7月28日，中国物流集团资产管理有限公司宣布正式成立，这也是中国物流集团自去年成立以来对外传达的第二个大动作。此前6月，中国物流集团国际速递物流公司被曝组建中，总部将落户河南郑州。

而此次成立的中国物流集团资产管理有限公司（以下简称中国物流资管公司），一大业务重心就是物流地产。整合了中国诚通集团旗下最大物流地产国企的中国物资储运集团，以及中国铁路物资集团旗下地产业务，中国物流资管公司未来是否会成为中国最大的物流地产企业？

中国物流资管公司是简单的物流地产资源叠加，还是将通过数字化、网络化技术打造一张虚实结合的数字化超级物流地产平台？掌链·第一物流网小编做如下解读。

一、整合了那些资源？

新成立的中国物流资管公司并非重新注册新公司，而是由由原中铁物总投资有限公司更名新设。经营范围覆盖“资产经营与管理、资产处置、重组，土地资源开发利用，物业管理，投资活动，规划设计管理、工程管理服务，房地产租赁和咨询策划服务等”。基本可以判断是一个综合性物流地产商。

中国物流集团把该行动看作推进内部专业化整合的首个重要成果，是集团资产资源专业化整合和统一集中管理的新篇章。

新公司整合成员包括七家公司，其中四家属于铁物系企业，三家属于诚通中包及旗下公司，整体上属于铁物系的核心资产，目前还没包括诚通系中国物资储运集团相关物流地产。

①中铁物华资产管理中心有限公司，铁物系。②铁物控股所属北京中铁泰博房地产开发有限公司，铁物系。③北京中物京贸易有限公司，铁物系。④中铁物上海有限公司，铁物系；⑤中国包装所属中新投资管理有限公司，诚通系。⑥北京康嘉力经济发展公司，诚通-中包系。⑦福州富洋投资管理有限公司，诚通-中包系。

如果做超级物流地产企业，仅仅整合铁物系部分资产恐怕远远不够。而中国物流的物流地产资源足够雄厚。

2021年12月6日成立的中国物流集团有限公司，也是由原中国铁路物资集团有限公司，与中国诚通控股集团有限公司物流板块的中国物资储运集团有限公司、华贸国际物流股份有限公司、中国物流股份有限公司、中国包装有限责任公司4家企业为基础整合而成。

这其中可见中国物资储运集团（中储股份）、华贸物流、中国物流股份三家企业都还没整合进来。不过，在中国物流新闻通稿中指出，中国物流资管公司将陆续接收集团相关资产，为后续专业化治理、专业化盘活处置和专业化资产经营奠定基础。

二、值得期待的地产家底

看中国物流资管公司的家底，也是看中国物流集团的家底，随着资产重组或还需要过程，但无疑中国物流资管公司是含着金钥匙诞生的。

新组建的中国物流集团经营网点遍布国内30个省（市、区）及海外五大洲，拥有土地面积2426万平方米、库房495万平方米、料场356万平方米；拥有铁路专用线120条、期货交割仓库42座；整合社会公路货运车辆近300万辆；国际班列纵横亚欧大陆，在国际物流市场具有较强竞争优势。

中国物流集团的物流家底可谓颇丰，主要包括原诚通系旗下的中储地产资源以及铁物系旗下的地产资源。

中储股份的前身是中储商贸股份有限公司，是诚通物流旗下的优质物流标的，手握核心土地资产。作为中储总公司旗下唯一物流上市标的，集团早期通过置换重组等方式将优质物流资产注入中储股份，尤其是物流土地资源。

从资产厚度上来看，中储股份在国内的仓储物流用地面积位居前列，作为比较，物流地产巨头普洛斯拥有物流仓储建筑面积约为3200万平方米，万科旗下的万纬物流规划或建成的仓储面积超过1100万平方米，中储的物流仓储规模仅次于普洛斯。

从资产深度上来看，中储土地资源的使用与物流地产公司不同，物流地产公司通过租赁的方式将仓储资源出租给客户并收取佣金，而中储的全部土地用于自用进行生产经营，运营及开展业务的主动性更强。公司物流资源与运输网络遍布全国，有利于公司商品流通及物流业务规模迅速拓展，同时存在未来开展新业务的巨大潜力。

三、为何做物流地产？

（一）无仓储无供应链

中国物流集团成立目标就是打造综合物流领域的国家队，成为重要物资的供应链服务商。供应链企业无地产，难以掌控供应链上下游，仓是供应链中场发动机。尤其随着中国物流企业加速向供应链服务企业升级发展，物流地产更是各快递、快运企业争夺的关键要素。

从顺丰房托上市，京东加速整合亚洲一号等物流地产等可见一斑。然而土地资源的稀缺，让众多民营快递企业望地兴叹。即使如此，各类物流企业仍乐此不疲。

顺丰、京东、菜鸟、中通、圆通、申通、韵达等纷纷投资物流地产，通达系加码物流分拣中心等地产项目，从过去轻模式走向重模式的一个根本原因在于，快递等跑腿经济，要为客户创造更多价值，必须控制物流中枢。物流地产价值由此凸显。

（二）数字化云仓竞争时代

未来仓储竞争是虚实结合的数字化云仓加仓配一体化网络的竞争。云仓也是构建数字供应链的基础支撑。而这方面，快递物流企业已经进入新发展阶段。

7月27日，百世供应链公布百世云仓"全供应链能力"升级后的成果：2021年，百世含2B业务的全能仓已链接成一个高度协同的B2B2C仓配网，成为百世一体化供应链能力的基石。截至2022年3月底，百世供应链拥有云仓416个，总管理面积达304万平方米。

中国物流集团旗下的中储股份等更多是服务钢铁等生产资料的仓储，相对信息化、数字化发展滞后，但随着产业互联网的全面到来，即使大宗生产资料也在加入推进数字供应链。中国物流集团面临的将是数字化云仓竞争。

普洛斯中国区副董事长陈志曾表示：“普洛斯将高标仓标准引入中国，并向全行业开放，为物流仓储市场带来了变革性的发展。大力发展新一代智慧化、零碳化物流园区，重新定义物流园区的新标准。”

四、中国物流能否过关斩将？

（一）本土企业有三将

1.京东产发。2022年2月，京东以每股4.35港元的价格增持香港上市公司中国物流资产控股有限公司(简称中国物流资产)9.9亿股股份，持股比例从37.02%增至65.67%。这意味中国物流资产成为京东绝对控股的上市公司之一。此次的交易主体就是京东旗下的京东产发。

在今年618启动会上，京东零售CEO辛利军透露，43座“亚洲一号”大型智能物流园区和全国范围内运营的约1400个仓库为核心，搭建的高度协同的多层级物流基础设施和仓配网络，助力约90%的京东自营线上订单实现当日和次日达，以及全国93%的区县、84%的乡镇实现当日达和次日达。

而到618期间，京东的“亚洲一号”智能物流园区规模已达到45座。 2. 顺丰地产。顺丰财报数据显示，截止2021年底京东已经在国内及东南亚持有物流产业园、物流中心等占地面积超1.5万亩，已建成运营项目建筑面积555万平米，马太效应逐渐凸显。

6月24日，顺丰旗下物流地产运营商顺丰房地产投资信托基金公告,已完成收购长沙物业。顺丰房托已透过买方及目标集团成为长沙物业的唯一拥有人。

3.万科物流

房地产出身的万科，自2014年开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”，聚焦发展高标仓储和冷链物流两大核心业务。

近年来，万纬物流加速扩张，2017年7月，万科出资168亿元参与收购物流地产巨头普洛斯，以占股21.4%成为第一大股东；2020年万纬物流与新加坡政府投资公司（GIC）签署合作协议，共同成立中外合资公司作为投资平台；2020年6月万纬物流首期类REITs在深交所挂牌，发行规模为5.732亿元。

另辟蹊径，经过多年发展，万纬物流已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。

（二）外资地产有三将

1.黑石地产

“华尔街PE之王”黑石集团，正在大举投资中国不动产市场，其中物流地产为重要板块。为了在中国寻找优质的物流资产，黑石集团在2018年成立了龙地物流。

2021年初，黑石集团曾以11亿美元收购了广州富力国际空港综合物流园70%的股权。该物流园计划总建面超过120万平方米，是目前大湾区最大的物流园项目。至此黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，覆盖国内23个城市。

除了大手笔从富力手中收购的物流园外，2021年以来，黑石集团在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等都有所投资布局，同时还在上海新建成一座物流园区，园区内包括医药、冷库、生鲜电商、物流等企业。

2.贝莱德集团

2022年6月，全球最大资产管理公司贝莱德集团(BlackRock)将在环京接手一个19万平方米的物流开发项目，扩大其在中国的物流地产领域的投资。

据国内工业地产运营商庆通中国宣布，公司将携手美国资管巨头贝莱德，共同开发河北省的配送中心，双方将在该领域进行长期合作。

目前，贝莱德和庆通中国已获得该项目的开发地块，该项目占地约12万平方米，建筑面积19万平方米，计划在今年第三季度动工，预计2024年竣工。随着双方携手在中国大陆开发物流项目，双方预计将在未来几个月宣布更多交易。

3.新加坡丰树

丰树集团（Mapletree）是新加坡主权基金淡马锡（Termasek）旗下的房地产公司。数据显示，仅2021年丰树物流信托（Mapletree Logistics Trust）就计划收购13个位于中国的物流地产项目，总收购价为41亿1170万人民币。

（编辑：李一 雪晴）