在最近关于住房预售制的讨论中，一些被我指责为半瓶水的专家说，住房市场上出现的问题，要害不在于预售本身，住房预售是国际惯例，很多国家都有，错的不是预售本身，很多商品都有预售。

看到这样误导公众的话，我最大的感慨是专家的门槛太低了。一句“国际惯例”就把我们自己住房预售制度所有的问题和错都掩盖了。“很多商品都有预售”这句正确的话用在这里证明我们预售制度的合理性实在是太有迷惑性了。我们的确见过很多商品的预售，特别是一些热门的商品，甚至一些限量版的汽车之类的东西，但是，在住房销售市场上，像我们这样的“预售”的制度设计，我负责任的告诉大家，全球只有我们有，其他地方确实不是这样的。

一些国家在房地产市场火爆的时候，的确有预售，但是，很多国家住房预售制度因为房地产市场的不同、法律监管的不同、金融制度的不同存在非常大的差别。以这些半瓶水专家动辄就奉为圭臬的英美为例。

众所周知，英美是普通法系，在房屋销售制度的规定上，大多是遵从契约，而英美契约的核心在于平等，这在英美两国的住房预售制度上也体现的比较明显。以美国为例，在美国购买预售的房子，大多数只需要像在购买时支付一定的定金（定金的比例大多为10%，根据项目的热销程度会有不同），从来没有一个项目要求购房者在房子交付前把房子的全款交给开发商，并且开始承担房贷。

即使定金，为了房子开发商挪用，定金也不是交给开发商，而是有专门的托管机构托管的，只有在房屋交付的时候，开发商才能拿到住房款。其实，美国这样的预售本质上是现房限售，而不是我们理解意义上的预售。英国和美国的预售差不多，而且英国房地产市场占大多数比例的是二手房，新房很少，在很少的新房中，通过预售卖期房的比例也很低，哪里来的国际惯例？德国期房也很少，日本则禁止卖期房，哪里来的国际惯例？

即使我们真正学习的对象，我们的香港的“卖楼花”制度，也不是我们的住房预售这样的。香港的“卖楼花”制度，一不要求购房者付全款，二对已经支付的资金监管非常严格。我们在学习国外的“预售”制度的时候，只把“预售”二字搬来了，其他的资金监管、对购房者的保护等等全部留给了这些国家和地区，怎么能说我们的住房预售是国际惯例？

中国住房预售制度最大特点有两个：一是在交房之前购房者就支付全款，二是购房者的预付款不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。

这恰恰是我们的制度设计的核心，制度设计的缺陷是极为明显的：

其一，由于一次性的将住房款交给了开发商，无论是房屋的质量，还是购房者与银行的利益都根本无法保障，现实中出现的大量的房屋质量的纠纷，都源于此；

其二，在一次性将购房款交给开发商的情况下，资金的安全根本无法保障，一些开发商将预付款用于别的投资项目，并且多个项目同时开盘，同时收取预付款和银行的信贷资金，一旦某个项目出现问题，杠杆效应立即就会导致出现资金断裂问题；

其三，由于一次性将购房款交给开发商，开发商不仅白白占有了购房者的资金，而且还通过购房者按揭，得到了银行的信贷资金。

从而使得开发商真正成为门槛极低的空手套白狼的行业，导致中国的房地产开发企业遍地开花，全国目前大大小小的房地产开发企业近10万家，而大多数并没有太强的竞争力和开发能力，导致劣币驱逐良币；

最后，由于缺乏监管，住房预售制度将风险完全转嫁给银行和购房者。

特别是，由于中国房屋预售的条件规定非常模糊，很多开发商拿到地，就可以想方设法的预售，至于故意拖延交房时间，占用购房者的资金，基本成为行业的潜规则。助涨的房价泡沫一旦破裂，银行将在劫难逃，产生大量的坏账，并拖累中国经济。

正是由于中国的住房预售制度存在着设计上的制度的残缺，使得其成为中国房地产市场不健康不理性的制度根源之一，因而20多年来，各界人士不断呼吁取消预售制度，回归现房销售的主流模式。但由于住房预售等于是开发商从购房者和银行那里获得了一笔巨额的并且将风险转嫁给购房者和银行的资金，因而每一次取消，都遭到开发商的强烈反对。而普通的民众亦担心取消预售会引发房价的暴涨。

事实上，取消预售不仅不会推涨房价，反而通过规范房地产企业，实现整个行业的良性发展，抑制房地产的泡沫，实现房地产业健康发展。

从全球来看，现房销售是国内外住房销售的最主要形式，预售在很多国家所占比例很低。房价是否暴涨，取决于一系列的制度安排，而不是销售方式。事实恰恰相反，那些预售占主流的地区，典型的是香港，房价才居高不下，实行现房销售的，鲜有房价不稳定的，关键原因在于现房销售没有杠杆效应，不容易催生泡沫；同时，取消预售，淘汰一些劣质的开发商，不仅能保证房屋的品质，而且，对有竞争力的开发商而言能够创造一个良好的发展环境。预售本质上是对劣质开发商有利，对那些已经具有很强的融资能力的开发商而言，并没有太大的影响。

任何制度设计的核心在于公平，如果违背了公平原则，这样的制度设计本身就和我们学习的对象完全不同，就不能打着“国际惯例”的旗号来忽悠。当然，我之前也明确表示，我们已经错过了取消预售预售最好的时间窗口。

取消预售应该在房价暴涨，开发商的资金非常充裕的情况下，这个时候取消预售，对于开发商而言，不会担心资金链的问题。但是，很可惜，很可惜，我们过错了取消预售最好的时机。现在我看到有专家马后炮才来建议取消预售，晚了。

而且，现在根本不是取消预售的时机。就目前房地产的趋势看，房价短期内上涨的周期基本结束，过去多年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。房价在未来两年下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种情况下，取消预售的概率很小。

尽管如此，我们要吸取教训，对预售必须进行大手术，以抑制杠杆，保护购房者的利益，推动中国房地产健康发展。还是三点建议：

一是在交房之前，购房者最多只交付20%的购房款，而不是全部；

二是将购房款交给真正的第三方监管，第三方有对工程质量和进度等履行真正的监管职责，如果失责应该追究责任；

三是全国必须统一预售标准，必须规定最低预售标准是封顶，从预售到交房周期不超过1年。这样，购房者的利益才有一点点的保障。