核心观点

本周新房、二手房成交面积同环比均增长，成交仍在持续修复，新房成交同比已经连续7周为正，近5周增幅均高于20%；二手房成交同比已经连续11周为正，增幅始终高于75%。其中高能级城市恢复较好，且销售复苏相对更有持续性。一、二线城市同比增速已经连续7周为正，涨势具有一定的可持续性，而部分三线城市销售有所波动，本周同比增速由负转正，持续性待观察。43城新房成交面积为355.7万平方米，环比上升14.5%，同比上升23.9%，同比增速较上周减少了5.9个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为3.6%、9.9%、45.1%，同比增速分别为129.2%、20.4%、28.7%，一、二线城市同比增速较上周分别减少了41.5、9.8个百分点，三线城市同比增速较上周增加33.5个百分点。15城二手房成交面积225.2万平，环比上升29.5%，同比上升78.4%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为21.7%、30.4%、35.0%，同比增速分别为3.1%、115.7%、170.9%，其中一、二、三线城市同比增速较上周分别减少了18.2、31.9、79.3个百分点。

新房库存面积、去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.01亿平，环比下降0.6%，同比下降1.5%；去化周期为13.7个月，环比下降0.4个月，同比下降3.4个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.7%、-1.0%、0.0%，同比增速分别为8.8%、-12.6%、-14.1%；去化周期分别为11.9、12.3、12.8个月，环比分别下降0.4、0.5、0.7个月，同比分别下降2.2、2.8、5.5个月。

土地市场溢价率环比虽小幅下降，但同比明显上升，处于2021年9月以来的相对高位。百城成交全类型成交土地规划建筑面积1795万平，环比下降60.0%，同比上升37.0%；成交土地总价162亿元，环比下降78.1%，同比上升20.5%；楼面均价903元/平，环比下降45.3%，同比下降12.0%；溢价率6.75%，环比下降0.4个百分点，同比上升4.5个百分点。

本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为92亿元，同比上升23.7%，环比下降42.0%，净融资额为-3.9亿元。国企国内债券总发行量为76.0亿元，同比上升2.2%，环比下降52.1%，净融资额为-14.8亿元。民企国内债券发行量为16.0亿元，总偿还量为5.1亿元，同比下降80.5%，环比下降92.7%；净融资额为10.9亿元。

板块收益略有下降。房地产行业绝对收益为-0.3%，较上周下降4.9个百分点；相对沪深300收益为0.5%，较上周下降2.3个百分点。房地产板块PE为15.55X，较上周下降0.06X。北上资金对电力设备、有色金属、传媒加仓金额较大，分别为24.21、19.87、12.94亿元。对房地产的持股占比变化为-0.02%（上周为0.01%），净买入-2.30亿元（上周净买入0.41亿元）。

投资建议

本周央行行长易纲表示“中国房地产市场出现积极变化，预计今年GDP增速将达5%左右”，体现了中央对地产和经济修复预期向好；此外，核心重点城市政策利好仍在不断推出，本周杭州出台落户新政，大专可直接落户，全面放开县域落户政策。

本周央行公布的3月居民中长期贷款明显回暖，3月居民新增中长期贷款6348亿元，环比多增5485亿元，同比多增2613亿元，即使剔除低基数影响，3月新增居民中长期贷款也超过了2021年同期的6239亿元，绝对值创下历史同期新高，我们认为这主要与两方面的因素有关：1）一季度以来居民购房意愿与信心有所回暖，带动购房需求回升，地产销售边际改善；2）银行放款速度加快。考虑到居民信贷数据较销售数据存在一定的时滞性，我们认为3月销售的大幅增长或将在二季度初的居民信贷数据中有所体现，预计居民中长期信贷将持续改善。

具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。