转眼间，时间已经来到了2023年。2022年的楼市注定是不平凡的一年，原因很简单，一方面，各地都在积极发布调控措施松绑楼市，根据易居研究院公布的数据显示，2022年各地楼市调控次数已经超过一千次，同比增长40%。但另一方面，楼市却丝毫不见起色，遇冷趋势依旧在持续，新房市场普遍都在打折出售，二手房市场则是迎来了全面下跌。

在房价上涨时期，我们总喜欢比较哪些地方房价涨幅最大，房价下跌时期，那就来看看哪些地方下跌最明显。有这样三组数据值得关注：1、房地产投资方面，前11个月，全国整体下跌9.2%，东部、中部、西北、东北分别下跌6.5%、6.2%、16.1%、22.8%。2、商品房销售面积方面，全国整体下跌23.3%，东部、中部、西北、东北分别下跌22.8%、19%、27%、35.9%。3、商品房销售额方面，整体下跌26.6%，上述四个地区分别下跌25.6%、24%、30.5%、39.5%。

不难发现，当前的楼市的确已经出现了明显遇冷，开发商不愿拿地，刚需不肯买房，整体市场处于低迷状态，而相较于南方，北方的楼市下滑更为明显，特别是东北，房地产跌幅达到全国跌幅的2倍，销售面积减少1/3，销售额更是减少四成，销售额跌幅大于销售面积，也就意味着房价也在持续“阴跌”。有机构整理出11月339个城市的房价数据，同样能够明显感受出北方楼市岌岌可危的现状：

金昌房价环比下跌5.6%；大庆房价环比下跌7.2%；白银房价环比下跌7.3%；南阳房价环比下跌10.4%；枣庄房价环比下跌9.4%；日照房价环比下跌6.2%；聊城房价环比下跌10.9%；石家庄房价环比下跌8.7%；北京房价环比下跌4.7%。可能有人认为10%的跌幅并不大，但需要注意的是，上述数据是环比数据，相当于一个月跌幅达到了10%，并且许多城市是处于楼市不断松绑状态下，但房价依旧出现了明显下跌。除了上述城市以外，信阳、菏泽、安阳、临夏、焦作、许昌、天水、天津等北方城市同样处于持续阴跌的状态。

再来看看北方比较有代表性的热点城市，其中济南和青岛成交面积相较于2017年分别减少30%、15%；天津成交面积同比下跌25.8%、供应面积同比下跌36%；长春供应量同比下跌79%、销售额同比下跌52%、去化周期高达153个月；发布过“限跌令”的哈尔滨，去化周期高达144个月，同比上涨328%；沈阳二手房挂牌量超15万套、成交量缩减20%；大连住宅供应面积同比下降54%、成交面积下降46%； 石家庄房价则是从2017年最高点的1.9万跌至当前的1.3万元。

为何北方楼市会出现“集体失守”的情况？主要有三个方面的原因：

首先是楼市的持续调控。自2016年国家正式提出“房住不炒”的核心理念后，各地就开始了积极调控，特别是进入2020年后，调控力度逐渐加码，“三道红线”、“限贷令”、“土地两集中”等调控措施入场，收紧了楼市资金的注水口。根据国家统计局公布的数据显示，自2020年6月以来，全国新房价格每平方米只变化了53元，意味着住房的投资属性基本消除，房价泡沫不断减少，中指研究院发布《百城价格指数报告》，2022年12月百城新房、二手房价格跌幅扩大，而当前热点城市中南方城市居多，这些城市房价的抗跌性更强一些。

其次是人口的不断流动。当前楼市有一个核心词汇：分化，即随着人口的不断流动对于房价变动产生了较为明显的影响，随着交通越来越方便，人们更倾向于前往一二线热点城市，因此对于这些热点城市来说，人口流动意味着住房需求的不断供应，因此即使楼市遇冷房价依旧能够稳定甚至上升。但另一方面，对于一些人口持续减少的偏远城市来说，人口不断减少意味着住房需求不断减少，房价自然也会下跌得更快、更明显。

最后是经济差距以及生活质量的提升。随着房价泡沫不断消除，房价正不断回归理性，因此人们对于生活质量的要求也在逐步上升，有机构对于刚需居住问题进行了问卷调查，结果显示更多的人愿意生活在南方，主要原因是气候相对宜人，空气质量也更加好。与此同时，南北城市之间经济差距也愈发明显，公开资料显示，2010-2021年北方经济占全国总量从42.8%快速下降至35.2%，南北经济总量差距从14.4个百分点迅速扩大至29.6个百分点，人均GDP差距从0.97扩大为1.25。

那么未来类似的趋势还会持续吗？答案是显而易见的，尽管当前楼市处于遇冷周期，但整体房价依旧处于高位。事实上，不仅是北方城市，南方城市未来同样也会出现类似的问题，原因在于当前住房已经出现了严重的供过于求的情况。央行公布的报告显示，早在2019年末，我国城镇家庭住房持有率已经高达96%的水平，人均持有1.5套房子，且四城以上的居民持有2套及以上的房产。

反观住房供应，主要来源于两方面，其一是空置房数量，目前我国空置房具体数量未知，2017年西南财经大学给出的数据显示，全国空置房数量超过6500万套，空置率已经超过20%，有专家估算结合最近五年的数据，整体空置房已经超过1亿套。其二来源于开发商的库存，克而瑞数据显示，截至到11月末CRIC监测的100个重点城市库存量达到了5.94亿平方米，广义库存高达28.5亿平米，按照100平米一套房计算，相当于近3000万套房子等待出售。

可能有人会认为，要求当前开发商停止开发建设，让未来新增人口买房即可解决问题。显然，这个方法同样难以实现，对于开发商来说，显然是不愿意放弃房地产这块“蛋糕”的。更为重要的是，当前我国同样面临着严峻的人口问题，公开数据显示，2022年前6个月，我国人口净增长数分别为2.49万、0.86万、-0.75万、-2.34万、-3.91万和-5.47万，人口总数同比减少9万人，出生率从2016年的1883万人跌至2021年的1062万人，出生率从13.6‰降至7.2‰。

与此同时，许多专家学者都认为未来人口即将进入“负增长”周期，著名医学杂志《柳叶刀》也预测认为，按照当前的生育率，到2100年我国人口数将降至7亿以下，经济学家任泽平认为我国人口将在“十四五”时期进入负增长。也就是说，未来面临的并不是高房价的问题，而是多余的房子难以出售、无人接盘的问题，正如央行原副行长吴晓灵告诫的一样：

在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。