数据结果仍然不容乐观

国家统计局公布70个大中城市10月房价，10月份70个大中城市房价下降城市个数增加，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个、62个，比上月增加4个、1个。除了北京、上海、成都等少数城市，各地房价普遍有下行压力。

大胡子点评：

从10月公布的数据来看，依然是不太乐观，下跌的城市还在继续增加。

这也表明要抓紧时间托底楼市了，前段时间金融16条出来之后，都认为是刺激楼市回暖的政策，但实际上还是托底为主，托底房企、托底房价、托住信心。

在金融16条政策出来前后，深圳、杭州、成都、南宁、安徽六安等城市都陆续有了因城施策的救市政策，我预计更多城市的托底政策陆续有来。

楼市的天，有一丝转亮的迹象。

很多人问我这个月LPR利率有可能下调吗，我的预判应该是不会，并不是说现在不救市了，而是会缓一缓，毕竟工具箱有很多可用工具。

且看吧，有新变化周一揭晓。

今年12月底之前，应该把握低利率的机会。

11月17日，央行2022年第三季度货币政策执行报告显示：

下一步，人民银行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

这次报告中提出9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。

大胡子点评：

这段话其实也是提醒大家，现在低利率的窗口期不长了。

之前那批可以执行低利率的城市（23个），刚需要抓紧时间入手了，低于4%利率的时代，真的不多见了。

2022年底结束后，这批城市的利率将会恢复原样！

南宁买房免费坐地铁10年，这个底你敢抄吗？

11月13日，南宁轨道地产集团公司公众号“南宁轨道荟”发文称，轨道地产作为南宁轨道交通集团全资子公司，始终践行“每一分收入都反哺于轨道建设”的初心，在南宁五条地铁线网成型之际，特别推出“10年地铁自由！轨道地产邀您尊享免费乘车权益”活动，凡在2022年11月11日-12月31日期间成交轨道地产任一项目住宅房源的客户，100％享受免费坐地铁10年的福利。

大胡子点评：

这算是今年继西瓜首付、大蒜首付、大麦首付之后，又一另类刺激成交的手段。

我按照1年365天，1天2次来回，最高票价10元计算，10年最高就是73000元，这个力度属于合理范围内，不算多也不算少。

主要是也算精准狙击了刚需了，毕竟也只有刚需会有这样搭乘地铁的频次。

但这效果明不明显，可就不好说了。

从70城数据来看，南宁的新房、二手房环比和同比都在下跌，出台政策也是情理之中，南宁今年出台的托底政策不算少。

既是今年最早一批降首付的城市，也是最早一批提高公积金贷款的城市，也提出了“一人购房全家帮”的城市之一，但结果如何，数据也出来了。

南宁的楼市复苏之路，任重道远。

安徽六安打响涨价第一枪，有用吗？

澎湃新闻披露，六安旭辉江来、力高君逸府、锦绣江山和皋城山庄二期四个项目申请撤销“降价”。原本四个楼盘降价幅度在5.55%至23.54%之间，其中55%的楼盘降价幅度超过了15%。现在四个楼盘同时申请撤销“降价”，想要恢复之前的备案价，也即涨回原来的备案价。

目前，皋城山庄二期已经获得六安市发改委同意，恢复至原来的备案价。相比于恢复前的降价，以11#号楼为例，28套房源恢复至原价格，其中8套房源的涨幅低于20%，其余20套房源涨幅超过20%，最高涨幅为26.04%。

大胡子点评：

和南宁的靠活动、折扣来刺激成交不同，安徽六安走的是涨价去库存的路子。

这也算是全国第一个这么干的城市，要我说安徽六安还是抓住了当前购房者的心态的。

当前多数城市都在降价，但降价就能刺激成交？似乎并没有。

相反，以前的套路向来是越涨越好卖，购房者买涨不买跌？那就涨价卖房吧！

何况金融16条政策已出，托底意味很清晰，早涨早好呗。

成都新政来了！

11月17日，为改善成都房地产市场局部区域供需失衡状况，进一步规范房地产市场销售秩序，成都出台了《关于进一步优化区域限购措施的通知》、《关于优化完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》。

从区域限购方面来看，天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一划分为一个购房区域。

新政明确，具备上述其中任一区购房资格的居民家庭，可在上述任一区购买住房；同时，具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭也可在上述任一区购买住房。不过，在上述区域拥有购房资格的居民家庭，并不能在成都高新区南部园区购房。

大胡子点评：

这已经是今年成都的第3次楼市新政了，这次的新政是优化了限购区域，也优化了摇号和销售方式。

具体变化大家可以看我昨天文章提及的，只简单说说信号。

其实就是刺激成都的购买力释放，之前成都限购是全国出了名的复杂，购买力也分区限制得很严格，但现在就是把门槛放低，让购买力充分流动起来。

说白了，就是刺激市场成交，加上前次的楼市新政，今年成都基本是从长达5年的收紧调控中转向。

和别的城市不一样，成都10月份新房价格环比上涨0.3%，同比上涨7.2%，是全国为数不多房价上涨的城市了。

对于成都这样有人口流入，有产业底子的城市而言，政策松动的效果会非常明显，我本人是比较看好成都市场的。

全球人口迈向80亿，但中国人口却要进入负增长，什么信号？

这周还有个全球大新闻，“2022年11月15日，全球人口达到80亿”。

在联合国发布的这份“展望”中，还透露：

中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间，而印度将在2023年超越中国成为全球人口第一大国，并在2050年达到17亿。

大胡子点评：

关于人口的讨论，今年的声音非常多，从当前的生育率已经增速来看，我们国家孩子越生越少了，如无意外，年末或许就会官宣我们进入人口负增长阶段。

一直以来，我们都会人口数量红利自居，尤其是过去30年快速发展起来的楼市，都靠着人口增长和人口流动来支撑，导致有人开始忧虑：人口负增长之后，房价怎么办？

首先我们必须认识到：人类物质文明到达一定高度后，对精神文明的追求会更强烈。

这个过程中，人口教育不断提升，就有更多女性在生育意愿上发生改变，这种趋势是不可逆的。

相反，大家看到印度和越南的人口生育率高，但他们的国家其实并不发达。

或许我们慢慢会失去人口数量的红利，但恰好说明我们的下一程已经启动：我们将进入人口质量红利期。

其次，人口增速会放缓，但人口流动并没有停止。

很多人简单用人口数量减少代替人口聚集，是不对的，人口数量是减少，但人还是会流动，人口还是会聚集。

这就说明只要有人口流入，人口聚集的城市，房子依然有需求，房价依旧能涨。

这和我一直提及的一个观念不谋而合：未来的楼市，有价值的只有那不到20%的城市，楼市分化的时代早已开启。

所以不要被人口大数据迷惑，而是要发现数据之下的变化。