住房、教育、医疗一直是关系到民生的重大问题。自1998年住房商品化改革以来，商品房市场蓬勃发展，拉动了我国经济的巨大增长。也加速了我国城市化的进程。有数据显示，城镇居民的住房面积从人均18.7平方米，增长了将近1.2倍。

在一部分老百姓住房需求得到满足的同时，房价经历了数轮的翻倍增长。沿海一线城市房价均价高达将近10万元每平方米，沿海一些小县城房价逼近万元。

而即使是中西部三四线城市，房价也在6000元每平方米以上。更有学区房高达数十万元每平米。高房价令许多老百姓，尤其是刚步入社会的年轻人望尘莫及。因此国家开始着手调控。

一、债务红线、贷款红线

国家多次从资金入手调控。设置了融资“三大红线”：1、剔除预收款后的资产负债率上限为70%。2、净负债与股本之比的上限为100%。

3、现金与短期债务比的上限为1。

以达到收紧开发商资金来源的目的，防止地产泡沫，避免次贷危机。

在此之后，于2020年12月31日，央行、银保监会又发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，是继三道债务红线后的五道贷款红线。

这些可谓国家下定决定抑制房价的第一步举措，但收效甚微。因为经过近30年的飞速发展，房地产行业积累雄厚，房地产商已经形成一定资金规模。想通过资金紧缩来限制房地产投资扩张，也就是扬汤止沸，并不能釜底抽薪。

而且各城市存房量较大，所以这些政策仅对一些商业写字楼和商铺的开发起到一定的限制。在此之后有专家建议大力发展城镇建设，鼓励人们到小城镇去，以缓解城市住房压力。

也有建议指出，应该大力发展租房市场，以此满足大量刚进入社会的低收入群体。更有专家指出征收房产税。但这些都不能从根源上解决住房困局。

与此同时，社科院发布数据称，自开放二胎政策以来，我国的出生率远未达到预期。2021年5月审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，之后开放三胎政策。

一直以来，我国人口生育率持续走低有三个原因

第一、教育成本的增加。虽然国家实行九年义务教育，免除了学生的学费。但是学区房的价格居高不下，北京曾经创下学区房60万一平方米的天价。这使得许多人望而却步。

第二、医疗成本的增加。看病贵、看病难的情况，大家都不陌生。一对夫妻面临着赡养老人、抚养子女的双重压力，重大疾病很可能会拖垮一个普通家庭。

第三、房价居高不下。二胎、三胎生育，必然造成住房压力。尤其是一线城市，动辄超过5万一平方米的单价令许多家庭不敢生二胎，三胎更是无从说起。

二、利率上调

为了推动三胎政策的全面实施，房价调控迫在眉睫。所以政府又进一步推出一系列政策，最为明显的是房贷利率上调。有数据研究了全国42个重点城市的房贷利率浮动趋势，显示全国房贷已经持续上涨8个月，并且预计近期仍会持续上涨，短期内不会下降。

与此同时，不仅个人住房按揭商业贷款利率上涨，一些城市出台政策，调高了住房公积金的贷款利率。天津市和福建省的第二套住房公积金个人住房贷款利率已经高达3.575%。2021年初，北京市各大银行的房贷利率在5.641-5.883%，现在已经上涨到6.125-6.615%。

假设购房者选择等额本金的还贷方式，还款期30年。商业贷款每增加100万元，所支付的房贷利率将增加22.7万元，分摊到每个月，房贷还款增加630元。也就是每天增加了21元的指出，这几乎是半天的餐费。

广西的夏先生说：“房价确实没有增长了，但是也没怎么降价，可是房贷利率一直高居6点几。本来怕通货膨胀，手里有点钱想咬咬牙买一套小户型的，但是仔细算了一下，如果我买一套小的两居室，花个7、80万，月租收入还不够我还房贷的。我几年前20多万买的商铺，现在租金每个月都已经拿到1700元了。现在买房投资的话真的不划算。”

上海政府更是在2021年出台了有关学区房房价的政策。上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，规定自2021年起，上海市属实验性示范性高中将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。

同时教育行政部门要增加各区的示范性学区，并推出了强校工程。上海的学位新政很快引起关注。改革的核心是，由原来的“对口直升”改为“指标到校”，这使得各区教育资源更加平均。同时新政也引起了上海各名校学区房的降温。

三、挂牌指导

除了从根源上缩减资金、减缓放款速度、提升贷款利率，许多城市推出了二手房挂牌指导价政策。在链家房屋中介平台上，我们看到上海市徐汇区某小区的挂牌房源，显示每平方米为9万元。这是由上海市房管部门为这个二手房小区提供的指导价。

但实际上市场价格远远超过每平方米9万元的价格。无论实际价格高出多少，银行只能按照挂牌指导价核算二手房房源的贷款额度。这也就相当于，买同样的一套房子，买家能贷到的款减少了。这部分差价就由买家全部承担。除了上海，深圳、宁波、成都等地也陆陆续续出台了挂牌指导价政策。这一政策出来之后多地二手房交易迅速降温。

四、结语

目前我国的城市化率已经超过60%，老龄化的生育率走低，加大了政府控制房价的决心。人口大量从城市涌入农村的局面已经一去不复返，楼市的分化时代确实已经到来。

未来只有经济发展潜力巨大、就业机会多、基础设施完备、医疗教育系统先进的大城市，才会依然享受人口红利，房地产趋势不会受到明显波动。那些不在一线城市圈内的小城市，或许慢慢会出现供过于求、有价无市的场面。这对于房产刚需者来说，无疑会是个好消息。