21世纪经济报道记者张敏 上海报道 “过去的20年，房地产行业可以用一句诗来形容，‘春风得意马蹄疾，一日看尽长安花’，那是意气张扬的年代。”钟伟说，但是现在不一样了，得咬紧牙关，一方面是我们不能延续过去20年的红利，更多的是我们不得不接受另一个时代的洗礼。

9月18日，“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟发表了题为“时代的红利 时代的洗礼”的主题演讲。

钟伟认为，种种迹象表明，政策端松绑的可能性并不存在。因此，房地产行业的高增长远去是趋势性的，不是周期性的。房地产业将变成一场幸存者游戏，企业将经历艰难的蜕变过程，并逐渐摆脱“开发商”的定位，而被赋予诸多新的角色。

“屋顶上跳舞的大象”

过去多年来，在调控节奏的变化中，房地产市场也呈现出周期性的波动。其中，在严厉调控后又进行“松绑”的先例，至少出现过两次。

钟伟表示，一次是在2009年下半年的转向，“从行业急剧下行到房地产调控整体放松，那个过程只有半年。”第二次政策松绑发生在2015年7月，距离房企的“求救”过去了五个季度。

但对于此轮楼市调控，钟伟认为，不会再有松绑的可能。

他表示，自2017年3月至今，“房主不炒”在落实中没有发生任何变化，期间还经历了2018年的中美贸易摩擦，以及2020年上半年因疫情而导致的经济增速放缓。如今，随着经济增长恢复常态化，调控松绑的可能性更是微乎其微。

“在2020年上半年最难的时候，都没有使用房地产作为反周期的调控手段，帮助地方政府利用土地财政缓解整体财政情况，现在并没有那么艰难，更不会那么做。”钟伟说。

相反，房地产在过去多年积累的问题，到了解决的时候。钟伟把当下房地产面临的境况形容为“在屋顶上跳舞的大象”，“解决这个事情的时候，是把屋顶拆了，还是把大象射杀了，还是有一种途径让大象平安地下到地面？”

钟伟表示，最终监管层要考虑的问题是，是什么原因导致大象上到屋顶的？在这个反思的过程中，可能会有深刻的行业变革，这种变革并不仅仅会影响到房地产，甚至会影响到整个中国金融体系与资本市场的运行。

房地产业内卷了吗？

近年来，随着房地产的“蛋糕”不再变大，行业竞争愈加激烈，不少从业者将当下的行业形势称为“内卷”。

房地产业真的“内卷”了吗？钟伟表示，内卷意味着熟人圈+PB破净（市净率跌破净值）。就房地产业而言，一方面，近些年来，行业缺乏来自金融等领域的新鲜的、野蛮的冲击，而变成了“熟人社会”。

另一方面，大型上市房企的市净率都有“破净”的现象。“‘破净’意味着投资人对各房企业绩持续增长能力、持续经营能力都产生了怀疑；‘破净’还意味着你很努力，但你努力的结果市场没有给你回报。”

今年以来，沪深和港股的房地产板块表现不佳，一些公司的股价持续下跌，房企的市盈率和市净率也普遍处于低位。

基于这些表现，钟伟认为，房地产业已经内卷了。“房地产属于现在，但它不一定属于未来。”

钟伟表示，属于未来的企业估值都不便宜，比如PE、VC的场外市场，或二级市场，或一些行业的初创市场。“有成长性、有未来梦想的企业，它永远都不便宜，而我们（房地产）现在变得越来越便宜。”

他还表示，内卷化一定会伤害房地产自身，以及投资者、供应商。在内卷化的思路下，如果继续对产品、供应链、客户做减法，最后减掉的是房地产业自身，“但是我们已经慢慢地陷入了做减法的怪圈当中”。

开发商的新角色

钟伟表示，“应该忘掉开发销售这个词，尽管开发销售模式仍然是今后很长的时间不得不做的一件事情，但开发销售模式毕竟走到了一个十字路口。”

所以，房地产企业需要重新定义，“有一个新的定位，才能迫使我们有新的动能。”

钟伟认为，未来的开发商需要有另外的三种角色。第一种角色是高大上的城市运营商。城市运营商意味着其实跟城市的更新、旧城改造等等结合起来，和地方政府捆绑在一起，作为一个大尺度的城市规划运营的角色。这些业务的运营周期长，要求开发商具备大尺度的空间规划运营能力，以及资金的长周期投入和回收的能力。

第二种角色是美好生活的运营商，即对商业、办公等自持物业的运营管理。这要求企业除了具备不动产运营能力，还能在自持时，具备不动产的资管能力。“只有具有这样一个不动产的资管能力，包括开放式的REITs能力的时候，你才能让沉淀的不动产像水一样的流动起来，并且带来足够好的资本化回报。”

第三种角色是居屋运维商，即在“居者有其屋”的背景下，具备对房屋的运营和维护能力。在一二线城市，非市场化提供的保障性住房、租赁住房占比会越来越高。这也要求开发企业具有强大的成本管控能力和保障房建设与运营能力。

“我们要把那种急风暴雨的，明年目标增长多少，后年目标增长多少，这样一个想法放下来……你做商业是为了挣钱的，不是仅仅为了做规模的。”钟伟说，开发商应逐渐改变心态，更加关注增长的平稳、利润的稳定、市值的稳定、投资者的认可，而不是仅仅专注于规模。