近日，西安姬女士买房“高公摊”事件引发了社会的关注。“69平方米的房子，公摊面积竟然达到37平方米，公摊率超过了50%，这也太离谱了。”销售人员却告诉她，该楼盘五证齐全，规划都经过政府部门审批，公摊问题没有问题，符合国家规定。而此类事件绝非偶然，近年来，社会上关于房屋买卖的公摊面积争议时有发生。

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公摊面积的标准是什么？

对于公摊面积而言，中国一直有自己独有的计算方式，与商品房预售制一样，公摊面积制度也是同一时期由香港引入内地的。20世纪50年代以前， 中国香港地区房屋以整栋销售为主， 因此价格高、成交量低。1954年，霍英东收购香槟大厦，重新开发出售，香槟大厦就首次提出了公摊，把公共部分的成本费用平摊到业主身上。这样房子就可以按套出售了，而非过去的按栋出售。此后， 香港开发商纷纷效仿这种模式。中国内地也沿用了这一模式。

值得一提的是，每所小区的规划设计不同，住房公摊比例也就会有所不同。比如：有的低容积率小区，配套丰富，公摊就会相对大一些，如果是高层建筑、公寓楼栋等，电梯、大堂、消防等要求会增加，也会导致公摊面积增加。公摊面积没有统一标准，最后只能由开发商说了算。公摊面积又衍生出一系列收费，如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费；与此同时，公摊面积上所产生的一些收益却并未分给业主。

因此，围绕公摊面积所产生的纠纷不断。以“公摊面积”为关键词在中国裁判文书网搜索，结果显示共有5万余份相关判决文书，其中涉刑事案件近百份，民事纠纷4万余份。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法表示，现在国内确实没有公摊面积相关方面的标准，只有市面上约定俗成的比例。

适用较多的公摊面积的计算方式为：公摊面积等于公摊系数乘以套内面积；公摊系数等于整栋楼的公共使用面积/整栋楼的套内面积；公共使用面积为整栋楼共同使用的部分。公摊面积以水平投影面积计算，其与套内建筑面积之和构成商品房建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成：第一部分为电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；第二部门为套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

买到公摊面积大的房子该如何维权呢？

原中国社科院金融研究所金融发展室主任、地产专家易宪容表示，签订购房合同时就应该注意公摊面积等关键信息。若事后觉得不满意，可以先尝试与开发商协商退房。

如果购房者买到公摊面积大的房子，首先应该明确一个问题，即房屋开发商是否履行了合理的告知义务，房屋过大的公摊面积是否已在购房合同或其他文件中标明。

《商品房销售管理办法》第十八条第三款明确规定：按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

此外，业主还可以通过请测绘机构重新测绘房屋面积的方式，来为自己维权。在测绘中，若业主发现结果与合同约定面积有差别，同样可以让开发商或者相关部门承担相应责任。

除了上述维权办法，《商品房销售管理办法》第二十条还规定，若当事人未在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理办法，且误差比超过3%时，买受人有权退房。

取消公摊面积，是未来趋势吗？

中国香港地区早在2013年开始就已告别“公摊面积”，实行住宅物业销售新规——对于新房，只能用实用面积来标注面积，以“每平方呎／平方米”来表示售价。重庆也在2002年就已取消“公摊面积”，直接以套内面积售房，但这一经验并没有在全国内推广

近年来，中央以及地方也在尝试提出取消“公摊面积”的征求意见或提议，多位人大代表亦有提出“取消公摊”的议案，然而至今相关征求意见或提议未在全国落实。

在2021年全国两会上，全国政协委员周世虹提交了一份“关于取消公摊面积”的议案，其中建议“应该逐步取消房地产市场长期存在的公摊面积和商品房预售制度。”

2023年7月28日下午合肥市召开房地产专题会议，明确提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。

“合肥的政策实施后，对市场信心有提振作用，不排除其他城市迅速跟进。”专家表示说。“但取消公摊面积也有其两面性。首先，因为公摊面积中往往包含了宽敞的公共空间，取消公摊可能在一定程度上影响房屋的舒适度；其次，若取消公摊但总房价不降，结果可能造成商品房每平方米的单价进一步上涨。”

虽然房地产专家表示，在多个国家和地区，售房都以套内实用面积计算，按建筑面积计算已不合时宜。目前，国内也有多个地方开始试点“商品房销售按套内面积计价”，在保障消费者权益等方面，取消公摊面积或已是大势所趋。

然而业内人士称，取消“公摊面积”可能存在利益冲突与监管政策的问题。在政策层面，取消“公摊面积”涉及住房和城乡建设领域的政策调整和制度改革，也需要各级政府的支持和推动。

来源:深圳特区报