承租人拒交租金并拒绝返还房屋，出租人未通知承租人解除合同，去年直接起诉要求解除租赁合同、支付租金等，合同解除时间该如何确定？北京一中院首次适用2021年起施行的《民法典》和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》中关于合同解除时间的相关规定，审理了一起房屋租赁合同二审案件，明晰了合同解除时间确立的规则。据悉，这也是全国首次。

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东山公司承租银石公司位于郊区的一套水库房屋，《租赁合同》约定：租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日，租金前5年为每年60万元，每5年增加10万元，最后5年为90万元。双方还约定了违约责任，即承租方逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金的，出租方有权追究承租方违约造成的各项经济损失。

之后双方分别依约交付房屋和支付租金。但自2013年开始，东山公司由于自身业务经营等原因开始欠租，直到2017年6月才补交了部分租金。银行流水显示：东山公司欠租达到280万元。为此，银石公司起诉要求东山公司支付租金、违约金和占有使用费，同时将涉诉场地房屋腾退返还给原告。

但东山公司辩称，根据《租赁合同》约定，若东山公司逾期60天仍未交纳当年租赁费及违约金，合同立即终止。东山公司逾期未付租金达60天，租赁合同已终止，双方权利义务关系已消灭。另外，东山公司此前已交纳100万元保证金，应折抵相关费用。

一审法院认为，东山公司欠租构成违约，银石公司有权解除《租赁合同》，东山公司应支付欠付租金，遂判决解除双方《租赁合同》，东山公司向银石公司支付租金280万元、违约金4万元，另付占有使用费。

东山公司上诉后，北京一中院二审认为，当事人一方依法主张解除合同的，应通知对方。根据《民法典》的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。东山公司违反合同约定，长期拖租，银石公司未通知东山公司解除合同，直接起诉要求解除双方《租赁合同》，东山公司于去年7月15日收到起诉状副本，当日《租赁合同》解除。一审法院未明确合同解除的时间有误，一中院予以纠正。此外，关于东山公司所述的100万元保证金已实际用于折抵前期欠租，其应付尚未支付的租金。同时，因北京市新冠肺炎的发生对经营活动造成了影响，对北京市采取一级、二级疫情防控措施期间的租金予以酌情降低，故二审法院最终改判东山公司向银石公司支付租金276万元，对支付占有使用费和违约金的判项予以维持。

法官说法

民法典已颁布施行，租赁合同解除的法律后果为何不能依据民法典裁判？法官认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

此案《租赁合同》中的相关争议发生在民法典实施前，属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，故此案合同解除后的法律后果，仍应依照《合同法》等民法典实施前的法律规定进行裁判。

合同解除发生在民法典施行前，合同解除时间为何能依照民法典条文确定？民法典第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条规定：民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。

此案中，银石公司未通知对方直接起诉要求解除《租赁合同》，起诉行为虽发生在民法典实施前，但因民法典对该问题进行了专门规定，故应当按照民法典的规定处理。

签订合同后，一方违约，守约方应如何行使合同中约定的解除权？民法典第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由此，若一方违约，守约方可采取向违约方发出合同解除通知书的形式来行使合同解除权，合同自解除通知书到达对方时解除。同时，守约方也可依据民法典第五百六十五条第二款规定，以起诉或申请仲裁依法主张解除合同，此时，合同的解除时间为起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时。

来源：北京日报客户端 | 记者林靖 通讯员 张宏宇