读书｜日本资深房产顾问的良心告白——《买房让日本人幸福了吗？》揭开房产中介绝不愿意透露的行业秘密

房地产问题可以说是当下国民经济中最受人关注的话题，上世纪日美房产市场泡沫也被很多人视为前车之鉴。本文作者有多年的房地产从业经验，对公寓这一住宅形态对大众生活的影响有很多犀利独到的见解，也对许多在置业以及住房管理中容易被忽略但又极为重要的问题提出了许多中肯的意见。虽然中日两国房产市场情况与政策有很大不同，但同属于亚洲国家，亦有许多相通之处，比如多户室住宅的产权问题、高层建筑对育儿、养老造成的影响、房产泡沫危机等。本书既对想置业的读者提供了有益的知识，也对反思中国房产市场现状也有积极意义。

《买房让日本人幸福了吗？》

[日] 榊淳司 著

木 兰 译

上海译文出版社出版

>>内文选读：

危机中的楼房

我涉足“房地产”足有三十年了。

最初的二十几年是制作广告，后来成为记者。

作为记者，我是站在高度接近购房者（消费者）的立场和视点出发撰写文章，发表言论,有时也会对房地产开发商（供给方）进行尖锐的批评。

同时，我也观察楼市，进行各种分析和预测。关于楼市泡沫的产生、见顶和破灭也是知无不言，言无不尽。

如果我发出了“楼市泡沫即将破灭”的信号，开发商想必会很不高兴。但是，看见了破灭的兆头，对购房者做出提醒，告诉他们“现在不是买房的时候”，也是我的工作。

本书的目的不是讨论关于现在的楼市泡沫何时破灭。不过，在楼房与日本人的关系中，楼市泡沫起到了什么作用，关于这一点我会在后面会再做考察。

很多媒体不时会巧妙地利用我作为记者的这一立场。比如，当电视台、报纸和杂志想要得到严厉抨击楼市和开发商的意见时，就会主动上门来找我，导致我常被误解为对楼市和楼房本身持有否定意见。但是，对我来说，“房地产”是我受益三十年的商业领域。虽然我的基本立场是站在消费者一边，但是从没想把这个行业当成敌人，我只想向从业者提供有意义的信息和建议。

实际上，我认为“楼房”这个居住形态，今后会迎来巨大的危机。在今后的时代里，让日本人走向不幸的楼房或许会越来越多。我这种不祥的预感愈发强烈。

然而，从“楼房”这个庞大的领域来看，这不过是其中一小部分。应该还有找出解决方案的希望。只是不容乐观。如果“楼房”有使命的话，那就是让居住的人获得幸福。这三十年来，看过数以千计楼房的我，一直在思考这样的问题。

“买房让日本人幸福了吗？”

“买房今后也会让日本人幸福吗？”

回答当然是“Yes”。必须是“Yes”。而且必须一直是“Yes”。

因为今后楼房的数量还会不断增加。对于居住在城市的日本人来说，主要的居住形态就是楼房。今后这个倾向也会进一步增强。

所以，楼房必须是让日本人幸福的居住形态。

然而，现实情况又是如何呢？

大多数日本人应该是满足于住在楼房里。而且，今后住进楼房的人们应该也能过上幸福的生活。

楼房改变了日本人的生活

然而，我仍然感到不安。

如前面所述，日本人习惯于住进楼房这一钢筋混凝土居住形态还不满六十年。而且，几乎所有的楼房都是最近五十年内建造的。

现在仅是商品房，日本全国就有六百多万套存量。UR都市机构（独立行政法人都市再生机构）和自治体主管的住宅公社等所有的公共租赁房就有大约三百万套。民间租赁房据推测也有一千万套左右。日本现有一千九百万到两千万套“住房”，住在那里的人们约有大几千万。也就是说，大部分日本人都住在“楼房”里。

可是，六十年前在钢筋混凝土的集体住宅里生活的日本人，最多也就几千人。因此，这六十年来，说是楼房让日本人的生活发生了翻天覆地的变化也毫不为过。这个变化非常大。但是，很多人没有注意到楼房让日本人的生活方式发生何等变化。

楼房让日本人住进了城市。

楼房让日本人有了自己的家。

楼房推动了日本的小家庭化。

楼房导致了日本少子化。

楼房既是日本人的资产，也是负债。

楼房给日本人植入了“区分所有”的概念。

楼房让日本人创建了强制加入的业主委员会。

楼房向日本人提供了高气密性、高绝热的住宅。

楼房让日本人习惯于使用空调。

楼房让日本人习惯于高层生活。

以上是我想到的“楼房给日本人生活带来的变化”的主要内容。读者中或许会有人对其中的几个变化抱有疑问或感到不明，我会在下文中对这些主张的依据以及详细内容依次进行说明。

▲榊淳司

基于性善论的管理运营

我来介绍一个案例。这是发生在东京某个约有一百户人家的楼房业主委员会里的事。

“榊先生，救救我们吧！”

向我求助的是其中的一个业主，六十多岁的商人T先生，他买了一套房作为公司总部。

“S主任把委员会占为己有，为所欲为啊！”

听到此话，我不禁一惊。

那座楼房建成约有十年。“3·11”大地震时多少有些受损，但程度不大，简单修缮一下即可。然而，六年前上任的S主任却召开了决定大规模修缮的临时业主大会，而且还委托给自己就任后更换的新物业管理公司。修缮费用约1亿日元（约合600万人民币）。由于业主委员会积攒的房屋维修基金不够，所以又从金融机构借了3000万日元。

接到联系的几日后，我走访了这栋住宅楼。无论怎么看，我也没觉得外墙有维修的必要。即便如S先生所说，有墙体脱落的危险，那也可以向作为施工方的大型建筑公司要求免费维修。再怎么说，也才建了十年而已。

然而，提交给临时业主大会的议案里，根本没有与施工公司交涉的痕迹。而且，在招标大规模维修工程时，也没有要求严格的报价表。仅以“平时对大楼非常了解”这一理由，物业管理公司就选定了施工公司。

仔细查阅了这个大规模修缮工程的内容后我发现，几乎都是外墙维修工程，最容易损坏的上下水管等工程完全不包含在内。我给建筑专家看了这方案，对方表示“最多也就三四千万日元吧”。

虽然没有证据，但是S主任与物业管理公司勾结的嫌疑很大。

而且在这个临时业主大会的其他议案里，还提到了“给部分住户安装门厅大门的工程”。这个“部分用户”包含主任在内，一共只有两家，很明显是被主任有意引导向了对自己有利的方向。

当了主任就可以为所欲为

可是，在临时业主大会上，所有的议案都顺利通过了。

出席者只有十几人，虽然也出现反对意见，但是在住户表决环节，一百个表决权的投票结果，居然有八成以上赞成，就连必须有四分之三业主同意的变更管理规约的议案也轻而易举通过了。

S主任利用住户托付给自己的委托书和表决权行使文书，投出了高达八成业主“赞成”的票数。

我这样向T先生提议道：“首先，你去要求公开临时业主大会上行使代理的委托书和表决权行使文书。”

于是，T先生的代理律师以自己的名义向业主委员会发出了要求公开委托书和表决权行使文书的通知。几天后，业主委员会的代理律师回信拒绝了这个请求。

《区分所有法》里没有必须公开委托书和表决权行使文书的规定，也没有监查委托书和表决权行使文书的规定。

也就是说，只要主任愿意，他可以随意操纵决议。不得不说，从这个案例就可以看出“主任不可能恶意运营组织”的想法是偏于性善论的一厢情愿。

几个月后，T先生和其他业主根据《区分所有法》第34条第3项的规定“五分之一以上的区分所有者，拥有五分之一以上的表决权时，可向业委会主任请求公开会议目的等事项，召开集会”，要求召开临时业主大会。他们从二十多名业主那里拿到了同意书，议题是“罢免S主任和全体委员”和“选出新委员”。

于是，为了罢免S主任的临时业主大会开幕了。

S主任也毫不示弱，宣布自任大会议长，并直接行使“全权委托议长”的委托书的权力，否决了罢免议案。当出席者提出异议时，业委会一方的律师宣称：“法律没有禁止在罢免主任议案的临时大会上，主任本人不能成为议长，所以并不违法。”

事实上，业委会的律师说的并没有错。《区分所有法》第41条只规定了在集会上，除了章程上另有规定或者另做决议以外，业委会主任或者召集集会的区分所有者（业主）中的一人可以成为议长。

最终结果是S主任继续留任。

除此之外还有很多类似的案例。

2015年11月曝光了一起案件。一个在新潟县汤泽地区的度假别墅业主委员会担任了数十年业委会主任的人，私吞了7亿日元的物业费、房屋维修基金。那栋楼房估计很长一段时间内都不能进行大规模的维修工程了。如果它在大地震中严重受损，还有变成废墟的风险。

之所以会发生这样的事态，也是因为《区分所有法》里没有预防业委会主任恶意行为的规定。

就结果而言，《区分所有法》造成了现今只要当上业委会主任就可以为所欲为的局面。只要出现居心叵测的业委会主任，整个业主委员会就会立即被其占为私用。

作者：[日] 榊淳司

编辑：蒋楚婷

责任编辑：朱自奋