地产金陵

今天就和各位朋友聊一聊：小产权房相关知识和深圳小产权房案例分析

希望今天的分享能给有打算购置小产权房的朋友们，一些帮助和指导

在过去的十年之内，我国各大城郊地带兴起了大范围的“小产权房”狂潮。如果你是70、80年代的人，说不定对“小产权房”这个词应该不会感到陌生吧?

举个最典型的例子，小王的宅基地位于某城市的边缘郊区，距离市中心较近，随着城市的快速发展，眼看着房价一天天的高涨，小王有了主意：

在自家的宅基地上盖一栋7层楼的楼房，每一层有2户，每户面积大约100平米的三房。盖好之后价格便宜点，10万元一套卖给在城市里买不起商品房的人们。

其实上述所讲的例子就是典型的小产权房案例。总的来说，小产权房其实是不受法律?；さ姆孔拥?，因此在交易和以后的各方面都面临着巨大的问题。

第一部分：小产权房相关基础知识

一、小产权房的风险

小产权房是农民在集体土地上建造的房屋，并不能取得合法的不动产权证书，这种房子一般是由乡镇办法“产权证”，但是绝大多数买卖过程中只有买卖合同没有产权证书。房子也没有到房产局备案，并没有出售许可证，也不给国家交任何税费，属于私下交易行为。

但是对于购买房屋来说，只有取得了“不动产权证”才证明这套房是你的合法财产。根据法律规定，小产权房子处于不合法地位，处于灰色地带。

二、已经买了小产权房，遇到拆迁该怎么办?

其实，并非是所有的小产权房子都不合法的，也是有例外的。至于拆迁时候有没有补偿，则需要看买卖合同是否合法，是否具有法律效应。

首先，根据《土地法》规定，小产权房子向本集体以外的人员出售，是属于不合法的行为。因此如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的，合同属于有效，而在拆迁时也会给予补偿的。

最后，如果房屋卖给了非本集体成员，但购买者取得了集体组织相关单位批准认可的，那么这种合同也属于有效合同，拆迁时也会有补偿的。但是，一般来说，要“取得本组织批准认可”是比较困难的事。

三、无效合同怎么解决

一般来说，在绝大多数情况下小产权交易合同是无效的。也就是说，对于无效合同，如果进入法律程序，通常会作如下解决：

首先，在合同被判定无效之后，买方应该把房子归还给卖家，卖方应该将已经收取的房款退还给购房者。其次，如果购房者在居住期间对房子进行了装修等，应该做出估值，由卖方将该部分附加值补偿给购房者。

最后，如果卖方明知道国家法律不允许小产权买卖，而卖给了购房者，那么卖方也应该承担一定的过错责任。再有，如果遇到拆迁，购房者无法获得补偿的，需要通过法律途径诉讼解决，当然了，这是一个漫长的过长，并且基本上没有任何结果的。

以上就是本文的全部内容了。其实简单的用一句来概括就是：购买小产权房屋的各位朋友，一定要慎重!并一定要提前了解其中的各方法律规定，避免砸手上了。

深圳小产权楼盘案例分析：

首先，先讲一下现在市面上存在的一些房产类型。

一、大红本房

住宅：普通住宅，宿舍，别墅这些都是住宅

商业：商务公寓，商务办公，商铺，写字楼

这是大家工作和生活中所接触的大部分类型的房产了，笔者今后的主要文章会讲上面这些类型的房子。

二、安居房、军产房等

其中安居房有一些是可以在购买5-15年之后转成红本的大红本房的，转过之后就可以在市场上流通了，军产房是不可以买卖的。

三、深圳小产权楼盘

由于深圳的特殊发展原因，导致市面上有很多这些国土局不予备案的深圳小产权楼盘。

深圳小产权楼盘分为三类：村委统建楼;村民自建房;资本收购个人建的农民房，重新装修，改造。

村委统建楼

大多数都是有花园小区，没有房产证，外观上和大红本房没什么区别，可能比部分大红本房还精致。目前市面上这种房源较少，大部分都是二手房。还有少量是之前没有卖，现在拿出来卖。一般市面上体量稍微大一些的围合式小区的村委统建楼，毛坯价大多在1.5w以上，贵的3-4万也有一些。

村民自建房

这个就是大多数人口中的农民房。而且是传统的农民房，一般都是独栋或者两栋，目前市面上这种在卖的有，但是比较少。优点的话就是原始户型一般都不错，使用率也很高，缺点的话就是没有小区，价格想多村委房会便宜一些。价格看具体地段吧。

第三方公司楼盘

这些房子是第三方公司收购村民自建农民房，重新改造，装修后放到市场上。也有是收购工厂厂房或者宿舍改造的，也有收购村委房来改造的，这个就需要有钱有关系的第三方投资公司了。优点的话是总价低，地段一般不错，缺点是实用率很低，一般都是买来出租收租金，租金收益率较高。

小结：村委统建楼和村民自建房的房子还是比较适合居住的，适合预算比较高的人。当然，如果你的资金可以一次性支付村委统建楼的房子，其实完全可以考虑大红本房，付首付贷款买房。如果资金不够的话，原户型的农民房是个不错的选择。投资公司的房子就比较考验买家的眼力和市场熟悉程度了。

小产权过户和落户：

有很多的网友身边也有朋友买过小产权，或者想买小产权，也会经常一起讨论这些问题。

1，过户：

过户就是把一套房子从A名下转到B名下。由于深圳小产权楼盘在国土局是没有记录的，有的只是土地使用许可证和建造许可证，村委统建楼是以村委的名义取得的上述两个证件，所以村委统建楼一般会有记录，哪套房子在谁名下都是可以查到的。

村民自建房是以村民个人名义申请的。所以所谓的过户也只是在村委那里改一下名字，然而很多村委统建楼是不给改的，特别是外地人买村委统建楼，只有个别村委统建楼可以更改，但是也会收数额不等的喝茶费。少的几万多的十几万都有，像现在沙井的村委统建楼就一般按成交价格的一定比例收取过户费。

但是如果是新房，直接和投资公司购买就不用。正常的小产权交易就是两证一书。土地使用证+建造许可证+律师见证书+房屋买卖合同/转让合同，而开发商拆迁赔偿的时候只认买卖合同+律师见证书。所以很多人说万一拆迁了赔偿只赔偿给原业主基本是不可能的，除非没有合同和律师见证有问题。买卖合同和律师见证是具有法律效应的。至于说村委房的户口问题，只要你买的不是一手，过户也只是给自己求个心安，就类似于你买大红本房选择开发商品牌是一样的。

2，落户：

落户问题，也有人分享了小产权落户成功的案例，这个是确实可以的。但是前提是你要有深户，深圳入户都是积分制，或者挂靠集体户。如果想把户口迁入深圳小产权楼盘所在地，要带上身份证，购房合同，律师见证，孩子出生证，结婚证，户口卡，近三个月的水电费收据或者发票到辖区派出所办理?；蛘吒飨角沙鏊墓娑ㄓ兴煌?，这个没有一一去验证。建议可以先去辖区派出所问一下。这个对于非深户没什么用，主要是对挂靠集体户的人有利好，可以转出独立户口。

讲一下深圳小产权楼盘的优点和缺点：

优点：

1，价格便宜。

2，租金收益率高。

3，不需要名额。

4，交易没有税费(但是流通性小于大红本房)

5，可能有拆迁转正。

缺点：

1，没有房产证。

2，需要一次性付款。(部分可以做信用贷款购买)

3，缺钱的话只有卖了，不能抵押。(当然可能比市价低一些)

适合人群：

1，刚需无名额。

2，有一点钱投资，收租金

小结：

小产权房不具备普通商品房的法律性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同?；?span lang="EN-US">;开发建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大;若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。即使有也比有房产证的房子补偿少。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。下面拆迁律师为您详细介绍。

小产权房是没有合法的不动产登记证书的，若涉及拆迁安置，各地做法也不一，建议积极与拆迁人协调处理。若涉及赔偿，由于社区给了门牌、你把户口迁过去，足以证明你对房屋的合法使用，你有权要求安置赔偿，但具体赔偿是否包括重新安置一套房子跟你，则看你所买的小产权房的项目土地性质等等。但不管怎样，你依然是拆迁安置对象：即合法的房屋居住权人，你有权要求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修补偿等等，亦可一并主张。具体怎么赔法应参照当地拆迁补偿标准，以所签署的拆迁安置协议为准。