作者：纵横论市

说一件这些天发生的事。

从去年底到现在，因为不少房企为了加快资金回笼步伐，纷纷推出了特价房。正好看到有一认识的房企销售人员在朋友圈发了一条信息：“又要延迟一年退休了，明天一早去售楼部聊天喝茶”。后来询问得知，原来是她去年底在这个项目买了一套房子，现在开发商为了尽快脱手，把所有剩余的房源以6.5折进行销售，100万就损失了35万，不就相当于要多奋斗一年了嘛。

说实话，虽然眼下楼市温吞水，但也不至于突然一下降这么多，后来了解得知，周边有太多同质化的房子，为了抢跑，不把价格降到位自然是没人出手。但反观区域内的其他非同类产品，价格其实没啥变化，这里也给我们一个启示，什么样的房子都受欢迎的时代已经过去，不同的产品其价值将会越来越分化。

未来10年，要弄清人们对未来住房产品需求的差异变化，这两大趋势不可忽视。

1.老龄化情况。

通过统计新中国成立以来的人口出生数据可知，自1962年以来，我国进入了为期十多年的人口出生高峰期，每年都有2000多万人，要知道，在1961年，我们的出生人口还不到1000万，这意味着从2022年以后，将迎来连续10多年的人口退休高峰期，这与“七普”公布的老龄人口数据基本吻合。

数据还显示，已经有12个省65岁以上的老人占比超过14%，进入深度老龄化，其他17个省65岁老人占比也超过7%，随着未来十多年的退休高峰到来，老人占比将进一步加速。2021年，60岁以上老人大约2.6亿，不止一家机构预计，2030年，我国60岁以上老人将占到25%以上，按现在的总人口算，未来10年预计再增加1亿老人。谁都知道，老年人的住房需求相比年轻人有较大不同，决定了未来住房的发展形势。

2.城市化趋势。

不知道大家有没有发现一种现象，20年来的房价整体上是呈现“螺旋式”上升的，且绝大部分的房子都是“一涨俱涨”，比如说主城区的房子先涨，然后又蔓延到其他区域，新房子先涨，接着老房子跟涨。但从去年开始，忽然发现这种持续多年的情况有了改变，市场开始出现分化，比如说，老房子与同地段的新房子（包括品质次新）差价越拉越大。为什么会出现这样的趋势？

说到底，这是因为城市化已经进入新阶段。从1998年到2020年这段时间，我国城市化率从30%上升至64%，差不多平均每年都有1.5个百分点的城市化速度，换言之，平均每年都有2000万人进城。在大量的住房需求作用下，城市里什么样的房子都有人要，举个例子，比如你想把老旧的房子卖掉了换新房，虽然你不怎么喜欢这个老户型，也不喜欢小区的物业服务，包括环境，但由于进入城市各种经济条件的人都有，为了在城市落下脚，自然有一批人是能接受你给出的价位、你的房型及环境，属于你房子的受众。

不过，这种情况在未来将发生变化。原因在于，目前离初级发达普遍70%的城市化率标准比较近了，未来农村进入城市的人口已然不多，正如经济学家任泽平报告所言，未来10年的城市化将以城市之间的流动为主，主要流入大城市群和大都市圈。说白了，都是城里人，不过是“人往高处走”罢了，对于居住的需求不再仅仅是套房子就行，不再是什么房子都要的时代了。

所以，根据“需求决定价值”原理，既然需求分析出来了，未来什么样的房子最贵重也就清楚了。在懂行人看来，未来10年，在以上两大趋势下，这3类房子大概率将成“”！懂行的人说，有人已在“悄悄”下手。

第一类，电梯洋房。

洋房具有楼层低，密度低特点，相较于过去那种虽然是多层住宅，但很多都没有电梯，对于老龄化社会来说，上了年纪的人走平路都可能摔跟头，统计数据显示，65岁以上老人因伤致死的首要因素就是“跌倒”。毫无疑问，上下楼更是比较吃力也增加了遇险概率，随着老龄人口的迅速增加，电梯的洋房的需求会明显增加。

有人说，高层住宅不是也可以选择低楼层吗？对此，网易曾针对老年人的居住需求进行了专门的调研，数据显示，有77.5%的老人对光照、通风、温度湿度比较在意，位列各项指标之首高层住宅的低楼层在光照等方面显然不及低密度的洋房。

不过，洋房相对于高层住宅来说，由于得房率高，居住舒适度高，其价格自然也会高出一些，一般在10%左右。不难预计，现在城里到处都是高层住宅，电梯洋房又比较稀缺，随着老年人口越来越多，电梯洋房的价值会越来越高，成为很多人眼中的“奢侈品”。

第二类，依山傍水的公园房。

万达创始人王健林曾说，在城市里，未来房子越靠近江、河、湖、海、公园、湿地、绿山等地就越值钱。其实，他说的这些地方有一个共性：空气新鲜、水资源丰富，是高品质生活的必要件。通过这两年的“病情”可知，很多城市的二手房挂牌量创历史新高，其中有一个重要原因就是大家觉得自己居住的环境不尽如人意，活动空间不够，而新置换的房子，很多人就把山、水资源考虑进去了。

依山傍水的公园房有3个明显优势：1.空气确实很好。有机构做了一份城市负氧离子的比较分析研究报告，经过22个月的持续监测发现，城市郊区的山上负氧离子高于城区约5-6倍，其中小离子占80%，中离子占20%，需要说明的是，城区的中离子含量近乎为零；2.老年人锻炼身体必不可少，现在城市的公园基本都配备了各类健身器材，在绿树成荫的环境里跑步、活动筋骨，有利于身体的保养和恢复；3.不仅是老年人，现在很多中青年人由于学习、工作压力大，同样也需要在青山绿水的公园里锻炼释压，所以，我们在公园里经常看到不少年轻人的身影。说白了，房子的价值绝不是钢筋混泥土，还体现在周边像公园这样自带宜居属性的因子，同样，随着城市人口密度越来越大，这类房子也将进一步走俏。

第三类，城郊结合部的别墅。

说到奢侈品，自然不能少了别墅。说实话，像城中的别墅不仅极少且死贵之外，空气这些宜居属性比郊区差远了。所以，当不少人有钱了以后，就会选择在城郊结合部地段购买别墅，当时在那里买一套别墅不过只有市区普通小面积房子的成本。不过，随着时间推移，郊区的别墅价值也越来越稀缺。分析原因不难发现：

1.人人都有一个别墅梦。住久了高层住宅的人都知道，楼上的叮咚噪音、等电梯烦躁、不接地气、养只宠物都不方便，更别说实现自己的田园梦，别墅则可以解决这些弊端。所以，有建筑专家表示，但凡有一定经济条件的人，会随着高层住宅设施设备的老化而逐步搬离，别墅无疑是他们的一个重要去处。

2.高收入群体越来越多，对别墅需求持续增加。经济在发展，家庭的收入也在提高，根据《胡润财富报告》的数据显示，截至2019年，我国有3300万户家庭属于中产阶层，其中新中产达1000万户，新中产家庭的净资产中位数为370万，处于快速的增长过程中，无疑，随着收入增加，越来越多的中产都将是别墅需求的潜在竞争者。

3.别墅需求持续增加，但因“限墅令”持续发挥作用，现在很多城市基本都不审批别墅，盖住宅也是建高层，别墅的供需矛盾将会长期存在，所谓物以稀为贵，未来郊区的别墅可能是“一墅难求”。

4.“逆城市化”规律。从发达经济体经验看，到城市化后期，富人大都不住城区，而是选择住郊区的别墅。我们现在不同的是，比如像相关的社区医生等配套还没那么发达，当然，随着时间推移，这些短板肯定都能补上，郊区富人化是一个趋势。

总体来说，长期看，我们不缺房子，而是缺更符合经济发展、人体健康和社会人口年龄结构等属性需求的房子。宜居房需求越来越多，而产品又比较少，自然是“少则为贵”。所以，有懂行人就表示，未来10年，甚至10年后，上面提到的这3类房子才是“吃香”，越往后越“珍贵”，保值问题不大。实际上，我们经常可以看到有身边的人，人住在市区以方便工作、孩子上学，而在郊区买了洋房、别墅等房子，其中有很多就是为自己以后养老做打算。那么，你也是这样想的吗？说说缘由。