前言

楼市，发展到今天可以说幸运与不幸并存。

一方面楼市的快速发展，让城镇化率得到快速推进。在1998年是我国的城镇化率仅33.4%，而在20世纪80年代，西方欧美发达国家城镇化率就已经达到70%以上，到2021年末我国城镇化率达到64.72%，而发达国家的城镇化率达到80%，并且我国人口数量占全世界第一，有如此之快的发展速度可谓是幸运的。

另一方面楼市的快速发展，也给我国楼市带来加速分化结局。截止到目前为止，全国房价均价约10000元/平方米左右，其中75个城市房价超过平均值，663个城市中，大部分城市房价不足万元，高房价城市比如深圳、上海、北京均价超过5万元/平方米，而房价低的城市比如鹤岗、绥化、佳木斯等城市房价不足5000元/平方米，此外，房价高的城市还出现房价收入比也高的现象，这就意味着住房存在着资产泡沫，当收入预期下滑，购买高价房的家庭所面临的难题也随之而来，可以说，楼市严重分化是不幸的。

从“3个方面”来看，注定买房与卖房之间有一场“博弈较量”

随着我国楼市发展进入2022年，一场“博弈”拉开序幕，当然这也是可以预料到的结局：

一是土地财政。与西方国家不同，我国土地财政依赖度更高，以江苏和浙江两大省份为例，江苏1998年土地出让金仅42.2亿元，而到2021年达到12789亿元，翻303倍，浙江1998年土地出让金61.4亿元，而到2021年达到10372亿元，翻168倍，越来越高的土地出让金表现出财政收入对土地出让越来越依赖，并且爱不释手。

二是炒房现象严重。从“民间”的温州炒房团开始，再到上市公司、企业延续炒房工作，据wind数据显示，2008年A股上市公司持有房产总额才1286亿元，而到2019年三季度末这一数据达到13340亿元，A股上市房企仅130家左右，而参与“囤房”的房企高达1000多家，不发展主业，却打起炒房的主意。

三是政策的刺激。尤其是棚改政策让楼市加速发展，从2008年-2018年的11年期间，全国棚改套数近4500万套，其中2014年-2017年的4年期间，棚改套数就达到2912万套，占总棚改数量的64.7%，棚改的到来，无疑给楼市火上加油，原本指望棚改去库存，最后成了房价上涨的“助燃剂”。

土地财政，继续依赖土地，所以继续“鼓励买房”，房价过高，经济下行压力大，购房者普遍持有“捂住钱袋子”观念，这场鼓励买房和不想买房之间的“博弈”就此展开。

关于“鼓励买房”

普通寻常的鼓励买房措施，包括降低二套房首付比例、降低房贷利率、实行买房税费减免、实行购房补贴等等，但将卖房划入公职人员工作中还是头一次见，比如广西玉林、青岛都曾将公职人员卖房作为考核指标，不仅要深入农村，还要地毯式展开拉人看法活动，原本应该由售楼部销售人员该做的事，还被公职人员“免费”代劳，除此之外，近段时间多地发文的“鼓励购房团购”也陆续出台，直戳房子不好卖的真相。

比如吉林长春，在发布的《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》中提出，支持机关单位、企事业单位、大专学校等企业单位与房企接洽，展开集中批量卖房活动，下限是不低于成本价格。同日湖北黄冈也出台类似政策，鼓励20人以上团购活动，鼓励房企实行总房款不低于3%的团购优惠政策，100万的房子至少优惠3万元。

除此之外，四川巴中、云南普洱、浙江桐庐、广州增城也都有类似书面的团购政策，作为房产营销从业多年的楼事君来看，这项政策是难以启齿的，意味着房子不好卖了，需要降价促销才能有较高的销量，更有城市为了鼓励买房甚至突破“限跌令”原则，浙江桐庐出台的鼓励团购政策中，一次购买10套以上优惠3%，20套以上优惠5%，如果下浮优惠低于备案价85%的，超出部分由房企以实物进行让利优惠，好家伙，未来鼓励买房子，房企的利润都不需要保障了。

关于“捂住钱袋子”

根据央行数据显示，上半年，人民币存款余额251.05万亿元，同比增长10.8％，人民币存款增加18.82万亿元，同比多增4.77万亿元，其中住户存款增加10.33万亿元，非金融企业存款增加5.3万亿元，财政性存款增加5061亿元，非银行业金融机构存款增加9513亿元。

人民币存款的增加，突出步入2022年人们更加“捂住钱袋子”的意愿，很简单的道理：投资产出比降低，不敢盲目投资和消费，房子具有居住性更具有金融性，此前央行的数据调研中就表明我国城镇家庭住房拥有率达到96%，住房套户比超过1.1，居住基本得以满足，除了改善住房以外，买房就只剩投资，但是当下楼市大环境下，现房、二手房价格较贵，不具备投资特征，期房不稳，房企融资压力较大，在二手房大量流入市场、房价增长预期不佳的大环境下，不仅买房不能100%保证增值，买到房企资金压力较大的楼盘还不排除面临烂尾，最终钱房两空，所以说，对于人们都“捂住钱袋子”的行为也很理解，毕竟谁的钱都不是大风刮来的，而是通过一分一厘积攒来的。

总结

综上所述，眼下楼市正是考验是否存在“泡沫”的阶段，也是国家稳定楼市的一大检验，从房企层面而言，作为商人，因宽松的融资政策上车，却因市场的饱和面临下车，除了失落还有失望，希望能够全身而退，从购房者层面而言，一辈子的积蓄基本都搭在房子中，心中难免不甘，为了买房，不仅掏空家庭的“6个钱包”，还背负长达30年的房贷，从国家层面而言，短期还未完全摆脱土地财政，虽然经济提升起来了，但我们仍需继续努力，通过各种政策来调动积极性，避免“躺平”，可谓是操碎了心。

在这种情况下，如果不采取稳定楼市的措施，总有一方会率先崩溃，或是购房者，亦或是房企，终归而言，楼市回归市场化已基本形成，外部因素动摇楼市或很难实现，这也是楼市回归本质的必经之路，就如同原央行行长戴相龙所认为观点，意思是：

原央行行长戴相龙原话：国家提出“房住不炒”，带来我国房地产投资减少，速度下降，也带来开发商的违约债务率增加，更带来炒房客的房产财富缩水。

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