对千千万万的购房者来说，当前的楼市传来了一个重大好消息：房价真降了，新房6年来首跌。10月20日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈下降态势，其中三四线城市房价指数数据跌幅最大。这是77个月以来，新房价格环比涨幅首次下跌。二手房的降温则更为明显，一二三线城市销售价格环比全部下跌，尤其是三线城市环比已经是“三连降”。

注意，这可不是某一两个城市房价出现下跌，而是房地产市场整体进入“降价周期”——9月份，70城中新房价格下跌的城市有43个，连续四个月增加；二手房价格下跌的城市更是高达53个。自此，“押注房价永不下跌的人终会付出沉重代价”这句话可能真要实现了。

此外，在信贷政策从紧、调控持续加码的背景下，除新、二手房价格双双下跌外，楼市还罕见同时出现了“三降”：房企销售额大降、购房者对房价的预期下降、三季度房贷增量同比下降近三成。

一、房企销售额大降。自7月起，全国房地产单月销售金额就呈现下降态势，9月份商品房销售额为15748亿元，较去年同期下降约15.8%。据克而瑞研究中心统计，9月，百强房企中有超过九成企业销售业绩同比下降，其中六成企业同比降幅大于30%。其中恒大的业绩下滑幅度最大，9月销售回款仅71亿，较往年同期的580亿，足足下跌了近80%。值得一提的是，今年9月被称为7年来最差“金九”。

业内专家分析认为，调控政策对市场的真正影响都有时间滞后，一般会持续8个月。换句话说，从现在起到明年上半年结束，楼市都会处在“降价周期”。此情此景，对于开发商来说，很显然是非常煎熬的：不仅四季度需要加快开发、保证货量供应，抓紧卖房、加速现金回流，明年上半年，同样面临销售回款的巨大压力。也就是说，未来8个月，房企可能普遍会采取“以价换量”的营销策略。

二、购房者对房价的预期下降。这也是导致房企销售业绩大幅下滑的关键因素——购房者普遍有“买涨不买跌”的心理，开发商房子不好卖，侧面说明市场已经转凉，现在是妥妥的“买方市场”，购房者普遍采取观望态度。这一点，有数据为证：央行发布的今年三季度城镇储户问卷调查报告显示，对四季度的房价，仅有19.9%的居民预期“上涨”，另外超过80%的居民都认为房价“不会再涨”了。一言概之，越来越多的人，不看好未来的房价，因此选择“按兵不动”。

三、三季度房贷增量同比下降近三成。央行金融统计数据报告显示，三季度新增的住户部门中长期贷款1.29万亿，对比去年同期1.8万亿元的增量，减少5500万亿，降幅高达28.3%。此外，进入下半年以来，很多人有明显的感觉，“房贷荒”好像出现了，一些二三线城市，二手房放款周期拉长到了半年到一年，有些银行干脆直接“停贷”了。

为什么会出现这种情况？四个字能说明一切：银根收紧。根本原因是房地产过度挤占了信贷资源，不仅阻碍了实体制造业等的发展，更使得数万房地产企业依靠举债盲目扩张，最终的结果就是房地产过度金融化——资金过快流入房地产市场，正在形成虹吸效应，造成各种本应投放到其他经济领域的资源都被集中纳入到房市，从而让房地产变成典型的加杠杆金融产品。

短短三个月，房地产市场就由热彻底转冷，部分城市更是明显“入冬”。对此，官方的说法是，这一切都得益于今年以来，通过完善房地产市场的长效机制，抑制不合理需求，推动刚性需求平稳释放，限制部分房地产企业依靠举债盲目扩张。

草蛇灰线，伏脉千里。在我们看来，今天楼市所呈现的结局，早在2016年国家首次喊出“房住不炒”时就已经写好了结局。很多人之所以看不清局势，或者说预料不到今天的结局，纯粹是对当前楼市的基本面没有清晰的认识——现如今的高房价、住房供求关系、空置问题、老龄化及少子化问题等，决定了房地产终于迎来历史转折。

首先，高房价。根据统计局公布的数据，9月末全国平均房价1.04万/平，较6月末的1.07万/平，有显著下跌。但对比绝大多数城镇居民的年结余资金不足2万元，不难得出“房价严重偏高”的结论：普通工薪家庭，一家三口一年的储蓄，仅够买平均房价房子5平米，购买一套100平的房子，至少需要20年。此外，易居研究院报告显示，2020年末，全国100城房价收入比均值为13.2，这意味着，一个人不吃不喝工作至少13年才能买得起一套房子；

其次，我国的住房已经严重过剩。截止到目前，我国到底有多少房子？国家没有给出答案。但不少专家测算认为，我们目前的房子足够20亿人居住。一线城市的空置率达到15%，二线城市的空置率高于20%，三四线城市的空置率则可能不低于30%。而权威机构西南财大等机构出具的报告显示，2018年末，我国的住房空置率为22.4%，全国仅城镇地区的空置商品房就有6500万套。而且这还仅仅是不完全统计，要知道，这些数据并没有把数量庞大的小产权房、公租房、经济适用房以及其它类型的房子计算在内。有专家认为，如果全国所有的房子都统计在内的话，我国的住房整体空置数量可能超过1.2亿套，至少能解决全国3-3.5亿人的居住问题；

再者，老龄化、少子化问题愈加凸显。七普数据显示，截止到2020年11月1日，我国60岁及以上老年人口达到2.64亿人，老年人口占比达到18.7%；65岁及以上老年人口1.9亿人，占比13.5%。根据国家标准，我们国家已经进入老龄化社会，距离深度老龄化社会也仅一步之遥——社科院预测，5年内，我国的两年人口数量将突破3亿，65岁以上老人占比将超过15%。

和老龄化问题一样严峻的是出生率近几年迎来大幅下滑。准确地说，我国出生人口已经4连降了，尤其是2020年出生人口仅1200万，创了过去六十多年的历史最低纪录。不仅如此，透过部分省市发布的2021年上半年人口数据，多位人口专家和社会学专家预测，2021年全年的出生人口数量可能会跌破千万。换句话说，今年我们就可能迎来“人口倒增长”。

著名经济学家任泽平曾经有一个研究理论，房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。当前时期，我们正处在人口结构的重要时期，未来随着人口不断萎缩，尤其是购房主力群体大幅减少，房地产还能否延续此前的辉煌，可能要打一个大大的问号了。虽然今年生育限制彻底放开了，一家可以生育三个孩子，但居高不下的住房成本、高昂的教育成本等问题，正在让“不想结婚、不想生孩子”成为育龄妇女的普遍选择。直白点说就是，通过鼓励生育，让后来者接盘房地产的算盘行不通了。

值得一提的是，马云曾经透露，未来随着房地产严重过剩，一对年轻人可能要接管5套房子。事实上，贝壳研究院公布的一组数据已经很说明问题了：全国1亿90后中，结婚率不到10%，其中已结婚的人中离婚率又高达40%。在全国绝大多数一二线城市中，90后租房的比例高于50%。受访者中有47%的人明确“不打算买房”。

基于以上对我国当前房地产各大基本面的分析，不难得出一个结论：房地产终于迎来了转折，住房严重过剩，叠加住房需求不断萎缩，房地产跌势已定，尤其是那些人口大量流失，经济基础薄弱的城市，未来房价更难以为继。更重要的是，这并不是短期形势，而是中长期趋势。对此有人可能会说，过去一二十年，房价都在快速上涨，经历四五年的长期调控，房价才回调不到1%，这样的楼市转折说法，根本没有说服力。我们依然坚定不移相信未来房价仍然会“只涨不跌”。这便是我们常说的“羊群效应”，很多人从来不知道自我思考，只会随大流。更可怕的是，当市场已经潜移默化发生变化时，仍然有人毫无察觉地往前冲。对于这类后知后觉者，往往占不到任何便宜。

普通人看不清形势变化，无可厚非。不过作为身经百战的地产大佬，往往能很早就洞察一切，他们不仅看得通透，而且能早一步行动，所以最后不仅能率先抓住商机，更能成功躲避危险。地产大佬王健林便是其一。有业内人士认为，今天楼市所发生的一切，完全应验了王健林很早之前的预言。

王健林曾经对房地产有过两次预言：其一是预言市场土地供应和新房供应大于购房需求，最终导致很多地方的项目卖不动，开发商的债务问题会彻底暴露出来。叠加国家会收紧房地产信贷政策，房企经营不下去破产出局都有可能发生；其二是预言“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年”。更特别指出我国绝大多数的三四线城市会面临回调，即市场降温，房价下跌。

总结来说，王健林的预言包含三个方面：供大于求、信贷收紧以及房价整体下跌，尤其是三四线城市，跌幅更加明显。对照着当前楼市的处境来看，不得不承认，王健林的预言全部应验了：首先，楼市确实步入“供大于求”局面，尤其是新房市场，2020年末库存面积高达5亿平。有些二三线城市，存销比甚至高达24个月。也就是2年不卖地、不建房都不用担心供给不够；

其次，自去年下半年以来，国家层面确实收紧了房地产信贷，尤其是涉房融资“三条红线”和今年初出台的银行贷款“两条红线”，这“五条红线”，牢牢地束缚住了开发商、投资客、炒房客的手脚，尤其是开发商，融资难度加大，到期债务无法偿还，债务问题就彻底暴露出来了，过去3年，有超过1500家房企破产，就是最好的答案。不仅中小房企，连恒大这样的“巨无霸”房企也面临一样的问题。在这方面王健林不仅预言对了，而且早早行动了——2017年，不顾一切降负债，重资产开发转向轻资产运营，更不惜甩卖酒店文旅业务套现自救，成功化险为夷。现在看来，王健林果然高瞻远瞩；

再者，今天楼市“全面下跌”的局面，也在王健林的预料之中。只是超出王健林预言之外的是，今时今日连四大一线城市也涨不动了，深圳二手房四连跌，上海、北京局部区域二手房价格更是跌去了10%以上。查看今年下半年三四线城市的房价数据，不难看出，三四线城市才是房价跌幅最大的区域，不仅7、8、9三个月整体连续下跌，而且跌幅在全国各大城市中最严重。尤其是东北及西北等三四线城市，很多房价已经跌回了3年前。

王健林预言已应验，实际上代表了当前房地产市场已经迎来了转折，聚焦到房价上，未来绝大多数城市可能会步入平稳阶段，即微涨或者不涨。这种情况可能会持续5年以上。这就是专家们所说的用时间换空间，让房地产软着陆，逐步烫平楼市泡沫。众所周知，房子一旦不涨或微涨就意味着亏损。逐渐的，市场中的投资客就会套现离场，二手房市场房源会激增。楼市就会陷入恶性循环，房子会更不好卖。基于此，有专家认为，未来手握“2套房”的家庭，会面临3大结果：

第一，市场上的同质化产品会越来越多，非核心城市核心地段的优质房产，想转手很难，房子最终将只剩下居住属性；

第二，难逃被征税的命运。税分为三种，房产税、空置税、房东税。房产税的呼声越来越高，专家们基本达成一致意见，5年内大概率会出台；空置税被认为是烫平楼市泡沫的关键税种，所以未来出台的概率也不低；房东税就更不必说了，现在已经有云南、河北、湖南等多个省份开始试点，而且税率最高20%，可见力度不小。这3大税一旦全面开征的话，将直接导致多套房者的持有成本明显增加，这在一定程度上抑制“以房养贷”，平稳市场，同时也为地方财政提供支持，这是一个长期趋势；

第三，房价涨幅持续收缩，炒房者获利空间已见底，继续持房将亏本。冯仑曾说：对于炒房客，消费成本主要取决于多套房贷款利率、房产折旧率、持房成本三个方面，如果房价涨幅低于9%，那么炒房客就没有利润空间。手握“2套房”的家庭，虽然炒房的比例较低，但是由于家庭80%的资产都绑定在房产上，所以未来可能无法逃脱资产贬值的结果。尤其是那些中小城市的“房叔”、“房姐”和企业炒房者，持房成本大幅增加，投资炒房亏本或成常态。