极影响” 开始显现。

在收入微降的同时，三季度贝壳主营业务成本减少 16.3%，链家和外部经纪人团队佣金收入不同程度下滑，门店成本也减少。截至 9 月底，贝壳管理 41398 家门店，较上年同期少 23.3%。这些调整帮助贝壳毛利率从去年同期的 15.2% 提高到当季的 27%。

费用及其他开支方面，销售费用因为宣传推广圣都家装而升高。行政及管理费用因为减员、降薪、会议及差旅活动支出减少，而下滑 26.4%。

据我们统计，贝壳三季度经营开支（成本、销售、研发及行政费用）较去年同期少了近 36 亿元。未经调整的经营利润率达到 6.9%（12 亿元）。去年同期是 -12.7%。（龚方毅）