文：十夏

1990年代初，日本爆发了“房地产泡沫破裂”事件，一度导致日本经济下滑，进入经济大萧条时期。其实在日本房价“崩盘”之前，很多日本老百姓也是把自己所有的钱都投到了房地产行业。

上世纪七八十年代，进出口贸易使日本经济迅速发展。大量国际游资见证了日元升值，开始涌入日本资本市场，这也带动了日本的房地产市场和股市。尤其是房地产市场，当时日本几乎所有人都对房地产行业着迷，甚至三菱、索尼等大型公司也纷纷进军房地产市场。

由于日本房地产市场的蓬勃发展，周边国家也纷纷进入日本房地产市场进行投资。这也使得日本的房价暴涨，成为高价房产。1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的地价，要知道美国的面积可是东京的1.5万倍。这也使得不少国际游资不仅从货币升值中赚得盆满钵满，还享受着房价上涨带来的快感。

其实，对于一个普通的日本家庭来说，当时买房是非常困难的，买房就意味着他们要承担一辈子的房贷。但即便如此，也无法抑制大家的购房热情。而且，因为想买房的人多，市场供不应求，甚至出现了一套房子有四千人排队等着买的现象。这样的说法可能有些夸张，但我们可以从中看到当时日本房地产市场有多“疯狂”。

然而，这股轰轰烈烈的“买房潮”仅经历了4年3个月就结束了。众所周知，一种资产在持续的交易过程中急剧上涨，其价格偏离其价值。当资产价格上涨到无法承受的程度时，必然会大幅下跌。所以，日本房地产泡沫经济终于爆发。

日本开始主动遏制房价，短短三个月内房价暴跌65%，给日本房地产业造成直接损失。很多人投资的房产砸到手里，也引发了日本经济危机，也使得很多人失业，在没有财力的情况下，还需要偿还高额贷款。总而言之，出现了恶性循环。

在那个时期，日本人的离婚率也高达50%，自杀率也极高，很多人因为负债累累而走上了绝路。在这件事之后，日本人的购买欲开始下降，甚至逐渐发展为低欲望社会。他们的消费观念发生了很大变化，尤其是在房子这一块。很多人认为房子的主要功能就是居住，买了固定住所后，反而不方便搬迁，所以日本人越来越不喜欢买房，而是更倾向于租房。

反观中国，房地产给日本带来的经济压力与现在的中国非常相似。经济长期低速增长，城镇化进程接近尾声，适龄购房人数接近顶峰。因此，大多数人不敢参与中国的房地产业。

一旦泡沫来了，所有的一切都将血本无归，这也是马云这么多年没有涉足房地产的原因。马云还表示：“未来房价如葱”，王健林、李嘉诚等不少地产大亨近年来也在纷纷抛售房产。知名企业家曹德旺也对拥有多套房的人给出了宝贵的五字建议：要尽快出手！

我国也有很多专家对当前的楼市“捏把汗”，认为我们也存在较为严重的楼市泡沫。我国的楼市也是从“全民炒房”到“房价一路高歌”，到很多人大量持有房产，再到现在国家出面调控.我们正在经历的事情与日本曾经发生的事情非常相似。

因此，很多人认为日本楼市“崩盘”前的“这些现状”正在我国上演。但是，这并不意味着我们的房地产泡沫会破灭。由于国情不同，两国对房地产泡沫的态度也不同。事实上，我国的高房价有很好的经济支撑。为避免房地产泡沫破灭带来的经济风险，我国正在通过各种手段挤压泡沫，而不是积极地打破泡沫。

随着“房住不炒”、禁止将房地产作为短期经济刺激措施的实施，以及限购、限售、限价等调控政策的不断加大，房价飞涨的问题已被大大克服，房价也有所回落。当房价稳定下来，就足以挤出部分房地产泡沫，这也是国家调控的主要目的。

7月28日政治局会议也明确提出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚需和改善性住房需求，压实地方政府责任，保障住房供应，稳定民生。作为国民经济第一大支柱行业，房地产稳则经济稳。

要知道，自2021年5月以来，我国的房地产市场就进入“寒冬”，至今已一年多。据统计，排名前50强的民营房企中有70%以上存在现金流问题，甚至公开市场债务违约，上下游供应商已经开始只接受现金交易。可见，这不是个别房企出现问题，是整个房地产行业都出现了问题。

长期来看，我国住房进入存量时代，取消预售制有利于降负债降杠杆，保障房地产平稳健康发展。取消预售制，改为现房销售，并配套房企债务重组、复工复产，恢复房地产市场信心和长效机制。从而实现房地产长期稳定健康发展，人民安居乐业，社会长治久安。对购房者、金融机构、监管机构、房企各方都是有利的。

相信经过短期市场信心的恢复和长效机制的改革，我国一定能实现房地产软着陆和长期稳定健康发展，跨越这一关口，解好这道世界难题。