前不久，各大机构陆续公布了2021年9月份的房价走势。不出所料，即使是楼市的“金九银十”期间，楼市8月的颓势依旧在延续：1、纳入统计的316座城市中，上涨城市数量为137个，下跌城市数量为176个；2、房价排名前20的城市中，超过半数城市出现了下跌；3、过去房价一直领跑的深圳，在经历连续多月的成交遇冷后，房价也从上涨回到了持平；4、房价涨幅收缩趋势明显，房价排名上游城市房价涨幅同比2020年进一步收窄。

通过9月房价走势不难得出对应的结论：1、相较于9月楼市，1月份房价上涨城市数量为214个，下跌城市数量为104个，说明楼市“分化”趋势进一步加大，人口偏向于集中少部分城市。2、即使是头部城市，依旧会出现房价下跌的情况，说明楼市调控成效显现，房价普涨的时代已经过去。3、被喻为“炒房第一城”的深圳房价持平，说明深圳二手房市场遇冷的情况下，越来越多的炒房客正退出市场，楼市逐渐回归理性。4、房价涨幅收缩，说明投资房子盈利空间进一步缩小，楼市泡沫也在调控中逐渐消除。

此外，9月1日，穆迪将中国房地产行业的展望由“稳定”调整至“负面”，并预测未来6~12个月内，住房销售规模或最高减少5%。根据58安居研究报告显示，最近4个月，部分一二线城市的“房产经纪人信心指数”出现了首次转负，降至98.7达到了历史最低点。但即使是这样的情况下，依旧有人认为未来房价会继续大涨，并给出了看似“合理”的理由：“房住不炒”于2016年底提出，如今5年调控周期即将结束，但整体房价依旧从2016年的7500元/㎡涨至8月份的10278元/㎡，上涨了37.04%，这仅仅是平均值，对于一些热门城市来说，依旧能够实现“翻倍赚”，因此未来也是这样的趋势。

但事实真是如此吗？答案显然是否定的，无脑买房赚钱的时代已经过去，自2017年起，整体房价涨幅就在不断收缩，对于房价上涨过快的城市，住建部给予“问责”，甚至需要对多个城市出台“限跌令”来防止房价乱跌的现象。根据国家统计局公布的数据来看，在不断地调控下，8月份全国平均房价已经跌入年内谷底水平。那么对于还没有买房的刚需来说，手里有50万现金，今明两年应该买房还是存钱？孙宏斌“三句话”可以作为参考：

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“我是支持调控的，如果不调控的话，这个行业也就没法干了，房价和地价都要上天了”。不少人对于这句话表示不解：对于开发商来说，房价涨得越高，那么利润就越大，因此开发商希望房价越高越高，为何还会支持调控呢？答案很简单，虽然房价越高对于开发商来说赚得越多，但同时也需要房子能够卖出去才行，如果放任炒房客不管的话，房价被炒到天上去，百姓也就不会买房了，那么买房就成为了有钱人之间“击鼓传花”的游戏，房企的库存只会迅速增加最终导致破产倒闭。

事实上，目前来看，楼市已经有这样的趋势了：公开数据显示，2021年7月末，全国房地产广义库存达38.04亿平米，按照每套房100平米来计算，相当于3800万套房子没有卖出去。与此同时，在“三道红线”的压力下，开发商的负债明显，急于卖房增加变现，但又面临着库存增加的问题，因此只能选择降价的方式来卖房，导致部分城市房价下跌过快，部分楼盘业主短短一周内房子贬值十几二十万元，因此这些城市发布了“限跌令”来管控房企胡乱跌价的行为。

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“未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识”。这句话来源于2018年3月份的亚布力论坛，孙宏斌在谈论关于未来楼市时提到的。上面已经提到过，放任楼市不管，只会导致越来越多的人买不起房。但如果房价下跌过快的话，同样会引发一系列的金融风险，除了激化业主与开发商之间的矛盾以外，还会导致“断供潮”出现，银行增加大量坏账，最终甚至可能出现上世纪90年代的日本以及2008年美国爆发的经济危机的后果。

为何房价会处于“波动”状态呢？主要是因为当前楼市的“分化”现象，未来越来越多人会流入一二线热点城市以及沿海城市，那么这部分城市有源源不断的住房需求，给予房价支撑，因此未来房价走势大概率是“稳中有升”的趋势，但涨幅并不会很明显。而对于人口持续流出的城市来说，住房需求在不断减少，因此随着楼市泡沫不断消除，房价也会下跌，因此会出现“稳中有跌”的情况，而这部分城市数量肯定比热点城市数量要多，正对应了文章开头提到的“房价下跌城市数量多于房价上涨城市数量”的现象。

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8月31日，融创董事会主席孙宏斌在公司2021年中期业绩投资人会议上表示：“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界。”无独有偶，今年5月份的时候，万科总裁郁亮在年中股东大会上也强调：“钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业”。种种迹象表明，房地产暴利时代已经过去，对于房企来说，当前正面临着一系列挑战，连头部房企都发表了对于楼市的担忧，相信一些中小房企同样能够感同身受。

根据《每日经济新闻》的报道，1-8月TOP100房企销售额整体呈现下降趋势，8月百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%，8成企业单月业绩不及上半年月均水平。显然，进入下半年后，越来越多的房企盈利空间都出现收窄，受房产调控政策持续加码影响，8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。

通过孙宏斌的“三句话”不难发现，目前楼市正逐渐回归正常水平，房地产的暴利时代也已经过去了，许多房企都在规划转型，未来房价走势也会逐渐趋于理性。因此，上述“手里有50万现金，今明两年应该买房还是存钱？”的问题，答案也已经很明显了：在经济实力允许的情况下，可以选择热门城市的核心地段，能够起到一定的保值作用，今年买不起的话也不需要背负巨额负债买房，可以再等等。另一方面，对于准备投资房产的人来说，则应该打消这个念头，房产显然已经不适合投资了。