①：2016年9月份楼市调控政策刚刚出台时，很多人都坚信房价会继续上涨，认为既然房价要通过限购、限贷和销售等政策调控了，就说明房价有继续上涨的动力；②：2022年以来全国已经有超过40个城市放松的楼市调控政策，不少城市首套房首付比例也降到了20%，但是现在很多人却坚信房价会继续下跌，认为既然楼市需要救市，就说明房价还需继续下跌的空间。

通过以上两段话大家发现了没有，不管是楼市救市还是调控，都无法改变很多人对房价的固有认知，很多人都是仅凭当下房价走势和自己处于的环境来判断未来房价走势的。在笔者看来，判断一个城市房价的涨跌，并不能从房价走势来判断，而是要从一个城市的地位、经济发展、人口流动和人们的收入水平来综合判断。就比如很多人口持续流入的一二线热点城市，就算这些城市目前房价已经很高，并且目前房价处于下跌的趋势，但是从长远来看，这些城市的房价未来还会继续上涨并且创新高。但是对于一些发展潜力不大并且当地并没有太多产业的城市，就算房价还在继续上涨，未来这些城市的房价最终会降回到合理水平。举一个最明显的例子，环京区域就是完全由炒作出名的区域。

在上一轮房价大涨的行情中，燕郊、涿州、大厂和香河等城市的名字在全国都很出名，主要原因就是这些城市当时房价上涨幅度非常快，在这些城市投资房子赚钱效应非常强。就比如燕郊，在2016年时很多人将燕郊和北京对比，认为燕郊的房价未来会赶上北京5环的房价。在这种对比之下，给了炒房客很大信心，高喊燕郊房价会突破6万元大关，最终燕郊房价一路突破2万、3万和4万大关，在2017年，燕郊房价最高突破至4.5万元一平方米。

和燕郊一样，在燕郊楼市大火之后，北京周边的环京城市房价都迎来了大涨行情，其中就有涿州市。涿州房价在2016年初也仅12000元/平方米，之后房价一路上涨，就算在2017年3月份涿州出台楼市调控政策之后，依旧无法阻止涿州房价的上涨。到了2017年6月份左右，涿州房价突破25000元大关，这意味着涿州房价仅用一年多就在高位再次翻倍。笔者有一位同学就在2016年初在涿州花近300万元购买了2套120平方米，在涿州房价上涨到25000元/平方米时，他就通过这两套房子挣了300多万。可以看出，当时整个环京楼市的赚钱效应都非常强，在巨大的利益之下，很多人根本就没有考虑房价下跌的风险，但是风险终究会到来。

在涿州房价突破25000元/平方米的历史最高位之后，涿州的楼市调控政策再度收紧，投资客彻底被拒之门外，涿州楼市一下子失去了购房者。在此之后，不管是燕郊还是涿州的房价都开始了下跌之路，在2020年初涿州房价跌回2016年初12000元/平方米。在很多人都认为涿州房价已经降到底部时，在2021年下半年涿州房价又跌至9000元/平方米附近。目前，涿州大部分新建楼盘售价虽然在9000元以上，但是实际售价基本上都在9000元以下，特价房更是层出不穷。而现如今，很多投资客在2016年和2017投资的房子解除了限售，但是按照涿州目前的房价，2016年之后买房子的人，都已经亏钱了。像笔者这位同学虽然是2016年初买的房子，现在一套房子也已经亏损了40万元左右。

在笔者看来，笔者这位同学还是算幸运的了，是在2016年初在涿州投资的房子，而笔者有一位粉丝张先生就没有这么幸运了。张先生在北京工作，听说环京房价上涨得很厉害之后，他就起了投资房产的心思。在2017年，张先生在逛遍了环京区域之后，感觉涿州房价还不算太高，认为涿州房价还有很大上涨空间。最后张先生以25000元/平方米的单价购买一套100平方米的房子，小区距离涿州高铁站不算远当时非常抢手。在张先生买了房子坐等升值时，涿州房价开始下跌了，并且一路下跌，最终跌到了现在不到9000元/平方米的水平。对此，张先生表示，自己根本就没想到自己会在最高位接盘，自己运气实在是太差了，房价上涨时没有买房，一买房就是最高点，和买股票差不多了。

对于张先生来说，自己这套房子可亏了很多钱，因为房子还是贷款30年买的，每个月都要还近1万元的房贷，房贷中大部分还都是利息。张先生表示，现在不仅首付近5年50多万的房贷亏完了，同时房子的实际价值也已经没有房子剩余的贷款多了。确实，现在按照9000元/平方米计算，张先生这套房子也就值90万元，而银行贷款却还剩160多万。也就是说，如果张先生选择卖掉房子，就算能够按9000元/平方米的价格卖掉，还需要补给银行70多万元。总的算下来，首付75万元，房贷50万，补给银行70万，这套房子张先生总共亏损195万元。

现在涿州房价还在持续阴跌，根本看不到见底的迹象，因此张先生也考虑将房子卖掉。但是让张先生没想到的是，就算是按照9000元/平方米的价格卖，依旧无人问津，很多中介都建议他将价格降低到8000元/平方米以下，这样可能会卖出去。对此，张先生表示不能接受，这意味着他亏损得更多了，并且卖了还要补80多万元的房贷，还不如用这些钱再坚持坚持。对此，张先生开玩笑说，有人愿意要他的房子，他不要钱，只要接受房子的贷款就可以了。当然，这只是玩笑，没有人会当这个冤大头。

为什么在涿州房价突破25000元/平方米时张先生还愿意买房呢？张先生给出了答案，那时根本就没有人认为涿州的房价会跌，大家也没有想过房价下跌的情况和后果。确实，如果一个人在2017年初说涿州房价会跌到9000元/平方米以下，人们可能会觉得这个人是疯子。