见习记者 文夕

“房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度，”万科（000002）董事会主席郁亮在股东大会上直言。

6月28日，万科召开2021年度股东大会暨2022年第一次A股股东大会及2022年第一次 H股股东大会。面对当前房地产市场形势问题，尽管郁亮认为房地产市场规模与增速不再，但在他看来，短期市场已触底，未来市场恢复是一个缓慢、温和的过程。

股东大会现场

市场恢复仍需要时间

去年下半年，国内房地产市场经历了史无前例的巨震。万科虽然整体营收方面保持稳定，但其归母净利润同比下降高达45.7%。这是万科上市31年以来，第三次出现净利润下滑，上一次是在2008年，全年实现净利润40.33亿元，同比下降16.74%。

郁亮坦言，最近这一年许多行业都不容易，房地产并非最艰难，所以房地产行业没有理由躺平。在股东大会上，他分享了一组行业数据：根据各地网签公开数据统计，主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降约6成，但5月情况已出现好转，进入6月之后环比明显上升。对于当前的房地产行业，郁亮认为短期市场已触底。

此前国家统计局统计数据显示，1-5月份，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。但5月商品房销售出现边际改善，据贝壳研究院测算，5月全国商品房和商品住宅销售面积环比分别增长25.8%、23.8%；销售额分别环比增长29.7%、26.4%。

对于数据出现一定程度回暖迹象，郁亮认为，一方面是政策的出台带来积极影响，另一方面是4、5月因疫情而延迟的需求释放带来的回补。“每年6月房地产企业通常会冲一冲销售，出现成交量的小高峰，最后是因为5月基数比较低。以上因素使得6月环比增速比较快。”

不过，他同时表示，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间。尽管6月环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。对于行业未来，郁亮表示，房地产市场所处环境已与过去不同，包括人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化。“行业已进入新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度，”他表示。

未来2-3年实现业绩回稳

会上，万科总裁、首席执行官祝九胜在谈及公司未来的行动计划时提到，万科将会继续坚持稳健经营、保持健康的财务状况，继续加强现金流管理，持续优化债务结构与融资成本，坚守“绿档”和行业最领先的信用评级。

他表示，万科会通过开发经营本部统筹开发经营业务，发挥开发经营本部的集中管理功能，实现开发业务的止跌企稳。

事实上，万科去年的开发业务明显承压。一方面，销售金额下降，2021年万科实现销售面积3807.8万平方米，销售金额6277.8亿元，分别下降18.4％和10.8％。

另一方面，新开工规模下降，竣工规模未完成年初计划。2021年万科开发业务新开工计容面积约3265.3万平方米，同比下降17.6%，完成年初计划的103.7%；开发业务竣工计容面积约3571.4万平方米，同比增长5.6％，完成年初计划的99.6%。

而今年销售前5月销售情况也并不乐观。万科前5月累计实现合同销售面积981.1万平方米，合同销售金额1681.1亿元。经计算，合同销售金额及销售面积分别同比下降41.38%及46.13%。亿翰智库一份报告指出，经过测算，今年即使有保障性租赁住房建设的正向拉动，全年房地产开发投资总量仍将保持负增长，乐观假设下，房地产开发投资总量仍将下滑6.9%。

祝九胜也表示，未来2-3年，万科大体能实现业绩回稳，保持在开发业务第一阵营的位置，并实现向不动产开发经营并重的转变。

谈及万科其他业务转型进展

在房地产开发业务以外，祝九胜在会上谈及万科转型的进展。“万科物流业务今年要实现报表盈利，长租公寓业务今年已经在现金流实现盈利，在明年也会实现报表盈利，”祝九胜在会上表示。

目前，万科旗下万物云86.4%的社区类项目、89.2%的商企及城市项目位于一、二线城市。其在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平米，同比增长35.9%，合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平米，同比增长38.0%。

祝九胜在股东大会上提及，2021年万物云实现全口径营业收入240.4亿元，同比增长32.1%。万科物业坚守高质量服务的品牌形象和一流的服务口碑，内生增长动力强劲。在管第三方的住宅项目 1605个，占比56.9%，2021年新增住宅合约面积，外拓业务占比超七成。

另外，万物梁行聚焦商企物业服务，在2021年国内进行招投标的超高层项目中，万物梁行获取了超过50%的份额。报告期内，万物梁行的商业外盘收入占比为71%，目前在管第三方商企项目数量达1319个，占比为84%。

此外，万科租赁住宅业务已布局全国33个城市，总规模20.87万间，累计开业15.95万间。据了解，2021年其全年出租率95.3%，全年管理租赁住宅的收入为28.9亿元，同比增长13.9%。泊寓在2020年已实现了现金流层面的盈利。

深铁表态信奉长期主义

作为万科大股东，深圳地铁集团对万科股价的看法也是关注的焦点。会上，董事会秘书朱旭转达了深铁方面的看法。

她表示，深铁方面注意到万科转型过程中新亮点，例如物业服务、租赁住房、商业、物流、冰雪等经营性业务一直保持快速增长，这些业务的增速高于住宅开发业务增速，营业收入规模也接近400亿元。据了解，深铁方面表示信奉长期主义，长期看好万科股价。

值得一提的是，根据此前公布的分红方案，万科分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，预计每股分红0.97元，而在去年为每股分红金额为1.25元。对此，朱旭在会上解释，2021年度由于万科权益净利润下降超过40%，为了能够使股东分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高至50%。

朱旭表示，万科长期以来坚持稳健的现金派息政策，历史的平均分红比例为33%，近年分红比例稳定在35%左右。未来分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规划好现金流回报。

编辑：乔伊