8月5日，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，这个报告重点研究国内28个主要城市，首次盘点了一些主要城市住房空置率。

在对这份报告进行解读之前，我们先来看一下他们的研究方法。

他们的研究方法主要是采取抽样的方法，在28个大中城市当中选择调研问卷5万份样本，覆盖3万个小区。

另外这里所谓的空置房主要是指三个月以上无人居住的住房，期房以及开发商建成待售的现房并没有计算在内。

根据这份调查报告数据显示，在28个主要城市当中，住房平均空置率为12%；分城市等级来看，一线城市平均空置率为7%，二线城市平均空置率为12%，三线城市平均空置率为16%。

但具体到不同的城市上面，空置率差距比较大。

从实际情况来看，一线城市的房子空置率最低，其中深圳的空置率只有5.3%，位居全国主要城市最低水平；另外北京和上海的空置率也低于7%。

在一线城市当中，虽然广州的空置率相对比较高，但也只有9%；另外厦门的空置率是8%，天津，大连，苏州，济南，青岛，南京，宁波，长沙，成都的整体空置率大约在10%~12%之间。

而杭州，东莞，沈阳，昆明，郑州，西安，无锡，合肥空置率大约是在12%~15%之间；武汉，重庆，南昌，南通，佛山，廊坊空置率基本上都达到15%以上，其中空置率最高的是重庆，南昌和廊坊。

那这些城市的空置率到底处于什么样的水平呢？能反映出什么问题？

空置率其实可以很好地反映一个城市的楼市供需情况，从实际情况来看，房价跟一个城市的空置率往往是呈反相关的。

比如下图是28个主要城市住房空置率跟房价的对比。

从这个图可以看出对那些空置率比较低的城市，他们的房价往往也是偏高的，比如深圳、北京、上海的空置率都低于7%，所以这三个城市的房价是全国最高的，另外即便厦门不是一线城市，但是因为它的房子空置率只有8%，对应的房价也达到5万块钱以上。

而对于空置率在10%~15%之间的城市，除了杭州、南京、东莞、合肥和宁波相对比较特殊之外，其他城市基本上都低于2万块钱每平米。

但是对于那些空置率达到15%以上的城市，除了武汉房价相对比较高之外，其他城市基本上都低于17,000或接近17,000。

而这些空置率超过15%的城市房价之所以涨不上去，其实就是房子供应偏多了。

通常情况下，一个城市的整体房子空置率在5%~10%之间是相对比较合理的，大于10%，说明空置率偏高，如果空置率达到15%以上则说明这个城市的库存量比较高，从长期来看需要消化库存，因此房价上涨的动力不足，因此大家在买房的时候一定要特别小心。

当然这些数据研究的只是针对28个主要城市，而全国有好几百个城市，如果把范围扩到到全国范围，实际上全国的整体空置率明显要比12%高出不少。

在这我们来给大家看2个数据。

第1个数据、西南财经大学的一项调研数据。

前几年西南财经大学曾经采用入户抽样调查的方法调查空置率，根据西南财经大学调查的数据结果显示，在2017年的时候，一线城市的住房空置率就达到16.82%，二、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%。

而过去5年前，我国的人口并没有明显的增长，城镇人口增速也开始放缓，但是每年新增的商品房住宅面积仍然保持较快的增长，据此推算，目前各大城市的住房空置率只会比2017年高，不会比2017年低。

第2个数据、居民用电量。

其实居民用电量是最可以直接反映房子空置率的数据，之前原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文曾经提到，国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算的2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。

综合各种数据之后，把一线城市到5线城市所有的商品房计算在内，目前全国的整体空置率有可能达到20%以上，这个数据绝对不是危言耸听。

要知道过去几年，一二线城市的人口净流入都非常多，比如杭州每年的人口净流入都达到几十万，但是这些城市的房子空置率仍然达到10%以上，而对那些人口净流出比较多的城市，他们的房子空置率肯定要比这些一二线城市高出很多。

当然至于全国真实的房子空置率是多少，这永远是一个谜，因为很多地方根本就不愿意公布真实的住房数据，因为这会影响各地楼市的发展，影响地方土地财政收入的发展。