包括成都高新区在内的中国最成功的新区取得成功的根本原因是，在建设初期，每个人都觉得这些新区不会成功，导致房价一开始就很低。低房价与完善的公共服务相结合，将吸引大量劳动者，聚集劳动力，创造价值，从而促进新区的繁荣和成功。

简而言之，中国几乎所有中心城市新区成功的基本逻辑是：（低房价）首先吸引穷人，即劳动人口，聚集在新区，工作并繁荣新区，然后富人跟进推高房价。天府新区和近年来推出的大部分新区恰恰相反：过去，一旦相关概念提出，房地产直接腾飞，房价飙升，劳动人口（大多是穷人）被拒之门外，绝大多数富裕人口并没有直接从事劳动（租房的公众、企业主和其他盈利阶层，例如所谓的总部经济概念，这是较常见的新区首选的概念，针对的是这部分人口）。

这部分人口没有直接创造价值（主要是通过现有经济体系转移和分享财富），绝对数量有限。预计这些人会支持一个拥有数千万人口的新区，除非你是一个超级核心区（即北京、上海、广州和深圳）。

显然，成都可能不是。此外，对于天府新区来说，还有一个致命的问题，那就是人口问题。天府新区太大了。除非它想建成一个像洛杉矶这样分散的城市，否则整个中国西部地区将没有足够的人口来填补这个空间。

因此，除非他们经历一波悲惨的房地产洗牌，周边省市的发展遇到巨大问题，否则年轻人无法在这里找到出路，只能去成都。随着房价已经很高，生育率直线下降，天府新区是否凉爽，答案非常明确。

天新的产业还没有发展起来，但是房价炒得比主城区还高，这就有点虚火太旺了，必须给予调节。 在国家住房不炒的大背景下，主城区的价值得到重新的认同，房住：就必须有完善的教育医疗交通的配套，从现在来看，主城区的房子才具备有居住的属性，不炒：就是之前虚高的板块就要理性回归了，也许不会跌，但是也快到天花板了。

近10年，大量政策倾斜天府新区，并投入大量财力(比如兴隆湖就投入了近百亿)，可是经济收益却不尽如人意。2021年，天府新区在成都一、二层圈中，GDP排名几乎是垫底的存在，甚至还没跑赢远郊三层圈的青白江。天府新区规划的500强企业，大多都跳票了。更多的500强公司、互联网企业更愿意选择高新区，京东则选择了武侯新城，直接将带动几十万就业。 据路边社消息，天新西的正大、新希望、领地项目已经大概率泡汤了，天新东的言几又、万科金融中心也退出了。而新希望，是最喜欢跟着政策走的企业。

成都主城区会越来越好，天府新区会发展差异化产业，把自己定位为卫星城，这对天府新区的发展绝对是一件好事。这样，将不再与高新区的产业重叠，也避开了和高新区、武侯新城、金牛北部新城、青羊新城、锦江金融城三期等区域的竞争。

只要天府新区不再依赖土地销售和房地产投机，循序渐进，差异化发展，依靠成都的虹吸能力，天府新区一定会发展；相反，如果我们仍然专注于出售土地进行房地产投机，未来的天府新区将是沉睡的城市，这只是天府新区的中介和租户。

至于眉山天府新区，我们真的不能听信中介机构投资购房的骗局。燕郊是最好的一课。几年前，一些人以每平方米12000元左右的价格买房。现在价格已经降到每平方米6500元。更致命的是，天府新区的公立学校目前还赶不上主城区。

例如，如果将旧华阳中学加入成都主城区排名，则只能向后排名。天府新区的学校至少需要10年的时间进行测试。富人可以上私立学校，但对于大多数普通家庭来说，他们根本负担不起私立学校的费用。从学校建设的角度来看，我们也可以清楚地看到一个事实：天府新区的开发还没有开始，房价是第一位的。

所以，从目前的情况看，说天府新区兴隆湖-科学城取代主城区春熙路-天府广场，或者声称兴隆湖是成都第二中心的，不过是营销的手段而已。一个城市的千年文化烙印，不可能几十年就被取代。而兴隆湖片区，从四川省政府不会搬到天府新区后，就已经不可能是第二中心了，更多只是中介、销售和拙劣投资者的自嗨。

总结一下，天府新区会不会凉，关键在于今后的差异化发展是否能做好。像过去那样“房价先行”的策略并不可取，天府新区任重道远。#天府新区#