前几天，有个粉丝在后台问我：

大胡子李老师，房贷利率，还有降的可能吗？

这个问题，问得非常关键。

12月的房贷利率，可以说是全年关注度最高的一次利率调整。

这次调整不仅关系到正在买房的朋友，也关系到已经买房的朋友。因为很多人的房贷合同定价日是1月1日，参考的就是12月20日公布的5年期LPR。

存量房贷能不能再降些，定锤就看这个月了。

那么问题来了，房贷利率，今年还有降的空间吗？

有没有空间？首先要看市场。

其实今年，房贷利率调整的非常频繁。

单是全面降息就有3次：

分别是今年的1月、5月和8月，5年期LPR累计下调近35个基点。

除此之外，还有2次因城施策的加点调整：

一次是今年5月，允许首套首贷房贷利率低于5年期LPR20个基点；

一次是今年9月，允许6-8月房价连续下跌的城市，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

系列重磅利好之后，现在的房贷利率最低已经杀到3.7%。

根据数据，在其监控的42座重点城市之中，房贷利率低于4%的重点城市有8个，最低的还是清远，首套首贷已经降到3.7%。

可以看到，这8个城市当中，还有武汉和天津这样我们常说的有价值城市，两座城市首套首贷最低已经来到3.9%。

以武汉为例，相比去年5.73%的利率，现在已经下降183个BP了，换算成月供，100万贷款每月能省1107元。

当然，武汉和天津是符合9月最新政策的特例。

目前其他重点的一二线城市，首套首贷基本维持在4.1%-4.3%之间，相比去年最高利率，降幅都是140BP甚至以上。

可见，今年以来的降息力度，不可谓不大。

只是落到楼市，再猛的降息石子，似乎也未激起太多涟漪。

10月全国商品房共计销售9757万平方米，环比下降27.9%，市场依旧是个不太乐观的市场。

虽然最近频繁迎来楼市利好，但是利好几乎都是集中在房企与保交楼，真正针对需求端的刺激反而较少。

但想要救活楼市，最后一定还得回到刺激购房者。

此时此刻，来点降息，刺激刺激市场需求，也未尝不可。

从市场来看，降息并不是过分的要求。

只是，能不能降息，除了看市场，还要看银行。

最近，大家也能感受到，市场处于密集的政策调整期。

每个月都有不少城市在调整首付比例、房贷利率、人才落户等等购房政策，买房本来就是一件需要提前准备名额和资金的事情，如果没有认真关注市场政策调整，很可能就会错过一些还不错的城市的上车时机。

最近，我重新整理了10-11月主要城市楼市政策和主要城市的房贷利率，50多个城市最近又有新的政策调整，不仅包括核心城市，很多三四线城市买房优惠又多了。

12月，有没有概率降息？

另一个点在于银行。

毕竟降息，是要银行吐钱出来，银行现在的资金状态、放松意愿都很关键。

我看了下，怎么形容现在的银行的呢？

钱多，多到冒出来！

上周，央妈刚刚宣布即将降准，12月5日开始执行，预计会放出5000亿基础货币。

我简单算了下，现在的货币乘数基本在7.85左右，降息后资金流动速度加快，货币乘数很可能会破8。

这就意味着，这次降准可能将释放出4万亿的流动资金。

并且，通过降准释放出的资金，就是银行最喜欢的无息贷款，简直不要太爽。银行手里的钱，更加充裕了。

其实，在降准之前，银行手里就不太缺钱。

相信大家今年都接到过银行打来的电话，我几乎是每个星期都能接到1-2个，都在问我有没有资金需求。

从10月的数据来看也是如此，10月m1与m2的剪刀差仍在扩大，社会融资规模在扩大，但是居民贷款意愿依旧较低。

央妈降准，本意也是为了增强社会的流动性。

然而现在的情况是，银行拿着钱，借不出去，老实说，这既不符合政策大方向，也不是银行想要的，因为钱拿在手里，也没法收息。

说实话，银行憋得也挺急的。

这样的情况下，银行出点血，也能刺激下贷款需求，也未尝不是一种双赢。

只是，只是，做慈善可以，但做慈善的时机很重要。

12月，是否会降息，答案可能是一个大NO！

为什么？

我简单跟大家聊下，我的一些看法：

1、降息会来，只是可能是1月。

看看今年降息的月份也知道，12月是很少降息的，原因前面我也说了，银行可以出血，但不意味着愿意大出血。

一方面，1月降息不仅能送来新年第一枪利好，也不影响2024年后续调整。另一方面，9月份出台降息政策，截止时间是12月底，再有调整肯定也要再此之后再说。

我判断，最早1月初，最晚春节前后，可能就有消息！

2、存量贷款打折拖到现在，今年估计是没戏了。

2017年—2021年房贷利率是相对较高的，但这期间存量按揭资金占据了按揭规模的60%。

涉及的范围大了，银行调整的冲动就小了。

3、不用太纠结房贷利率，今年年底-明年3月，买房差距不是很大。

目前房贷利率实际上已经很低了，再次降息幅度应该也不会很大，应该就在5个bp左右，换算成房贷每100万，月供也就多30左右。

还不如仔细淘淘笋盘，趁现在行情多杀点价。

房贷利率已经是因城施策了，比如武汉、天津这些城市，房贷利率已经来到3.9%，已经是超级低的水平了，这批城市再降的空间也不大了。

所以，综上。

有需求的朋友，还是那句老话，年底要开始跑市场了！