对于中国经济而言，下半年要稳住的关键之一就是稳住楼市，这已经成为经济界的共识，虽然这个共识来之不易。7月28日的政治局会议特强调：“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”要稳定房地产市场，这在房地产的历史上是第一次这么提。

从上半年政策的风向看，过去严厉的调控的调子早已经被稳市场的各种政策所替代，据统计，上半年全国出台房地产政策超过460次，基本都是救市场的措施，这些措施包括：放松限购、放松限售、降低首付比例、降低房贷利率、购房补贴等等。而且，过去被视为最能提现“房住不炒”的限购政策，也被郑州等新一线城市频频冲击，但是，也没有被叫停，这说明，在当下楼市温度依然偏低的情况下，楼市政策的禁区也在不断的压缩，只要不是明显鼓励炒房，任何政策都是允许的。

然而，市场的效果却不尽如人意。上半年房地产投资的增速下滑5.4%，创房地产市场化以来的新低。房地产销售面积，同比下滑超过20%，销售额同比下滑接近30%，土地市场低迷，市场信心依旧在滑落，除了少数城市少数楼盘房价上涨，绝大多数城市的房价处在下滑调整的周期。现在来看，过去几年房地产调控的猛药，效果已经在凸显，而且是超预期的，整个市场的信心可谓到了冰点，从其他国家的经验看，房地产市场一旦预期逆转，信心丧失，要再次扶起来是比较难的。

但是，结合中国房地产自身的周期，以及城镇化的进程，中国房地产虽然已经告别了高增长的周期，行业的销售数据也已经到了真正的天花板“两个18”（即每年新房销售面积18亿平，销售额18万亿），但房地产的需求在未来10年仍然是相对稳定而不是断崖式的下滑，市场目前的状况和过去过于严厉的调控政策有很大的关系。比如，过于严厉的“三条红线”是导致目前开发商资金链危机的主要原因，一个常识，切断一个企业的投融资通道，不管这个企业有多好，他都会死；还有，过于严厉的限购政策，过于严厉的限售政策，过于严厉的限价政策，以及过于严厉的房地产金融政策。以房地产信贷政策为例，在上一轮的调控中，很多大城市的首套房贷的首付比例普遍高于30%，一些城市的二套房的首付比例甚至高达80%，这些政策，和当下房地产低迷的走势是不相符的，应该调整。

比如，限购政策，作为最能体现“房住不炒”精神的调控措施，过去一波调控周期中，对于楼市降温起到了很好的作用。但是，随着房地产市场情况的变化，这个政策层层加码导致的市场低迷就显示出来。特别是著名的“环京”地带，以廊坊、北三县以及燕郊等为代表。“环北京”地带在2016年年底开始被热炒，热炒的概念不外乎一个“京”字，但坦率而言，“环京”和“环深”、“环沪”完全是两个概念，环京和北京是天壤之别，但在概念的炒作下，一些人奋不顾身的杀入环京楼市，结果血本无归。

多年市场热炒环京的时候，我多次发出警告，这不是马后炮。因为环京最大的问题是没人没产业只有房子。房价完全是炒起来而不是真实的需求拉动。加上限购政策，导致环京最大的购买群体北京人无法购买环京的房子，环京的房价就开始崩盘。但是，廊坊、北三县等城市作为北京人的“睡城”，是有真实需求的。

一些在北京买不起房的，无奈选择环京地带，这是可以理解的。但是，限购让这些城市的楼市也低迷，价格大跌，再加上疫情防控导致的各种不方便，使得环京地带成为这一波最为惨烈的地区。8月9日廊坊正式宣布全面取消限购。“取消户籍、社保等不适应当前房地产市场形势的限制性购房条件。”

我个人的判断是，廊坊取消限购对提振楼市是有作用的。毕竟有来自北京人的真实需求，比如燕郊，作为北京人的“睡城”，目前房价已经超低，一旦取消限购，反弹的概率还是比较大的。至于环京之外的大多数地区，我的判断，全国除了不到10个城市，现在即使全面取消限购，也没有人炒房了，预期完全变了。不买房子不是因为被限购，而是真的没信心真的没钱了。像一些人所言，现在是夜壶拿出来了，但尿真的没了。这说明，全国大多数城市取消限购的条件已经成熟。

导致楼市低迷的还有调控周期中经常采用的这些政策措施：

一是限价，限价一方面导致一二手房价格倒挂，价格扭曲，也是导致楼盘质量差的主要原因，还是二手房现在低迷的原因。

二是一些城市的二手房指导价，以深圳为代表。深圳在出台二手房指导价之后，深圳的二手房市场几乎被冻结。现在，全国很多城市对过去的二手房指导价进行调整，真正执行的据说只剩下深圳和上海了，这是好事。

三是税收政策的，在过去的每一波楼市松绑中，税收政策都没有缺席，笔者建议调整二手房增值税政策，减免转让的税费，促进二手房交易。

最后一个重要的，是改善型需求的支持政策。从去年9月，政策对于改善性需求的支持态度是明确的，然而具体政策没有体现出来。比如，二套房的首付一直没有降低，二手房的房贷利率仍然是惩罚性的利率，首套房的认定标准在一些地方仍然是最为严厉的“认房又认贷”。

笔者认为，当下就楼市的真实性需求而言，虽然政策支持刚需，相当一部分的刚需没有购买能力，投资性需求基本已经被政策打跑，真正有能力并且有意愿的是改善型需求，小房子换大房子，不好的房子换好房子。也就是说，在市场上仍然还有“尿”的最大的希望是改善型需求，刚需想尿但没尿，投资性需求已经吓跑了。但我们对改善型需求的政策仍然是过去严厉调控时期的，必须调控改善型需求的政策，降低二套房的首付比例，改变首套房的认定标准，降低房贷利率。真正刺激改善性需求。