1、全国楼市政策变化趋势

2022年至今，随着全国房地产市场持续处于调整中，成交量出现明显回落，尤其是三四线城市交易回落更是明显，并且部分房企在这一期间持续暴雷，国家和地方城市持续出台供给端救市政策，保交楼、放松房企融资限制等，但是从楼市成交量的刺激效果来看并不明显，整个2022年商品房成交回落26.7%。进入2023年，救市政策依旧持续不断出台，但是政策主要转向为刺激购房需求为主，如降息、放开限购、降低首付等，不过市场并未受到这些利好政策而形成有效的反弹。因此，近两年来楼市政策政策依旧持续松绑中，7月下旬，中央出台《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，希望通过城中村的综合改造拉动房地产的开发投资，为市场提供有效需求，提振房地产市场，保障经济的稳步发展。

从城中村改造城市来看，通过拆除大片自建房给与其相应的补贴，从而为市场提供大量有效需求，有利于成交量的回升和房价的稳定。从当初棚改政策实施来看，确实能够带来楼市的快速上行，尤其是三四线城市的楼市去库存起到了巨大的贡献。其中货币化的棚改对楼市拉动意义更是巨大，其中2016年和2017年的货币化棚改安置占比超过50%，最高达到近70%，从全国商品住宅库存面积走势来看，2016年至2019年之间，每年同比减少分别为11%、25%、17%、10%，2019年棚改政策的逐步退出，新房库存也开始逐步回升，可见棚改政策的作用显而易见。当前，购房需求基本集中在核心城市，那么城改政策也是为了更好的保障核心高能级城市的楼市交易稳定，房价不出现大幅下跌，从拉动房地产开发投资来保证经济的稳定运行。

据58安居客研究统计数据显示：楼市放松政策出台次数在2022年中达到高点之后出现一定回落，但是依旧维持在每月50次上下的相对较高频次的出台，在楼市尚未回升的情况之下，刺激楼市的政策将会依旧相对高频出台。从城改19城的楼市松绑政策出台频次来看，整体维持在和全国同步的水平，每月政策占比在30%左右。因此，这部分城市是房地产市场的主力成交城市，是房地产开发投资额占比较大城市，更能够为楼市的企稳，带动整个房地产市场稳定，保障经济稳定的重中之重。

2、19城楼市调控政策评分

目前，城中村改造核心19城目前依旧有大部分城市在执行相应的楼市调控政策，有的会较为严厉，有的会相对宽松，根据这部分城市执行调控政策的严厉程度我们对这部分城市进行打分。

从城改19城楼市调控政策（限购、限贷、限售、房贷利率）严厉程度打分来看，超大城市中四个一线城市相对是最为严控的城市，其中深圳为20分，广州为18分，上海为17分，北京为16分，深圳调控最为严厉主要还是其在目前执行的调控政策中，都是最为严厉的执行。而武汉的分值相对最低，为5分，主要是城市仅有少部分区域依旧在执行限购，而外地户籍购房社保年限仅需6个月，并且执行认房不认贷的贷款政策，首套房贷利率在LPR的基础上优惠20个BP，并且还有20个BP的城市优惠，合计40个BP，城市也不限售，因此其楼市购房限制政策相对较低。

在11个特大城市中，楼市调控政策整体会弱于超大城市，其中西安的分值相对最高，为15分，虽然其执行限购，但是区域相对会较少，并且其首套方太利率会有一定优惠，但是其贷款政策执行认房认贷，并且还执行最为严厉的限售政策，因此其分值较高。哈尔滨的分值最低，为2分，城市购房几乎没有限制，不限购，不限售，利率也是最为优惠。

3、19城商业贷款首付标准分析

从城改19城中商业贷款认定标准来看，随着8月底广州和深圳相继放开认房不认贷的政策，我们看到城改19城中房贷认定标准基本上出现了平均分配的情况。预计未来整体房贷认定标准将会逐步放开，不过一线城市执行更为宽松的认贷不认房的政策的概率相对较小。

购房贷款首付比例高低和贷款认定标准的严厉程度是成正比的，认贷不认房的城市中，绝大部分都执行最低20%的首付标准，二套房的首付最低也仅有30%，相比认房又认贷的城市上海和北京的最低标准35%首付还低。由于广州房贷认定标准做出调整，但是其最高首付比例并未进行调整，因此从认房不认贷城市来看，广州依旧是相对严厉。

对于各个城市具体的房贷政策而言，差异相对较大。最主要是集中在首套房的认定标准上，从最严的认房认贷到认房不认贷，最为宽松的是认贷不认房。目前城改19城中，认定为首套的房贷首付基本上都为20-30%之间，而认定为二套住房的首付多为30左右，相对严厉的城市在50-80%之间。这部分城市存在差一点主要是普通住宅和非普通住宅，限购和非限购区域存在差异，其中西安的贷款首付比例计算逻辑相对复杂，主要是从购房的面积进行限定，中小户型的的首付相对会低一些。

目前这些执行认房又认贷的城市中，房贷首付认定标准基本上都是执行当初楼市严控时期的相关标准，如普通住宅标准为例，上海的标准是九年前的标准，而其他城市标准也都是多年前的标准，因此这些政策是相对过时的，已不适合当前的楼市环境。那么在城中村改造的过程中，部分拆迁人群需要新购房产的话，也会阻碍其购房的进度，也需要相应的政策配套支持。

4、19城商业贷款利率分析

目前，城改19城首套房商贷利率普遍在LPR的基础上有所下调，首套房认定标准越是宽松，其房贷利率相对会更低，反之会更高。其中认贷不认房的城市中，郑州、沈阳和哈尔并首套房贷款利率是在LPR的基础上下调50个基点，仅为3.7%，东莞、南京和合肥也有20个基点的下调，成都的首套房贷款利率是最高的。不过，随着广州和深圳相继执行认房不认贷的政策，其房贷利率也会有下调可能性。

对于二套以上房贷利率来看，普遍都有上浮，基本上都在LPR的基础上上浮60个基点，主要是当前的楼市的政策制定依旧围绕着在“房住不炒”的大框架之下，那么在无法明确界定购买二套房的实际用途之下，统一认定为炒房的行为，执行相对较高的房贷利率来抑制炒房的行为。

从具体城市执行的房贷利率标准来看，多个城市首套房利率是有20个基点下调，主要是2022年5月，央行出台相关政策中提及贷款购买普通自住住房的家庭，首套住房商业贷款利率下限为LPR减20个基点，并且在2023年初再次发布建立首套住房贷款利率动态调整机制，即新房连续同比下跌3个月的城市可再次下调首套房贷款利率，因此有部分城市在LPR的基础上下调20个基点之后再可下调20-30个基点。

对于二套房的贷款利率依旧延续“房住不炒”时期的加点政策，并未进行过调整。不过在实际执行过程中还是出现了一定的调整和变化，最主要是通过对首套房认定标准的放松，把原先认定为二套房的这部分购房人群在新政策之下变成首套房的购房者，从降低其房贷利率。

5、19城限购政策分析

目前，城改19城多数仍然在执行限购的政策，只是限购的范围和松紧程度不同而已，而东莞和哈尔滨在近两年都已陆续取消限购。

从执行限购的城市来看，本地户籍购房人群主要根据其婚姻状况的不同进行购买套数的限制，其中四个一线城市中，上海、广州和深圳针对本地单身执行限购一套，而家庭可购买第二套房产，天津、杭州、南京和长沙都执行单身一套，家庭两套的限购政策。而其他城市执行的限购政策对单身和家庭执行同等的限购政策，都可以购买两套，其中武汉的限制相对更为宽松，可购买3套房产。

对于非本地户籍的购房人群而言，其限制会相对较多，主要是从交纳社保或者个人所得税的年限来限制外地户籍人群的买房行为。这一政策出发点也是以防止炒房的行为，因为当地楼市的供应主要以自住需求人群为主，而非本地户籍人群买房加上社保的年限限制，可认定为这部分人群是在购房地有工作，其购房行为是为了自住的需求，而没有社保就买房统一认定为炒房的行为。

目前，19城非本地户籍人群的限购时间在半年到5年不等，青岛、天津、武汉和南京的限购社保交纳年限相对较低，仅有6个月，实际上对于真正对于想在当地买房的人群影响不大；而像北上广深和杭州这5个城市的社保交纳年限达到60个月，变相在这一城市长期工作居住才能拥有购房资格，难度相对较大。其中沈阳对外地户籍的人群购房限制已取消，拥有和本地户籍人群同等的购房资格，相对较为宽松。

从城市的具体限购政策政策情况来看，多数城市在执行本地户籍最多购买2套的限制，不过部分城市在具体购买套数还是具有一定数量的突破，如多孩家庭可以在原来限购套数的基础上多购一套，主要是近几年持续放开二胎和三胎的鼓励生育政策出台下，放松对多孩家庭的购房套数的限制，一方面能够鼓励其住房需求的改善，另一方面也能够帮助多孩的政策更好的执行。

对于外地户籍的购房人群在执行限购的城市中普遍都认为其为投资性需求，因此多执行限购一套的限制，并且还有社保或者个人所得税交纳年限的限制，只是这社保年限的有的城市长有的短而已，其中上海对外地户籍的购房人群的限制更为严苛，如果要买房必须先结婚，外地户籍人群只有结婚才有购房资格。

6、19城限售政策分析

目前，城中村改造19城多数还是执行新房限售的政策，仅有哈尔滨、天津和武汉当前没有限售。从限售城市来看，热盘、网红盘限售年限相对会更长，基本上其限售年限在5年左右，最低的合肥也有三年的限售。主要是由于这部分楼盘一般都会是限价楼盘，其售价都会明显低于周边同品质二手房价格，形成“一二手倒挂”的情况，其价差一般都在20%以上，甚至有的楼盘能够达到50%，这部分房源存在买到就是赚到，那么对其限售从而减少购房者投资和投机的情况出现。其他限售城市对新房统一进行限售，不再区分普通楼盘还是热盘，主要还是其新房限价价差相对较小，或者其新房库存较大，去化周期较长。

不过，由于当前多数城市房价出现一定的调整，并且楼市交易活跃度明显的下跌，改善性需求逐步取代刚需，因此多数城市的限售政策也在逐步放松，部分城市甚至直接取消限售，但是“倒挂”楼盘限售的情况短期内取消的可能性相对较小，只要存在倒挂那么限售也将会持续存在。

在进行限售的城市中，除了一部分网红盘和热盘进行较长年份限售的情况之下，部分城市也对不同类型的楼盘或者购房需求进行了限售。如广州人才落户的人群购房相比普通户籍购房人群限售年限延长一年，重庆对不同区域执行不同的限售政策，沈阳对购买第三套住房进行限售，而青岛对购买二手房源进行限售。

不论那种情况的限售行为，原先其政策的出发点还是防止购房者进行短期内的投资和投机行为。未来房价短期内出现大幅上涨的可能性基本不会再出现，并且房地产在自住属性之外其投资的属性不能完全忽视，因此限售政策可能会是阶段性的政策，控制投资和投机的行为应该更多的会依靠限购来抑制。

来源：安居客