新房市场，总价预算300万级的购买力去哪儿了？

运晓花望府383组，保利都和轩315组，枫翠岚湾384组，滨玺云著135组……而737组的棠源美宸里，843组的天瑄城，已经是这批竞品项目的热度聚集地了。

6月中旬这波开盘潮，似乎不如市场上大部分购房者预期，尤其是三房总价300-400万的刚需盘。“怎么报名的人这么少？”，那些摇中后去到售楼处现场的“准业主们”都发出了这样的疑问。

300万级项目开盘一览 统计/尹琪慧

据杭报房产粗略统计，6月开盘潮里同期开盘的，以总价300来万房源为主力的项目有5个，共加推了1128套房源，总登记人数2662组，平均中签率高达42.37%。

曾经中签率低至个位数，甚至需“限售5年”的板块，如今报名人数减半再减半，中签率已经抬升至报了名就有机会选房的程度。几百套的开盘量，几百组登记量，注定了部分项目开盘当天，是无法百分百去化的。

此前就有运河新城、城东新城某项目，首开没卖完；最近又有萧山市北某纯新盘首开遇到同样的问题。

续销盘多了起来。

同板块前后中签率的对比会更加明显。

华丰板块断供近10年，2020年迎来两大新供应，春和云境和春语蓝庭，几次开盘成绩都不错。

春语蓝庭首开的246套房源最终报名人数1956组，中签率12.58%，四次开盘，报名人数都在1000多组，中签率最低一次为9.71%。

同期的春和云境前后共4次开盘，首开就有3001组家庭报名，中签率14.9%。报名人数最多一次有近6000组购房家庭报名，中签率仅4.15%（2021年4月）。

2021年9月，收官加推的119套房源更是触发了社保排序，无房家庭需83个月社保，有房家庭则需要177个月社保。

溪语宸庐 摄/尹琪慧

桃源板块亦是如此，近两年，板块内项目单次开盘的报名人数基本在1000多组。

溪语宸庐整盘在2020年9月推出305套房源，1254组购房者参与，中签率24.32%。沁语晓庭两次开盘，报名人数都在1300组左右。

合能杭玥府592套收官房源有1342组购房者报名。

反观现在，最多的天瑄城也才843组。

1000组这个登记量很难跨越了。

难摇的反而是改善，比如桃源隔壁的铁路北板块，限价36000元/㎡的滨萃悦府，也在这次开盘潮中首开，288套房源最终有1771组购房家庭报名，中签率16.26%。

那么，那些总价300万级需求的购房者，都去了哪里呢？

其中一个答案是：二手房。

还有一个答案是：投资客退场。

板块限价上涨，以及三房户型的面积越来越大，造成的购入总价增加，让购房者开始在购买新房与二手房之间摇摆。

这次开盘的项目交付时间基本上要2025年年中，再算上软装进场的时间，等待时间起码三年半。

棠源美宸里售楼处 摄/尹琪慧

以棠源美宸里为例，其 98㎡的刚需三房设计了边套和中间套两种户型，中间套总价330万左右，边套则在350-360万。

对比去年开盘的合能杭玥府，其最小户型面积为89㎡的三房两卫产品，根据透明售房网一房一价表，中高楼层的总价也不过300万。

合能杭玥府 摄/尹琪慧

另外，刚需首套购买期房的苦恼在于，一边支付着超过1万元/月的按揭贷款，一边还需要支付租房成本。

假设租住一套三室，租金约5000元/月粗略计，三年半共支付租金成本21万元。加上这20万的租房成本，如今在桃源购买一套三房实际的成本在350-380万。

我们从德佑桃源门店经纪人东哥处了解到，目前桃源板块在售的标杆项目臻蓝府，其101㎡的三房，成交总价大约在380-390万。

臻蓝府 摄/尹琪慧

对比之下，买一套看得见摸得着的二手房似乎来得更实在。

新房二手房价差缩小，投资属性自然就减弱了，如今留在300万级新房摇号场上的，大部分都是自住购房者了。

另外，虽然“5.17”新政实施下，二手房市场成交量所有回升，但成交价涨幅不大、相对平稳，反倒是有借着这一波东风出货的。

比如，近几天，三墩北绿都云和湖一套三房两卫的89方，急售价只有345万，挂出当天就成交了，而该楼盘交付时的成交价一度超过400万。

桃源街景 摄/尹琪慧

不过，有高有低，有冷有热的市场才真实，市场永远都是变动存在的。

我们要欣慰，符合市场规律的楼市算是小小地回归了。

那些以自住为目的的购房家庭，不再只能被动“被选择”，开始有机会从区位、产品、楼层等角度，来选择居所了。