九十年代末，房地产行业发展得如火如荼，许多有远见、赶上风口进入房地产行业的投资者，都赚了个盆满钵满。但自疫情反复后，房地产行业进入“凛冬时期”，对于县城的房地产市场而言，更是经历了一番惨淡销售季。

有“城尾乡头”之称的县城，是城乡发展的纽带。但如今的县城，除了每年考公热的时候具有强烈吸引力，正面临着人口流失、房子越来越难卖的困境。

人口流失之后，县城的房子能买吗？

“我的家乡很小，小到在那里容不下我的梦想；一线城市很大，大到万家灯火却不能给我一个家。”对于小镇青年来说，在毕业季迷茫期过后，选择工作也等于决定了未来的奋斗方向。但是，一个很现实的问题也摆在眼前，对于大部分普通家庭来说，如果想在大城市立足，摆在面前的是残酷的一线城市房价和一无所有的打拼起点。

那县城的房子是否成了香饽饽呢？答案是否定的。

在近14亿人口红利的背景下，房价上涨的速度有目共睹。但这也是分地区的，行业内区域差异明显，例如学区房和普通住宅、郊区与市中心、县城与一线城市。对于县城的房地产市场来说，只有核心板块的电梯花园改善楼盘、学位房可以勉强考虑，其他的房子只会越买越亏。

就目前房价市场而言，房价5000-6000元的县城，基本属于中西部地区。沿海、东部地区的小县城房价可能在万元左右。海南县城房价基本都在万元以上。东北小县城的房价就相形见绌，也就是三五千的水平。除沿海东部发达地区的少数二线城市和小县城外，其他地区的小县城的房地产只适合自住、刚需或改善住房，也没有什么投资价值。

房价是由市场本身决定的。基于小县城一般人口处于外流状态。除了改善房地产需求外，主要依靠农民进城买房。县城的富裕家庭要么去省城买房，要么买块地盖别墅，一般的楼盘房子不好卖啊。

而且，在如今的县城还呈现出这样一番景象，来自农村的中年夫妇努力大半生，将家里的土坯房子推倒重建成了农村小洋房，但装修却是空空荡荡，往来也没有配套的学校、商店等必需的生活设施。在家里的孩子考上大学之后，去到一、二线城市工作、定居，家里又要掏空积蓄给孩子付首付买房，在孩子有了下一代之后，老两口又要去城里带娃，县城的房子从此就闲置，只有过年祭祖的时候才会回家居住两天。

下沉再下沉，县城的GDP靠什么发动？

在城市各个行业发展逐渐饱和的背景下，有人才有市场，有人才有生产力、消费力。而对于人口不断流失的县城来说，除了每年考公考编大军以外，学生考上大学之后多半是留在大城市，每年高考后都会经历人才和资金的大量流失，导致东西部城市的差异拉大，马太效应会一直存在。而农民工外出打工的，外面的厂间工地等待遇都要高得多，一个普通工人在正经工地年收入大概也能突破十万。而留在县城的人们，由于经济结构单一，居民收入不高，没有大型产业提供高薪岗位，市场非常狭窄，除了衣食住行等，几乎没什么生意可做。

曾经有一个人调侃：就算是捡破烂也要去一、二线城市，在北上广深，捡一天你都捡不完，努力一点，还能发展成一个垃圾分拣站，形成团队分工，一年挣个100万没问题。但是在县城，只有三五条街，一个早上就捡完了，还多的是人与你竞争，天花板太低，拿不到钱。

那么除了自带地区光环的东部沿海一带的县城，那些发展得比较好的县城，他们靠的又是什么呢？

第一类县城是产业功能性县城，就是某个产业非常集中的县城，比如义乌小商品，晋江服装业，常熟的纺织业，再比如号称“宇宙中心”的曹县，在互联网上热度一直不减。而曹县是山东省首批20个省管县之一，总人口175万，是全省人口第一大县，也是劳动力资源第一大县。产业十分繁荣，汉服供应量占全国汉服销量1/3，曹县的棺材也是远销海外，号称承包了九成日本人的身后事。

再次，曹县的电商产业十分强大，曹县现有 1 个省级电商特色小镇，2个省级众创空间，4 大产业集群；淘宝村达到 151 个、淘宝镇 17 个，是全国第二“超大型淘宝村集群”、“中国最大的演出服装产业集群”。被国务院授予“全国十大电商发展典型激励县”、被商务部授予“国家级电子商务进农村综合示范县”、“全国全网销售百强县”等称号。

第二类县城是自然资源型县城，比如陕西神木县，就是煤炭资源型，再比如桂林的阳朔县，就是自然旅游资源型县城，所谓桂林山水甲天下，阳朔山水甲桂林，这类就是旅游经济带动，但近两年疫情反复，导致不少以旅游产业为生的本地人遭到冲击。

第三类县城是大城市周边县城，这里县城因为靠近经济中心城市，能够承接大城市的产业和人口，比如湖南长沙的长沙县，靠近合肥的肥西县，靠近南昌市的南昌县都属于这一类，许多外出务工的甚至能住在周边县城然后去城里打工，节约房租。

在城市化日趋发展的背景下，找到自己特色的产业和支撑经济发展的源动力，相信县城也会变成一个待得住、留得下、小而美的故乡。

县城里藏着另一个中国

《杀鹌鹑的少女》里有一句经典语录：“当你老了，回顾一生，就会发觉：什么时候出国读书、什么时候决定做第一份职业、何时选定了对象而恋爱、什么时候结婚，其实都是命运的巨变。只是当时站在三岔路口，眼见风云千樯，你做出抉择的那一日，在日记上，相当的沉闷和平凡，当时还以为是生命中普通的一天。”

对于小镇青年而言，做出选择之后，面临的也将是不同的人生轨迹。而留在县城的那一批人来说，大排档、塑料椅、老街道、老房子、小河滩、小广告，这样的画面其实是中国一半人口的记忆底色。截至2021年底，中国共有394个县级市，常住人口达0.9亿，有1472个县城，常住人口达1.6亿，再加上以县城为中心，周边农村也有5亿常住人口。

“郡县治，天下安。”在不断发展之下，县城的变化也是翻天覆地的，崭新的楼房、新盖的商业区、翻新的大路、更加便利的配套设施和已经入住的外卖行业。近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。该意见对促进新型城镇化建设、构建新型工农城乡关系也具有重要意义。

国家信息中心信息产业化和产业发展部主任单志广说，县域的历史、人文的精神、地域的文化是县域数字化的核心。在大城市里，人们已经通过数字网络改善自己的衣食住行，相信数字化浪潮给县城带来的也不仅仅是娱乐与消费，而是一个待得住、留得下、小而美的故乡。

对此，县城的房地产行业，其实也有利好的一面。从发展趋势来看，县城房价走势或许有着长期分化的可能性。区域差异化一直是县城房地产市场的突出特征之一。而受许多外部环境因素的影响，在未来10年内，大城市和城市群的发展将进一步成熟，甚至饱和。

因此，随着在县城生活的门槛将逐步放松，政策利好、就业机会下沉的背景下，越来越多的年轻人将涌向三、四线城市甚至是留在县城，人口流动的趋势也会带动一个城市的发展和变化。一般来说，核心城市圈内的县市未来可能有机会承接周边大城市的产业和人口转移，从而使经济基本面发展更快，这也会支撑县城房价的上升趋势。

来源 | 中访网

主笔 | 方芳