当前楼市，真的跌了吗？

有人用肯定的语气说：“是的，现在的房市正在朝着下行的轨道滑落。”大数据显示，2021年9月份，百城房产中，超过70个城市房产同比下滑，价格下跌的城市数连续多个月叠加，这在前几年是见不到的景象。

然而也有人给出了让人耳目一新的答案，不少房产学者们站在城市化的立场，不断提出“房市上涨论”，例如北师大教授董藩、中国城镇研究专家李铁等，他们不约而同地认为，中国的城市化才63%，距离美国、日本、德国、英国等发达国家的城市化75%以上水平还有相当大的差距，未来还有2-4亿农村人进城，购房需求依然强劲，所以董藩和李铁等学者们认为房市后劲很足。

如果你不是一个实打实的购房者，估计根本不知道真假，说涨的学者们理由很充分；说跌的人似乎也符合现实。前不久，一位武汉的网友李女士就说到，自己遇到了“降价”带来的困境，据悉李女士买房30天，房子就贬值了40万。在买房的时候，这套房子的总价格为145万元，随后开发商对该楼盘进行去化，开始了大幅度的折价促销，同楼层同户型的房子下滑至105万元，足足一个40万元不翼而飞了，李说，自己买房子的首付款才43.5万元而已，买房子短短30天的时间，一个首付款就损失没有了，搁在谁的身上都有些承受不了。

于是，李女士多次找到开发商和售楼部，要求开发商补偿差价或者是直接把这套房子退掉，毕竟买房才30天，自己的按揭贷款尚在申请办理当中，按揭贷款没有办理下来之前退房，对购房者影响并不大。然而，这种“要求退房或者补偿”的诉求真的能实现吗？从历史上来看，几乎不可能，因为一方面购房者与开发商签订的有《商品房买卖合同》，这份合同约定了双方的权利义务，确定了房产成交时间和价格，一旦合同备案审核通过，就有了法律效应，李单方面要求解除合同，显然属于违约情形，开发商自然不可能答应的，即便是诉诸公堂，失败的依然是买房人。

30天贬值了40万，买房人要求退房补差价，开发商给出“双赢补偿”方案。

看起来，这一局似乎开发商“稳赢”，然而李女士的这个开发商则“同意”了她的诉求，答应给他差价补偿。不过提出的解决方案也别具一格，售楼部的销售经理对她说到，现金退还补偿是行不通的，也从未有过这样的先例，不仅在自己开发商行不通，在任何开发商那里都行不通。不过可以申请通过“等价房产补偿”的方式弥补损失。也就是说，如果她在本楼盘再购买一套房产，则可以给她一次性优惠40万元购房款，比如购买的这套房子总价值150万元（折后价格），那么实际只需要支付总购房款110万元就可以。

听到这样的“方案”，购房者也是哭笑不得，一方面她已经购买了一套房子，而且属于按揭贷款的方式购买，手中的资金本来就不充裕，如果再购买第二套的话，显然不现实，也不符合刚需的基本购房法则。然而摆在她面前的似乎并没有第二条路可以走，要么就忍住不再申请补差价，要么就想尽办法凑钱买第二套房子。

该如何抉择？购房人摇摆不定。

一个例子管中窥豹，现如今的房产市场，真的失去了昔日的辉煌，逐渐从高涨进入到了平缓期，2020年央行和住建部联合约谈多家龙头房企，开启“三红线”政策，开始了楼市资金限流模式；2021年再次加码“双上限令”，第一次从购房资金的渠道向楼市节流资金。

对于任何市场，资金就相当于奶水，一旦奶水减少了，那么成长速度自然受到影响，房产市场同样的道理，随着2020年至2021年楼市资金的减流，房地产开发、销售显得举步维艰。

所以说，现阶段，打折促销或成为常态情况，这一点购房者应该提前知悉。

那么，对于买房人而言，如何才能避免买到“缩水房”呢？特别是要避免前文中说到的这种“30天就缩水40万元”的尴尬情况？指闻君给出3点买房建议：

1、购房前抉择：区位评判。经济学者任泽平就曾指出，对于买房，一定要区分“优质房产”，未来房子不是没有潜力，而是在普遍性“无潜力”的情况下，依然存在部分优质房产，大城市、核心区域、集团化城市中心地带，这些或成为优质房产的诞生地。所以指闻君建议准备买房的人，要认清地理位置，对于三四线城市、偏远城市房子，尽量避开，在房市平缓期，这些区域人口外流严重，价格下滑概率较大。

2、购房中抉择：开发商评判。如果你选对了区位，那么第二件事便是选择开发商了，2020年至2021年，超过500家房企宣布破产，法拍网显示有超过200万套法拍房集中出现，这足以说明，当前的楼市无论新房还是二手房，资金方面都不太充裕。

对于有可能打折促销的是哪些房企和楼盘呢？当然是资金面补偿的中小房企，还有那些负债居高不下的龙头房企，对于资金不畅的企业，生存和衰亡往往就在一念之间，所以买房尽量选择负债低的房企。

3、买房后抉择：心态要平和。既然已经购买了房子，那么就要摆正心态，作为炒房客的话，潮涨潮落实属自然现象，作为刚需而言，买房属于自己居住，短暂的缩水和价格下滑也是正常的，无需过于耿耿于怀。