随着“租购并举”的大力推动下，年轻人对租房不再抵触和排斥，租房与买房享受的公共服务对等，越来越多年轻人开始接受租房生活，加上房价在过去10年一路高歌猛进，生活在大城市中，相比买房，年轻人也更愿意倾向于租房，根据自如研究院与新华网联合发布的《2021中国青年租住生活蓝皮书》报告显示，已有75%的租客租房生活时间达到3年以上，12%的租客达到10年以上，69%的租客表示愿意接受租房5年以上，此外，在选择机构化长租房的租客中，对租房结婚的接受程度达到83%，选择租房或长期租房俨然成为新一代年轻人的特色生活方式，根据每年约2%的城镇化率增长，预计到2030年，中国的租房人口数量达将到2.6亿人，租房市场规模超过10万亿元。

对于如此庞大的租赁市场，提前建立起完善的住房租赁制度，才能保障双方权利和履行双方义务，对房东和租客而言很有必要，先说断后不乱，为了保障租赁市场良性发展，国家住建部早在2020年9月7日便发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，按照惯例，先由国家住建部初步制定出大方向政策，再由地方城市结合自身情况进行细则优化，到目前为止，北京已率先发布《北京市住房租赁条例》并于2022年9月1日正式实施，作为首个地方性住房租赁法规，借鉴意义非凡，相信其他城市也将在9月份后陆续出台“租赁条例”，根据北京发布的住房租赁内容来看，6类房屋将被禁止出租，房东和租客最好提前注意。

第一类：不符合国家和本市建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准的房屋

根据国家发布的《工程建设标准强制性条文》规定，工程建筑必须符合结构、抗震、施工质量、消防安全、建筑节能等相关标准，也就是说，对于建筑竣工检验不合格的房屋，不得私下进行出租，必须整改达到国家或本市建筑标准，此外，对于违反治安管理私自搭建的危房或私自改建房屋也不得出租，刚装修的新房，室内空气质量尚未达标的不得提前出租。

之所以存在这样的规定，在于近年来市面上的住房出租参差不一，有的非住宅性质的建筑被改造后用于出租，导致出现消防安全隐患，增加消防救援难度，还有一些自建房，为了增加出租效益，在顶楼未经报备私自搭建，明知存在安全隐患故意出租，也有刚装修好的房屋，甲醛还处于超标期间，未经过通风稀释甲醛含量使甲醛含量达到安全水平便急着出租，这些房屋的出租都容易造成租客人身安全、身体健康受到伤害，将这些内容明确在租房规定中，也体现出国家对租客保护的重视。

第二类：不具备供水、供电等基本居住条件的房屋

通常情况下，违章建筑、危房、商业不具备供水、供电或不能独立供水条件，这类建筑不具备基本的生活条件，禁止出租，比如城中村的自建房，未取得供水、供电许可，但是也存在私下出租行为，无法满足租客的日常居住需求，所以供水、供电也成为租客评判房屋出租是否符合法律规定的依据。

第三类：不符合原规划设计最小房间单位的房屋，包括打隔断改变房屋内部结构

这类情况在个人房东出租的房屋中大量体现，尤其是多套房家庭，有的个人房东买房为了增值保值，在装修过程中将房屋最大化利用，比如原本3室一厅的房子，通过隔断将客厅阳台也装修成单独房间，3房改成6房，缩小公共区域，事实上，客厅作为房间公共区域还有一定的消防疏散功能，当经过隔断导致通道狭窄，在发生火灾、地震等紧急情形时十分危险，几秒钟的时间或许就能决定生死，此外，私自隔断还存在一定安全隐患，房屋的承重结构发生改变，会导致建筑整体扭曲变形，因为房东的个人私心导致租客生活水平下降和安全受到影响，因此也被列入禁止出租行列中。

第四类：非居住空间的房屋，包括厨房、卫生间、阳台、储藏室等

大城市的土地寸土寸金，房价也十分高，尤其是北、上、广、深4个一线城市，房东为了能多赚点租金，将房屋改成多个单间出租，甚至将卫生间也隔成上下铺，阳台也单独隔成卧室，原本只能住6个人的房子，硬生生住下12人，这些区域不是缺乏基本的通风、透气，就是存在一定安全隐患，比如卫生间、储藏室、厨房，一般情况下卫生间和储物室的空间狭小，窗户面积也很小，不满足睡眠休息时基本的空气流通条件，容易滋生细菌和病毒传播，又比如阳台，一般房屋的阳台都是外飘式，承重来源于外挑钢筋，不宜堆放重物，更不适合长期活动，本身随着房龄提高，阳台老化后就存在一定安全隐患，这些房屋不满足居住条件，更无法保障人生安全，所以也不得出租。

第五类：超过人均居住面积和不符合每间房居住人数规定的房屋

大部分商品房卧室面积在10平方米左右，正常情况下最多可居住2人，不少城市因此将租房时人均居住面积设定为不低于5平方米，或者房间居住人数不超过2人，对于房东私自改变房屋结构进行分割出租的，或者按照床位进行变相分割出租的，这条规定可作为租客维权依据，通过这项规定，可以看出国家对租客居住水平的重视，意味着在今后，2房改4房和3房改6房的房子不能用于出租了。

第六类：不符合法律、法规、规章等其他规定的房屋

对于不符合法律、法规、规则等规定的房子，在《物权法》中明确提到，违法、违章建筑，没有取得房屋产权证书的房子，被司法机关查封的房子，产权共有人不同意出租的房子，做抵押贷款未经过抵押权人同意出租的房子，都不得出租。

在有的朋友看来，商品房取得产权证往往需要1-2年时间，甚至部分楼盘因为开发商手续不齐全一直无法取得房产证，难道就不能出租了吗？事实上，这里主要针对的是小产权房（即自建房），一般情况下自建房都是家庭为单位修建，存在家庭兄弟姐妹之间财产争夺现象，而房屋归属权也没有明确，所以这类房子出租给租客容易导致不必要的纠纷，比如3兄弟共同继承了父母一套房子，老大和老二都同意将房子出租，但是老三不同意出租，如果老大、老二共同将房屋出租给租客，且签订了房屋租赁合同，事后老三却不同意出租，意味着合同无效，租客随时面临搬家，这也是提醒租客，在租房过程中一定要明确产权人与出租人一致，否则容易带来不必要的麻烦。

总结

在楼事君看来，北京正式将住房租赁以法规形式呈现给房东和租客，一方面是在提醒房东租房时，不要为了利益铤而走险损害租客权益；另一方面是在维护租客在租房过程中的正当权益，提醒租客不要为了贪图便宜而将居住保障置之度外，放眼全国，未来还会有更多城市将陆续出台住房租赁条例，而禁止出租的房屋也将会围绕这“6类房屋”展开，随着住房租赁制度的不断健全，相信选择租房生活的家庭会越来越多，在租房时，还得慧眼识珠，懂得使用租房条例这个“法律武器”维护自身权益，才能从根源上规避掉不必要的麻烦。

对此，你在租房过程中，是否遇到过上述6类禁止出租的房屋呢？欢迎下方留言一起讨论。