刘伟/发自北京

万物云离上市只差临门一脚。

9月1日，根据万科企业股份有限公司（以下简称“万科”，000002.SZ）公告，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）已于当日就分拆万物云境外上市向香港联交所递交聆讯后资料集。这也意味着，万物云已通过港交所聆讯。

即将IPO之际，业界对万物云的定位和发展战略的讨论再起。

“万科推进万物云分拆上市并非以物业企业位定位考虑万物云，而是以城市服务商为定位。”在8月31日的万科2022年半年报业绩会上，万科董事会秘书朱旭回应称。

万物云CEO朱保全也曾表示，万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。

招股书数据显示，2021年，万物云各大业务板块中社区空间居住消费服务板块实现营业收入31.61亿元，占全年总营业收入的55.5%；商企和城市空间服务板块营业收入86.93亿元，占比36.7%；AIOT以及BPaaS解决方案服务营业收入18.5亿元，占比7.8%。可以看出，最能体现万物云“科技”价值的AIOT以及BPaaS解决方案在万物云营业收入中占比依然很低。

万物云的科技底色如何？就相关问题，记者联系了万科集团相关负责人，但截至发稿未获回复。

北京一家物业企业负责人在受访时告诉记者，目前，很多物业企业都提供云服务，从企业宣传和实际功效的对比效果来看，还是有差别的。部分企业所谓的云服务只是改变了物业企业增值项的收益方式，将企业被动收益转为主动收益。他强调，物业企业为业主提供物业保值和增值的存在价值是不变的，企业的创新不应该脱离这一本质。

错过最佳上市时机？

郁亮称“不在意短期市场估值”

港交所披露的聆讯后资料集中显示，万物云是中国领先的物业管理服务提供商。2021年，万物云在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

但在很长一段时间里，万科对万物云的分拆上市都不设时间表。

2021年6月30日，在万科于深圳召开的2020年度股东大会上，万科董事会主席郁亮直言，“万科会考虑在未来适当的时候给万物云做上市安排，但目前还没有上市计划。”

脱胎于万科物业、从传统物业业务起家的万物云，并不愿意走传统物业企业的老路子。郁亮也曾在公开场合里表示，不愿以物业企业的身份让万物云登陆资本市场。

1990年万科成立万科物业，2020年更名为万物云。同时，万物云旗下重新成立万科物业，专注于住宅物业服务。

在这期间，2019年，万物云整合戴德梁行大中华区商业物业板块，成立万物梁行，专注于商业物业与企业物业（行政）服务外包。2018年起，公司业务进入城市全域治理领域，成立万物云城，专注于城市新区及街道的市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务。

对于万物云的发展的历史阶段，朱保全曾表示，1990年至2020年，这三十年完成了作为物业公司的布局，包括在全国建立均衡的服务能力、住宅商业双品牌两翼齐飞、市场化与万科的不依赖关系等；更名后，2020年至2030年这十年的核心战略，就是蝶城与产业互联。

2021年11月，万科首次宣布拟分拆万物云赴港上市。2022年7月，万物云境外上市方案获得中国证监会核准。

值得注意的是，2020年、2021年的物业上市潮起，各家上市物业企业的市值也水涨船高。截至2021年12月31日，国内上市物业企业已有55家，但如今，物业行业的估值已经逐渐回落。

从数据来看，港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，当年6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年6月17日下降到4391.37亿港元。

物业资本市场形势的变化，也引起行业对万物云此时上市是否为最佳时机的讨论。

8月31日，在万科2022年中期业绩发布会上，郁亮表示，分拆万物云不是卖猪仔，而是希望通过上市获得更大发展空间。“我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”

一位物业企业投资拓展总监告诉记者，万物云作为万科集团众多经营业务模块之一，还是秉承了万科的基因，并不是为追求赚快钱登陆资本市场。从上市本身扩大影响力的角度来说，也是追求品牌在社会上的认可度。他表示，万物云上市的融资需求偏弱，有发展成为区别于传统物业企业的“新物种”的可能性。

“每年营收1.5%用于研发创新”

远低于市场对“科技化”预期

早在计划上市前，万物云就将“空间科技服务”作为其核心卖点，但“科技化”能否如同期望解决其溢价不足的问题，市场对此有明显争议。至少万物云目前在“空间科技”狠花本钱，大力投入这一块与市预期相差较远。

朱旭在业绩会上回应称，万科推进万物云分拆上市并不是以市值窗口为考量，也并非以物业企业位定位考虑万物云，而是以城市服务商为定位，“城市空间服务是非常好的生意，相信这个方向能得到投资者和市场的认可。哪个时点上市都是起点不是终点。”

公开资料显示，万物云致力于服务城市居民基于“住”的消费，承接政府与企业基于营造宜人环境的服务管理外包，以及建设基于空间效率改善的云平台。万物云包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块，2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

据万科2022年半年度报告披露，今年上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

根据此前提交的招股书，2019年至2021年，万物云的收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年复合增长率为30.46%；相对应的年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，年复合增长率为28.37%。

2019年、2020年及2021年，其毛利率分别为17.7%、18.5%及17%。截至2021年及2022年3月31日，万物云的毛利率分别为14.7%及14.5%。

对于万物云毛利率低于行业平均水平的情况，万科物业事业集团首席合伙人朱保全曾在万科集团业绩会上表示，目前从已上市的物业公司情况来看（毛利率水平）大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类大概是在30%左右，从分析师的角度来看，认为15%左右是合理区间，万物云就在这个区间里面。

除万物云的传统物业收入占总收入的绝大部分比例外。根据朱保全此前的表述，万物云每年会拿出营业收入的1.5%用于技术研发与创新，这个研发投入只是比一般公司的研发投入稍高，但较主流的技术研发企业动辄占据营业收入10%以上的研发投入明显要低很多。因此有观点认为，万物云的科技底色明显不足。

万物云的招股书显示，截至目前万科集团仍然是万物云的最大单一客户，这一点与许多从房企中拆分上市的物业企业无异。从2019年到2021年，万物云来自万科集团的销售收入，分别占到了其总收入的12.7%、15.4%和16.1%，呈现逐年上涨态势。

当然，万物云的管理层并不满足于此。2021年，万物云明确提出“街道战略”——蝴城，紧紧围绕一条街内服务者可以到达的20分钟服务圈，打造出浓度较高的高效率服务网络。未来，万物云能否成为物业领域的“新物种”，颠覆传统物业的商业模式，还有待时间的验证。