中国最富县城，会不会是一个例外？

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浙江房价奇观

去年，有一张图曾火遍全网。它描述的，是浙江小地方人的“孝道金字塔”。

按照这个金字塔上的逻辑，能留在老家工作、守在父母身边的，是一等大孝子。其次是在杭州/宁波工作，或者在上海工作，也还算基本孝顺；如果你在江浙沪以外的城市工作，恰好还没结婚没买房，哪怕是还不错的工作，也只能沦为金字塔的底层，被看做是“家族逆子”。

这个略带调侃的段子，不仅让浙江人大呼贴切，还引起全国无数人的共鸣。说到底，所谓“孝道金字塔”的内核，无非是三个世俗上的衡量标准——

工作，买房，婚育。

对绝大多数省份的打工人来说，“回老家”似乎是一个颇为无奈的选择，它隐含的语境是——

实在混不下去了，就回老家吧。

但对浙江人来说，“回老家”可是一种荣耀，如果能回到自己出生的县市从事体制内工作，那更是有望登上“孝道金字塔”的顶端。北上广深算个啥，老家才是宇宙中心。

而回到老家的核心，是买房?？吹秸饫?，有人可能要笑了，北上广深的房买不起，买个三四线城市甚至是小县城的房子，那岂不是轻而易举。

有这种念头的人，我只能说还是太天真了。

看看浙江各大城市的房价吧——

房价最低的城市，也已经接近1万5了。这个价格已经超过广东的中山、汕头和惠州，直逼佛山。

再来看县城，基本上都超过了1万，很多甚至逼近3万——

▲资料来源：聚汇数据

排在第一位的义乌，更是厉害。早在《2020年全国百强县房价榜》上，义乌就以22181元/平方米房价高居第二，如今更是飙到了28039元/平方米。

这是什么概念？我们拉出全国各大省会的房价来对比一下，义乌28039元/平方米的价格，能排在第七位，超过成都、海口、武汉、合肥、天津等一众城市，离福州只有一步之遥。

▲资料来源：聚汇数据

换句话说，义乌一个县城的房价，超越了全国80%的省会！

这还只是均价，在义乌的一些核心区域核心项目，如福田市场、义乌中心、国际商贸城区域等，价格甚至高达4万-5万元/平方米。

要知道，5万的单价可以在中国几乎所有二线城市随便挑，甚至在北上广深一些偏一点的区域，也能买到一手的新房。

深圳10万+一平的豪宅没有让我动容，倒是义乌5万一平的房价让我惊掉了下巴。

看来，在浙江要想当一个“孝子”可不容易，对浙江尤其是义乌人来说，回老家买房可不是战略后撤，而是艰难高攀。

与此同时，全国2000多个县域也在好奇，同样是县城，义乌房价凭啥这么高？

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义乌，不只有小商品

房价飙涨的背后，义乌近年来的地价也在节节攀升。

资料显示，2020年全年义乌挂牌出让土地共约96宗，其中涉宅用地约45宗，总面积约187.92万平方米（约2820亩），总金额达到417亿元。

2021年，义乌更是多次出现楼面价破3万的土地。由武汉地产和融创联手拍下的一个地块，楼面价甚至创历史新高达到3.6万元/平米。光这个地价，就已经超越绝大部分省会的房价了。

正常来说，无论是地价还是房价，飙涨的背后都应有基本面的支撑。

从地区生产总值来看，义乌从2010年的614亿元增长到2020年1485.6亿元，2021年更是达到1730.16亿元，同比增长11.6%，位列2021年全国GDP十强县。

更值得一提的是“藏富于民”。2021年，义乌以人均可支配收入77468元/年位列全国10强县榜首，被人们称为“中国最富县城”。

▲数据来源：各县市统计局网站

富裕的背后是义乌发达的产业。

作为世界小商品贸易中心，过去十年，义乌的市场主体从2010年的15.3万户猛增到73.4万户，相当于——

每10个义乌人里，就有3个是老板。

遍地是老板的义乌，快递业务量6年间增长了40多倍，数次排在全国第一。

发达的产业，进一步给义乌带来了更多的人口。

根据第七次人口普查的数据，2020年，义乌市常住人口近186万人，与2010年相比增加了62.54万人，增长50.68%。这个增长，让义乌成为过去十年浙江人口增长最“猛”的县级市。

▲图源子木聊房

还有一个重要的因素是，2017年之后，义乌旧改速度加快，且在2018年之后，义乌货币化安置比例已经达到100%。这意味着，大量“一夜暴富”的拆迁户开始涌现。仅2020年，义乌就启动了城中村拆迁项目34个，完成拆迁城中村7822户。

老板们赚到了钱，为了财富的保值增值，要买房；拆迁户手握大把钞票，也要买房，无形之中，义乌的房价就被推高了。

总体来说，义乌的房价还是有经济、产业、人口等基本面的支撑，但飙到这么高，已然超出了当地普通购房者的承受力。

这背后，和其他房价猛涨的城市一样，少不了炒房客的助推。

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高房价能否持续？

回看义乌的崛起，有时代的东风，也有自己的勤劳和努力。

如果从农业经济的视角来看，义乌的自然条件并不算好。身处内陆，三面环山，人多地少，土壤贫瘠，唯一适合种的是甘蔗。

也正因此，义乌人不得不奔走他乡，挑着货担进行“鸡毛换糖”，做些小生意。

直到1982年，义乌来了一位名叫谢高华的县委书记，他决定开放当地的小商品交易市场，并允许农民开始经商，义乌的生产力和商业基因被彻底激活。

从简陋的棚户，到综合商场，再到商贸城，义乌才一步步成为了辐射全球230多个国家和地区的“世界小商品之城”。

从鸡毛换糖到商通全球，义乌穷中求变，实现了命运的飞跃。

但也正是在这个过程中，有些人开始瞄上了来钱快的炒房生意。

亿翰智库数据显示，2020年4月，义乌的商品房成交价是1.8万元/平方米，仅一年后，就涨了40%，达到2.5万元/平方米。

▲资料来源：安居客

在这种“暴利”的刺激下，很多本地人开始“一边做生意，一边炒房”。更重要的是，随着义乌人口新政的实施，很多外地人也开始闻风而来。

但这种炒作之下的房价“虚高”，已经显露疲态。

产业外移的冲击尚且不说，人口的不稳定性就是很大的暗雷。

尽管义乌是近十年浙江人口增长最快且最多的县城，但在义乌常住的186万人口当中，外省流入义乌的人口多达88.02万人——

人户分离占66.84%。

这个比例，高于浙江的46.6%，更高于全国35%的水平。

当在义乌不能持续赚到大钱的时候，他们极有可能会选择离开，换一个城市或者回到自己的家乡。

到那时候，义乌的房价泡沫，势必会迎来破裂。

更令人担忧的是，义乌之外，还有一个更庞大的群体。根据新华社去年的数据，目前我国房价过万的县城有——

103个。

更夸张的是，在浙江嘉兴，有些乡镇的房子，也要近2万一平了。这些小镇的周边三公里，唯一有点名气的企业是生产炒锅的工厂；离高铁站开车还要近一个小时，周围全是农田和乡村图景。

义乌的房价有经济、产业、人口等基本面支撑，尚且存在泡沫，试问全国能有几个义乌呢？

在研究中国楼市的时候，我脑海中时常浮现当年日本的遭遇。

1986年，东京地价开始原地起飞。1987年涨了23%，1988年涨了65%，此后一路飙升。当时日本甚至有个说法——

“卖掉皇宫下边的那块地，可以买下整个加拿大”。

但这样的疯狂并没有持续很久。1991年，主动刺破房地产泡沫后的日本，坠入了失落的二十年，从此经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。

日本在二战结束后建立起来的经济自信，几乎被摧毁殆尽。那之后的十年间，日本人从“昭和男儿”变成了“平成废宅”，整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的低迷情绪。

这样的故事，没有人希望它再来一遍。