奥体跌了近1万/㎡？

近日，位于奥体板块的创世纪成交一套169方大户型，总价1369万（带车位）。如剔除车位，单价低至约7.8万/㎡。

要知道，去年1月9号，一套创世纪大户型168.96㎡，以1530万总价成交，折合单价高达约9.06万/㎡。对比之下，如今仅7.8万/㎡的成交单价，足足低了1万/㎡！

当然，该套创世纪大户型的成交，自然引起了各个购房群的热议。

从中介小哥得知，这套大户型以7.8万/㎡的单价成交并不意外。

一方面，楼幢位置并不理想，是顶楼，况且房东自身资金链出现问题，全款卖的；

另外，近期创世纪大户型房源成交价格都在约8万/㎡左右，仅稍微出头一点点。房源自身的不足加之目前市场的冷淡，跌破8万/㎡也在意料之中。

如果说创世纪改善户型跌破8万/㎡令人意外的话，那么，其小户型早已屈居于8万/㎡之下。

朋友小N想出手一套创世纪89㎡小户型 ，但中介小哥却告知他如果不急可以先等等：主要是目前创世纪小户型已经有一个多月没有成交了，3月成交了一套89㎡小户型，总价不到710万。

那么，如今奥体板块的三兄弟，二手房到底是一种怎样的现状呢？

可以说，奥体三兄弟跌破8万/㎡已成常态。

从1月至4月成交情况来看，奥体三兄弟成绩不尽如意。就拿时代奥城举例，截至发稿前，成交房源中大部分以大户型为主。

1月和3月，时代奥城各自成交一套户型建面约107㎡房源。一套位于5楼，总价835万，成交单价7.3万/㎡；另一套位于3层，成交总价810万，折合单价约7.57万/㎡；

此外，1月成交的两套户型建面约117㎡房源，一套位于13楼，成交总价970万（含车位），裸房单价7.95万/㎡；另一套位于12层，总价950万（含车位），折合单价7.79万/㎡。

成交相对较多的创世纪，同样不例外。1月成交的两套118.33㎡房源，成交单价分别为7.9/㎡和7.48/㎡；

至于小面积房源，境况更是难堪，似乎隔着一个半月才鲜有成交。

1月末，一套位于5楼的88㎡房源，以695万总价被拿下，成交单价约为7.89/㎡；3月份成交一套89㎡房源，总价710万不到，单价约7.9万/㎡。

同样的成交窘境也蔓延到了龙湖天璞。3月成交的一套138㎡户型，位于14层，总价1048万，折合单价约7.59万/㎡；

4月初成交一套139㎡房源，处于18层，总价1100万，成交单价约7.91万/㎡。

可以看出，在本就成交不多的情况下，奥体三兄弟跌破8万已经实实在在的发生着。

是以，很多人会问，奥体是否还有继续下跌的可能？

个人倾向于奥体短时间内还有小幅度的下跌。

首先，奥体价格的止跌，需要有一部分成交量作支撑。

从三兄弟4个月内成交的情况来看，虽然在量上有所回暖，但成交的背后基本以改善型房源为主，小户型却寥寥无几。

整个1月，创世纪仅成交两套小户型，时代奥城和龙湖天璞均没有看到小户型成交的迹象，甚至在往后的2-4月中，也没有成交的苗头。

当一个板块二手成交有一定量时，说明购房者对于价格以及板块是有接受度的；反之，没有成交说明还没有跌到位，还有进一步下探的可能。

其次，保利澄品、滨江御虹府等大量改善房源的交付，供过于求。

今年的奥体，次新房压力巨大。高层和洋房组合的澄品，共计近2000套，御虹府约1145套。超3000套房源的交付，奥体板块身上次新房的担子很重。

我们知道，不管是澄品还是御虹府，其中投资客比例不低。彼时代持和拼多多的买房手段司空见惯，而他们的目标也很明确，一旦交付后，赶紧套现。

也就是说，至少千余套的房源量定然会出现在奥体板块，加之较早奥体三兄弟，板块抛售压力巨大，那么还想维持高价格，也就并不那么容易。

最后，对于类似奥体这种投资比例较高的板块，市场信心恢复难度更大。

我想，大部分购房者对于一些前期上涨凶的板块，然而在面临跌了之后，心里的反差是会非常大的。

以至于一旦有这种心理落差存在的话，想要恢复起来难度远远高于一般板块。诸如此类投资客活跃的板块，是需要一个长期稳定的好预期，才是最大的跳板。

所以，我认为奥体板块在短时间内，仍有小幅下调的空间。

要担心吗？不用。

有涨有跌的市场才是一个正常的状态，而奥体更像是近段时间市场的晴雨表。

去年年初行情上涨的时候，奥体板块也第一时间做出了反应：板块内二手成交量以及价格的不断突破等；行情不好的时候，一个月仅几套的成交也象征着市场的艰难。

那对于整个市场而言，虽然我们目前仍没有看到它的底在哪，但我们可以对其充满信心。

一方面，市场成交少、行情差等等，从另一方面来讲也是市场需求的不断积压，积蓄力量的同时在合适的时间点迎来反弹；

另一方面，政策的宽松已经是明牌，苏州等城市已经在限售、限购等方面做出了相应的退让，那么我想杭州应该也不会例外，静待即可。

或许，这是一个挤水分的好时机。