你敢信吗？“父债子偿”的情况，说不定很快就会在楼市发生了。

事情的起因是，有专家又跳出来说话了。

最近，北师大房地产研究中心主任董藩表示，必须要照顾低收入阶层、必须照顾年轻人，建议将首付降低为15%-20%，延长贷款时间到40年。

乍一听，降首付？延长贷款年限？

这难道是又换一种方式在薅羊毛？

果不其然，专家刚说完，网上随即骂声一片。

一场铺天盖地的口诛笔伐迅速蔓延，当中“一债还三代，人走债还在”、“贷贷相传”这样的说法层出不穷。

可以看出，在楼市低迷，经济吃紧的情况下，专家的这番话直接引爆很多人的抵触情绪。

这就好比一个鼓鼓囊囊的气球碰到了针尖，瞬间炸了！

对于很多人来说，这个时候连保住份工都很不容易，就更听不得鼓励他们买房了。

——忽悠，大忽悠！无良砖家！

而且，对于很多加入骂战的人来说，最介意的其实是这个专家的身份。

那么，这个董潘到底是何许人也？

根据网上的公开资料，在房地产领域，董藩确实是一个公认的对国家决策和社会舆论有重要影响的人物。

光头衔就有“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国房地产年度思想贡献人物”、“中国地产网络红人”等一大堆。

但就是这么一个有头有脸的专家，在网友那里时常被喷得狗血淋头。

用广大网友们的话来说，这个董藩的恶行简直是罄竹难书。

排在第一的罪行就是为预售制站台。

他今年曾在的公开场合，坚决表示不能取消预售制，并且强调预售制对经济发展和房地产行业的重要性，甚至“还能减少烂尾楼”。

其实，在这样一个时间节点，发表这么一番言论，属实是直接撞上了枪口，简直是找骂。

毕竟，还有一大堆人因为烂尾楼业主和TD事件而窝了一肚子火，背后的罪魁祸首正是预售制。

不仅如此，他最经典的理论还是，房价还会一直涨，而真正的房奴是租房人。

除了“25年后，北京房子将超过80万/㎡”这样的夸张判断，他还在2022年网易经济学家年会上表示：

“你被迫租房，被迫把你的钱给到房主，帮助房主还房贷，自己还赚不到增值。”

尽管说得没错，但类似这样的语言太直白、太扎心，直接戳破了很多人不愿意承认的事实。

——就算你说得有道理，但也不影响我骂你。

正因为这样的事情发生多了，所谓专家的信任度也在下降。

所以，不管你头衔再大，无论你给什么建议，都是狗屁。

话说回来，今年本就是个特殊的时间节点，买房和卖房都不容易，有些专家的话谨慎些听总没错。

当然，骂归骂，如果我们先放下对专家的私人成见，就事论事，或许可以认真思考一下，他这次的建议是否真的值得采纳？

专家的建议是否真的可以解决燃眉之急？是否真的有利于楼市和经济的发展？

要讨论这个问题，必须回归市场基本面。

当下楼市虽然局部复苏，但整体依然一片萎靡。如今最急迫的事，就是拯救成交量，恢复信心。

然而，被伤过的心还能爱谁？

——经过一番调控打压后的市场，就像被渣男伤过的姑娘，一时间心如止水。

想要恢复的话，救市必须抓住痛点：降低门槛，释放需求。

说白了，让想买房的能够买到房，让想换房的能够换房。

说得专业点，就是让想买房的刚需能够上车，让改善能够顺利置换。

按照董藩的说法，此时的救市需要帮助低收入群体和资金有压力的年轻人。

可以将首付降到15%-20%，并将贷款年限延长40年。

如果从这个角度来说，降低首付和延长贷款年限，或许是可取的。

先别着急开喷，我们可以详细分析一下：

举个简单的例子，总价300万的房子，按照原先首付3成，贷款30年来算，就按照基准利率4.90%来计算，等额本息，首付需要90万，月供是11145元；

如果按照20%的首付，贷款40年来算，首付仅需要60万，但月供需要11414元；

如果按照15%的首付，贷款40年来算，首付需要45万，月供就需要12127元；

这么对比来看，月供只有几百块钱的增长，但是首付却是实打实降低了几十万。

千万不要觉得本息合计增加了很多，但是对于普通人来说，买房无非是看两点：

1.上车门槛能不能够得到；

2.月供的承受能力；

按照上面的计算，首付压力已经极大降低，月供只是增加了一点。

这么一思考，专家的建议或许也没有那么不靠谱。

至少，为刚需家庭提供了一种可以低门槛上车的可能性。

其实，我也能理解大家对于这个建议的抵触情绪。

很多人的戾气无非是来源于还贷40年的贷款压力；另外还有对养老金还贷和贷贷相传的恐惧。

因为很多人看到的是，在首付15%和贷款40年的情况下，最后贷款的本息合计居然要582万，几乎是房款的两倍了。

而且，这一还就是40年，不少人贷款还没还完就已经退休了。

但我要告诉你，一个正常家庭几乎不可能一套房子住满四十年，当然也就不可能还贷40年，在房产正常增值和通货膨胀的情况下，未来的月供压力也会越来越小。

所有的戾气只是来源于总还款金额的恐惧，但真正影响我们的是家庭的现金流。

换句话说，如果月供能够承受，这样的建议，还是会刺激到有这类需求的刚需家庭。

所以，还是那句说烂了的话：买房这件事本就该量力而为，特别是刚需买房，一定是在自己能够承受的范围内。

但换句话说，这样的政策如果普及，或许对于改善和投资客也会有一点点刺激效果，毕竟，首付低了，月供又不差钱，兜里有些积蓄的，可能就会蠢蠢欲动。

但如果你没有那个金刚钻，就千万别为自己乱揽活。

毕竟，勉勉强强上的车，终究开不大稳。

说句不好听的，一旦失业了、生病了，就很有可能断供，而断供的后果，普通人谁又能轻易承受？

最后说一句，今年的机会很好，但前提是自己一定要有必要的抗风险能力。