来源: 热门房产指向

    随着全球经济进入后疫情时代，如何提振经济成为了摆在各个国家面前的一道共同难题。

　　很多人认为，我国应该重新放开房地产，可以加大房地产的融资力度、降低贷款买房首付比例、降低房地产的房贷利率等，进而让房地产这个强有力的发动机重新转动起来，带动各行各业的发展，促进经济的快速恢复。

　　很显然，专家们的这个建议是不符合当下楼市发展主基调的，甚至截然相反。2021年初，住建部部长王蒙徽在接受人民日报专访时直言，坚持房住不炒的基本定位，推进差异化调控机制，实现房地产平稳健康发展，这是2021年的房地产主导词，所以放开房地产显然是不可能的。

　　在2020年下半年，上海交通大学高级金融学院执行院长张春在其《融合与创新》演讲中同样阐述了经济发展与房地产的关系问题，张春表示，在经济内循环发展新模式下，要实现经济融合推进，继续加强房地产的金融监控，审视房地产贷款风险问题，促进楼市稳健发展。

　　其实，对于普通人而言，关注的焦点根本不在于该不该放开房地产的问题，大家更关注的是自己的钱袋子会越来越多还是越来越少。

　　央行课题组在2020年于《金融界》发表了城镇家庭资产负债报告，显示城镇家庭住房保有率达到96%，户均房产保有1.5套，每个家庭资产中，超过80%是房产，所以房产涨跌将直接关系着家庭口袋干瘪还是饱满。

　　那么接下来房地产是上行还是下行？目前市场上呈现出两种不同的看法：

　　1、认为房地产继续欣欣向荣的人表示：2019年底我国城镇化才刚刚达到60.6%，距离发达国家的75%水平还有15个百分点的提升空间，按照过去30年均增长1%/年计算，未来城市化还需要15个年头，所以初步预计有3-4亿人进城，这些人将转化为强有力的买房需求，进而倒推楼市向前。

　　2、认为房地产走下坡路的人认为：房产过剩已成为不争的事实，经济学家任泽平在《3·11亿套，中国住房过?；故遣蛔恪犯鍪?，现在我国的住房达到3.11亿套，房产远远过剩，另外西南财经大学调查显示，住房空置超过6500万套，也有专家估测超过1亿套。房产供大于求，未来楼市如何蹦跶得起来？

　　其实，比起房产下跌，更“麻烦”的事情已出现，房子多可能成“负担”！

　　这就是当前“房产持有成本”逐渐增加的情况越来越明显。将直接把房产持有正向收益拉平甚至扭盈为亏。房产成本主要有3个方面的因素，基本如下：

　　1、房产占用的资金成本。中泰证券首席经济学家李迅雷就曾直言，房产持有的资金成本普遍在5%左右。很多人不理解资金成本如何计算出来的。咱们举个简单的例子，如果你买房需要钱，这些钱需要从银行贷款，银行会以多高的利率贷款给你？基准利率是4.9%，各大城市实际执行的房贷利率普遍高于基准利率，一般在5.6%左右，所以资金占用成本每年5%已经是非常保守的估计了。

　　2、房产折旧费用成本。有房产专家估算认为，在一线城市和二线城市，房产折旧费一般在每年4%左右，这个不需要过度解释，因为非常容易理解，新房和二手房，大多数人都喜欢购买新房，因为二手房太旧了。房子既然是资产，那么就必然存在折旧费用。

　　3、房屋财产税费。这方面成本正在呈现出增加态势，房东S、房产S已经呼之欲出了。2020年至2021年，河北省、云南省相继发布了“房东S收取办法”，根据规定，房东出租房屋的，最低按照10%交纳，最高达到20%。另外一项是房产S，社科院在《中国住房报告2021》指出，房产S在十四五期间出炉的概率很大，目前各方面时机已经成熟。按照很多专家的建议，收取比例1%提议较多。

　　房东S和房地产S性质截然不同，前者是交易过程费，后者是财产费，前者以租金为收取对象，房东可以通过提高租金的方式挽回成本。而后者不是交易费，房东无法转嫁，只能自己承担。

　　咱们算一笔账：

　　大明手持5套房产，平均每套房产的价值为200万元，那么大明的房产总价值达到1000万元。大明平均每年房产持有成本为1000万元*（5%+4%+1%）=100万元。而现在多数城市的租金收益率才不足3%，根本不足以弥补持有成本支出项，所以房子越多代表着负担越大。

　　专家：房子多的人早打算，这给了一个启示：随着房地产进入平稳区间，房子多的人是否应该提前规划出售一部分房产？

　　在指闻君看来，是时候做出打算了，不要等到各项措施落地之后才开始行动，或许已经晚了。

　　对此，你怎么看待？