撰文 / 汪雯

编辑 / 姜来

北漂八年，胡婷搬过五次家，每搬一次，微信好友中就会增加几位房产经纪人。如今，这些人已经成为她朋友圈最活跃的群体。

多年的租房生活，胡婷和多家房产中介打过交道，但她最常选择的还是我爱我家。从最早的由我爱我家牵线，与房东业主直接签合同，到后来通过其长租公寓品牌“相寓”租房，今年胡婷再搬家时发现，除了部分整租，大部分房源均由相寓在管理。

她听一位熟悉的房产经纪人说，相寓现在所有管理的房源，都不再收取“中介费”，每月需缴纳房租的10%作为“服务费”，这些费用包含了双周保洁、屋内维修、网络等。

胡婷算了一笔账。合租多年，公共区域的卫生维护一直是她最头疼的事，如今每年的管理服务费虽然比中介费稍高，但双周保洁可解决公共区域卫生问题，屋内维修也不必操心，实在是性价比更高的选择。而行业人士也认为，相寓的管理服务已经从最初的探索期开始走向规范化、标准化。

最近，在胡婷准备第六次搬家时，我爱我家公布了2022年半年报。在这份半年业绩报告中，房屋资产管理业务相寓，成为该上市公司最亮眼的业绩之一。

一位我爱我家内部人士告诉《财经天下》周刊，公司一直把租赁作为重要板块来经营，持续了20年，是业务结构中至为重要的一部分。而在上半年疫情冲击和房地产市场仍处于调整期的当下，住房交易业务普遍受到波及，长租公寓则成为业绩增长的“防波堤”。

不过，过去几年，不少知名长租公寓品牌先后倒下，给市场留下一地鸡毛，让外界看到长租公寓并非一门简单的资本生意。更有业内人士坦言，这是一个“吃力不讨好”的行业，“费心费力却非暴利，长租公寓最终还需落在精细运营和管理服务上。”

但相寓仍在坚持，并且逐渐成为我爱我家生态平台重要的优势资源。这样的变化也让行业开始思考：长租公寓是否是一项值得长期做的生意？住房租赁市场到底需要什么样的企业和服务？

相寓成“防波堤”

8月26日，国内首家登陆A股主板的房地产经纪公司我爱我家公布了2022年上半年财报。数据显示，公司实现营收60.82亿元，同比下降0.77%；净亏损3.8亿元。

从数据来看，营业收入较去年同期略微有所下降，变化不大。不过，在收入构成中，各业务占比的变化较大，二手住宅经纪和新房销售业务的收入相比去年同期减少。

对此，我爱我家表示，主要受疫情冲击和宏观经济环境变动影响。尤其北京和上海是我爱我家主要布局和营收占比较高的城市，今年上半年这两地疫情持续时间较长、范围较广，对二手住宅及新房交易影响较大。

“疫情期间，公司线下门店运营和业务带看无法正常开展，客户需求被抑制，造成客户新增买卖和租赁成交减少，对于围绕成交开展服务二手住宅经纪和新房销售业务影响尤为突出，造成公司上半年来自于住房交易服务的收入同比产生较大幅度下滑。”我爱我家称。

近期，随着北京、上海等重点城市疫情好转，我爱我家业务回暖趋势明显。一个明显可见的数据是，6月其直营城市整体GTV环比增长42.9%，新增客户带看量环比增长16.3%。此外，一季度，我爱我家实现归属于上市公司股东的净利润-2.41亿元，二季度实现归属于上市公司股东的净利润-1.42亿元，经营也在逐渐改善。

在房地产市场剧烈波动的时候，我爱我家布局多年的长租公寓品牌相寓，撑起了上半年业绩的“半边天”，也成为公司重要的“防波堤”。

相寓是我爱我家旗下的房屋资产管理品牌。作为国内最早提供房屋资产管理服务的公司，我爱我家早在2001年就开始布局“房屋管家”租赁业务，相寓正是脱胎于此。

财报显示，今年上半年，相寓实现营收29.82亿元，占总营收的49%，租金交易额达73.3亿元。各项指标都保持行业领先水平。

截至2022年6月底，相寓业务在管规模25.7万套，同比增长4.5%，环比2021年底净增1.6%。平均出租率上半年为95.8%，同比增加0.1个百分点。此外，平均出房天数9.6天，相比第一季度提升了0.6天。在重点城市疫情此起彼伏的上半年，达到这样的数据并不容易。

事实上，相寓的亮眼业绩并非今年才凸显。过去两年，相寓就因为亮眼的成绩多次被我爱我家集团董事长谢勇“点名”表扬。在今年5月召开的2021年业绩会上，谢勇更是直言，相寓下一步将成为我爱我家生态平台重要的优势资源。

薄利的长租公寓怎么做？

众所周知，长租公寓并不是一门轻松的生意。住房租赁管理链条复杂，管理周期长，经营并非易事，且并不是多挣钱的行业。过去几年，多地频繁被曝出部分长租企业“爆雷”，坑了无数租客，卷走数百万“跑路”的消息。

长租行业开始进入极速洗牌期。但背靠我爱我家的相寓，公司经营一直平稳，且市场份额不降反增。

在去年年中业绩会上，有投资者向管理层发出疑问，“长租公寓频繁暴雷，相寓为什么可以稳健经营？”彼时，我爱我家相寓副总经理、上海公司副总经理张多回应称，“不跟风、不盲从。”

2018年前后，资本涌入长租公寓行业，市场疯狂起来。为了抢占市场份额，各个长租公寓品牌陷入了恶性竞争，行业充斥着高收低出、长收短付等各类乱象。当所有人都在疯狂跃进的时候，相寓却开始收缩不良库存。

2019年，相寓清退大量租金价格与市场水平偏离较大的房源。一组数据显示了相寓当时的举动：2019年初，相寓在管房源30.3万套，一年后降到了23.6万套。

长租公寓市场的“火热”被2020年初的疫情彻底浇灭，之后长租公寓运营商频频爆雷。相寓成功在疫情危机中生存下来，并在当年下半年业绩恢复至同期水平。2021年上半年，相寓管理规模再次实现正增长。

在商业世界，最忌讳的就是感性大于理性，盲目跟从让理性变成稀缺品。如今回过头再看，在那一波狂飙突进中，保持清醒的运营商并不多，而它们也正是这波潮水退去后少数还在稳健经营且扩大市场的“幸存者”。

一位业内人士表示，长租公寓并非暴利行业，而是一门需长期经营的行业，其利润来自日常的精细化运营和服务，这才是行业的本质。

而在房产中介市场厮杀了20多年的我爱我家，对行业显然有更深的认知。我爱我家集团副总裁、相寓总经理刘洋曾向媒体透露，在行业最疯狂的那段时间，我爱我家内部也曾有过讨论，“但大家最终的结论是，吹气泡式的规模违反了经营原则和经济规律，不会长久，相寓还是坚持做好自己的事情，不跟风陷入价格战。”

刘洋坦言，相较于高佣金的买卖交易，长租公寓利润较低。最早，我爱我家做“房屋托管”时，仅仅是基于业主托管房屋的需求而提供服务。当市场环境发生变化，我爱我家在自己的优势业务里，抢先入局。

与跑马圈地的入局者不同，我爱我家成立相寓，并没有将规模作为发展的第一位，而是将之定位为房屋资产管理，向业主和租客提供服务。因此，相寓从成立开始就着手建立数字化系统，以提升服务能力。

胡婷告诉《财经天下》周刊，现在租客寻找房源、签约、申请维修、支付各类费用等，都直接通过相寓APP进行，无需去门店操作，方便快捷。

一位我爱我家工作人员称，不止租户，业主、管家、供应链合作商等主要商业活动也同样通过该平台完成，相寓业务已经实现了全链路的互联网平台化运营。今年上半年，我爱我家还启动了“数字化驾驶舱”“小寓智系”等数字化产品的开发和应用。

洗牌之后，谁将迎来春天？

过去几年，在经历了野蛮生长后，各地长租公寓频频“爆雷”，市场也在最强监管下，开始走向理性发展。然而，整个行业的发展困境并未完全消除，从业者依旧等待突出重围。

今年6月，雷军旗下的顺为资本曾投资的YOU+公寓因经营困难，撤出北京市场，引发市场热议。在这之前，因资金链问题，多家长租公寓接连爆雷。

2020年11月，蛋壳公寓因拖欠房租与租客退款，陷入讨债风波。截至目前，蛋壳公寓运营主体紫梧桐（北京）资产管理有限公司涉及的确无财产可供执行的终本案件，执行标的总金额已超1亿元，其中未履行总金额超7200万元。

而“长租公寓第一股”青客公寓上市不到三年，在2022年初也正式宣告破产。此外，据媒体不完全统计，2017年至2020年，全国“倒下”的长租公寓数量约有90家。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，长租公寓行业经营压力较大。此前，企业资金链问题频发也说明很多入局者经营问题依然很大，“长租公寓是一个现金流稳定的行业，很多入局企业之所以会亏损，是由于前期投入的成本比较高。”

不过，在经历了深度洗牌后，如今的长租公寓市场已经回归理性。在大部分长租公寓品牌被市场淘汰后，“幸存”下来的长租公寓即将迎来新的发展机遇期。

仲量联行2021年发布的《中国长租公寓市场白皮书》显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。

此外，2021年已有部分长租公寓品牌实现盈利，这也释放了一些积极信号。有业内人士称，长租公寓行业预计到2025年将保持24%的复合增长率。可见，这一行业仍具有广阔前景。

另一方面，2021年租赁住房上升到国家战略高度之后，各项利好政策密集出台。多个城市通过减税、增加租赁用房供应等措施，大力支持发展住房租赁市场。同时，各地也加强了监管，陆续出台政策规范市场。

以我爱我家重点布局的北京为例。今年5月，北京发布《北京市住房租赁条例》，将于今年9月1日起施行。该条例就涉及了租金调控、安全规范、服务监管等多个方面。

我爱我家称，短期来看，该条例对住房租赁企业管理规范、长租公寓监管等方面提出了严格要求，加重了企业工作任务。但长期来看，该条例的出台有利于建立有序的市场秩序，使住房租赁企业与长租公寓业务稳步发展。

对于长租公寓企业而言，市场空间和发展潜力仍存在。但也只有能真正沉下心、踏实做好精细化运营的企业，才能脱颖而出。