本文首发于微信公众号云南楼市观察。

推开云南文旅这扇门，有的望见天堂，有的望见鸡肋，还有的望见深渊。

就像薛定谔的猫，满屋子乱转，毫无规律可言。

苏轼说过：

凭高眺远，见长空万里，云无留迹。桂魄飞来，光射处，冷浸一天秋碧。

这哪里说的是冷冷中秋，分明是云南文旅地产8年发展的真实写照。

2012年4月，云南提出建设“十大历史文化旅游项目”，至2021年1月，整整8年10个月。

蓦然回首，独上高楼者，寥寥无几……

云南文旅地产蹒跚的旅途，仍在摸着石头过河。

壹

风起于青萍之末，止于草莽之间。

2013年11月，影视明星李亚鹏在丽江召开雪山小镇发布会，高调宣布进军房地产，声称总投资将达到35亿元。

这是云南历史上较早亮相的文旅地产项目。

彼时，李亚鹏操盘下的雪山艺术小镇可谓星光无限。

李亚鹏圈内好友杨坤、赵薇、胡军等人均在雪山艺术小镇置办了资产，成立了“中国好机友俱乐部”。

时至今日，杨坤偶尔还会在这个小镇骑一骑他心爱的哈雷。

小镇内有商家说：

很喜欢李亚鹏每月都举办小规模活动的烧钱营销方式。每次几十万上百万地砸出去，营销费用居高不下，难以持续。小镇里的绿化，原本花团锦簇，非常漂亮，但现在已经看不到了，冬天还会显得凄凉，这也是项目出事的重要原因之一。

另外，项目开盘时有很多人认筹，也有不少人陆续退出。退出的人觉得李亚鹏不专业，看不懂报表，成本预算意识差，狂砸钱搞营销看起来高大上，但感觉慢慢会出大问题。

据更早前报道，2011年至2015年之间，由李亚鹏控制的雪山公司出现大额现金收支，内部审批流程简单，该操作后来被审计公司提出并质疑，开具抬头错误不能抵扣进项税的发票，依然能报销成功。

李亚鹏不懂房地产，也不怎么懂做生意，左叔从诸多了解情况的人士处得到的统一观点：

他被底下人坑了。

正所谓，隔行如隔山。仅仅过去两年，因为经验不足和定位不准，李亚鹏被迫甩卖项目，将51%的股权转让给了阳光100。

一个人口110万左右的丽江，如何支撑得起几百亩体量的大商业？

李亚鹏在文旅地产领域的首次试验，最后以失败告终。

但这一点也阻挡不了云南文旅地产的大潮。

文旅地产的慢性质决定了它不是赚快钱的渠道，慢下来，再慢下来，只有沉淀时间才能最终获取丰收的果实。

比如：七彩云南古滇名城。

从2012年算起，这个项目到今天已经8年有余，仍然处于边开发边运营的忙碌中……

随着主题乐园、旅居度假、生态旅游、健康休闲、民族风情、古滇文化等一系列配套的建成，七彩云南·古滇名城真正成为滇池湖畔的标杆文旅项目。

然而，世人从来只关注成功者的光辉，8年历程中的辛酸苦泪，唯有自知。

互联网是有记忆的。

2016年11月1日晚，“云南城投”发布公告称，注资8400万，获取昆明七彩云南城市建设投资有限公司70%股权，后续开发与管理“古滇南部文化旅游城市服务区”项目。此举被业界解读为云南城投接盘“古滇名城”南区项目。

一位熟悉诺仕达集团创始人任怀灿的朋友告诉左叔，那段时间，是诺仕达最困难的时期，银行不给贷款，诺仕达的资金链差点断裂，幸得云南城投紧急救场，诺仕达才度过一劫。

说起来，古滇南部文化旅游城市服务区项目，多数带有配套和景区公益性质，云南城投作为国企，承担起古滇名城文旅项目配套重任，理所当然。

2019年，全国《文旅地产综合评价标准》中，古滇名城被列入标准的研究样本示范项目，一个以古滇文明为传承、以滇池湖水为天幕的5A级建设标准的文旅项目就此立于苍穹之下。

贰

说到云南文旅，不能不提华侨城。

央企骄子华侨城仅凭一个欢乐谷便足以傲视文旅群雄。

自2012年云南绘下大文旅的蓝图，便一直想引华侨城入滇。

2017年，在昆明南博会期间，华侨城集团与云南省政府正式签约，将构建三大平台参与云南全省旅游大开发，并与德宏州、普洱市等地州市签订合作协议，涉及总投资逾千亿人民币。

从此以后，华侨城在云南高歌猛进。

然而，受房企“三条红线”政策影响，加上债务压力压顶，2020年底，华侨城便举起了快刀，挥手砍向文旅。

公开报道显示，香格里拉“蓝月山谷”、杨丽萍大剧院等6个云南文旅项目均被华侨城挂上货架。

文旅是风口，也是浪尖。有直接飞起来的，也有直接被浪卷走的。

多数倒下去的项目，几乎都是没有文化灵魂的伪文旅。

就像成都的“清明上河园”，一个混搭的项目，最终无法立足而就地阵亡。

叁

2021年1月26日，云南两会开幕。一个新的征程已经起步。

2021年的云南省政府工作报告中明确提出：

打造健康生活目的地，创建国际康养旅游示范区。

云南万亿康养产业的谋划，箭已上弦。

早在去年8月，云南《关于加快构建现代化产业体系的决定》中提出：

到2025年，健康服务业主营业务收入达到5000亿元，2030年突破1.1万亿元，健康服务业占GDP比重达到8%。到2035年，成为服务全国、辐射南亚东南亚的健康服务产业集聚区和世界一流的健康生活目的地。

这与云南省政府工作报告此次的描述再次高度吻合。

然而，要完成这一万亿产业的康养目标，主力建设者仍然在企业，尤其是地产企业。云南康养产业规划的蓝图中，文旅地产本就占据着相当大的比例。

从全国康养产业的格局看，地产企业也是重要的主力。

目前，百强房企中涉水文旅领域的超过一半。甚至几家头部房企还专门成立了文旅集团公司，如恒大、碧桂园、融创、保利等地产巨头。

以云南为例，恒大、融创、万科、雅居乐、复星、富力、绿城、当代置业等，已纷纷杀入云南文旅地产，本土企业也被这股风潮带入文旅地产的大浪中，其中不乏俊发、云南城投、云南建投、诺仕达、海诚控股等滇企身影。

其中，2020年10月16日，云南省城市建设投资集团有限公司名称变更为：云南省康旅控股集团有限公司，逐渐从房地产开发向康养与文旅产业转型。

公开资料显示，目前云南城投在云南开发的项目有：山海湾、融城园城、融城昆明湖、融城金阶、西双版纳傣江南、西双版纳雨林澜山、安宁温泉山谷、大理海东方、大理洱海天域、融城优郡、腾冲玛御谷温泉小镇等。

文旅地产前途是光明的，但道路也是曲折的。

肆

云南依然在义无反顾绘制文旅发展的总体蓝图，值得注意的是，湖泊资源将越来越难利用上。

2021年云南省政府工作报告提出将实现“四个彻底转变”，其中第一条就是：

彻底转变“环湖造城、环湖布局”的发展模式。

这意味着，云南省九大湖泊资源周边，除却已经挂牌出让过的土地，很难再拿到新的项目。

事实上，即便已经在湖泊周边在建的项目，也是几家欢喜几家愁。云南目前最热门的两个文旅区域，一个是滇池，另一个是抚仙湖。

包括万达、龙湖、融创、世博都已陈兵抚仙湖，包括早来的云南寒武纪欢乐小镇，并没有出现火爆的局面。

作为云南省十大文化旅游项目之一，云南寒武纪欢乐小镇号称集澄江化石博物馆、动物大世界、海洋大世界、湿地公园、度假小镇、高端酒店群、半山度假区于一体。

直到今天，这个巨无霸式的文旅项目，进展缓慢，据说销售也存在一定的难度。

左叔想起设计告庄西双景的大咖韩云峰先生对文旅项目的一句总结：

如果把旅游地产搞成房地产了，就是伪旅游地产。

三分天注定，七分靠打拼。

祝福所有的文旅地产项目，都能有一个好结局。