“五一”小长假往往是房企传统营销的重要节点，今年假期前，适逢多地密集推出松绑限购、“以旧换新”等支持政策，各大房企的购房优惠活动也层出不穷，从而使得许多城市的楼市均有局部热点和热门项目。据中指院监测，北京、广州、深圳、成都、南京、济南等地部分优质项目到访量增加明显。

不过，楼市整体成色仍显不足，交易数据仍呈现下降态势。根据中指数据，“五一”期间，22个代表城市新房日均销售面积较2023年假期下降超四成。

多位受访房企内部人士均表示，“五一”期间，来访有所恢复，许多城市环比有所改善，但同比有所下滑，降幅在20%-40%不等。不少房企人士亦表示，公司内部的完成率不错，但“目标都是基于对市场的预判，完成的绝对值并不高”。

多城楼市环比回温

5月5日，尽管位于上海浦东新区三林板块的一项目已结束正式认筹，但当日来访依旧火热，售楼处门口甚至排起了长队。

负责接待的销售人员向第一财经记者表示，假期来访客户很多，“这几天每天都有约400组客户”。不少客户前来认小筹，最少缴纳1万元即可作为意向金。记者在该项目售楼处停留的半小时内，已有两组客户完成认筹。

在松绑了执行13年限购政策的北京市场，“五一”假期也热闹了起来。北京新政规定，在现有限购政策的基础上，在五环外可增加1套购房指标。一TOP30房企相关负责人表示，北京市场的来访、成交环比节前出现了大幅提升，新政在北京五环外、总价2400万以上的个别豪宅项目效果明显，来访成交同比增长30%。

中指院的监测也显示，北京五环外多个新房售楼处到访量明显增多，典型楼盘整体到访量增加20%左右。从区域和项目来看，整体分化依然比较明显，顺义、昌平等具备一定客户支撑度的区域，市场活跃度相对更高，客户到访量增加更为明显。

广深市场虽然备受恶劣天气的影响，在假期前两日表现不佳，但“后面几天明显有恢复”。某华南房企内部人士向记者反馈，公司目前在广州有两个在售项目，“都超额完成目标了”。

上述TOP30房企相关负责人也提及，假期内有多家房企推出了特价房源+暖场活动，广州市场的来访、成交环比提升明显；深圳市场的来访、成交环比也小幅提升5-10%，核心地段的标杆型项目，也在折扣噱头的支撑下表现出了不错的市场热度。

另据广州中原研究院统计，多个优质全新大盘在小长假来临前便提前开盘，不少项目在4月中旬以后就选择抢跑。一项目在“五一”前夕推出了93平方米、单价“6字头”的特价房后，假期内继续优惠活动，吸引了几十名周边想换房的地缘客户。同时，保利旗下一项目也在4月底就推出250多套货，据保利公布的数据显示，开盘热销16亿元。

节前，南京也祭出了包括与周边8城公积金互认互贷、买房即可落户、房票安置、“以旧换新”等一系列新政，市场也给出了不错的反馈。建发旗下位于南京的一项目称，“五一”假期前三天来访即超500组。

龙湖相关负责人也向记者表示，小长假期间，旗下的南京天曜城、央颂到访人数均约千人，认购额约1.2亿元，较此前预期超出4成。这其中还有一组客户来自青岛，“原本就有到南京发展的打算，趁着假期来旅游看房，最终下定。”

另据诸葛数据研究院监测，对比各城市去年五一假期新房成交来看，北京、成都、济南3城成交表现好于去年。其中，济南涨幅翻倍遥遥领先，成都、北京在限购政策松动的刺激下，购房需求逐步释放，假期成交活跃度赶超去年，成交量同比均涨超20%。

58安居客研究院数据显示，“五一”假期，全国新房线上找房日均热度较前五天环比上涨约11%，较整个4月上涨约4%，楼市有升温迹象。

市场压力仍在

穿透部分城市热点项目的亮眼表象，更多城市和项目实则并未出现明显改观，“五一”假期楼市整体热度一般。

不久前，长沙刚释放的全面解除限购大招，也没能在这个小长假里起到明显作用。有房企的长沙市场负责人向记者表示，“五一”期间，有营销政策加码的项目卖得尚可，远郊项目都不太好，“整体比去年降幅5成以上”，预计未来仍将持续以价换量。

另有房企内部人士反馈，天津也松绑了120平方米以上户型的限购，但并未带来成交增量，政策效果不明显；在三线及以下的城市，受到房企优惠政策加码、假期返乡潮等的影响，城市的来访成交环比表现均有提升，但同比仍下滑，其中温州、柳州等城市同比腰斩，阜阳同比则下滑2-3成。

根据诸葛数据研究中心监测，2024年“五一”假期（5.1-5.5）重点12城新建商品住宅成交2123套，日均成交425套，总成交量较2023年的4434套下降52.12%。

上述机构表示，尽管节前多地密集推出购房优惠活动以及松绑限购政策等，但从总体网签数据上来看，效果暂未显现，房价持续下跌以及挂牌量处在高位等现象犹存，当前购房者信心仍然不足，加之出游热情大幅上涨，也不排除购房需求释放有所滞缓。

亿翰智库提供的报告显示，“五一”期间，某大型央企整体的来访情况恢复到2023年三四月周末水平，但转化率并不算理想，成交较上年同期下降超约2成；某华南民营房企在假期的认购量同比降幅也达到17%。

有长期跟踪房地产市场的分析师回忆，去年“五一”国央企的市场表现还不错，今年则是所有类型企业的销售都在降。

某华东大型房企内部人士向记者透露，“我们内部完成率不错，但其实目标本身都是基于对市场的预判，所以绝对值不高。”一华南民营房企内部人士也表示，“五一”期间，除了深圳市场的表现和去年持平，其他地方同比都呈下降的态势。“其中一个关键因素是很多城市的货值减少了很多。”

尽管从当前的形势来看，多轮政策所起的效用尚不算明显，当前新房市场调整压力仍在，但业内认为市场需求仍在。

信达证券房地产行业分析师江宇辉分析，当前对于需求影响的核心主要在于三点，即房价下跌、烂尾楼和收入预期。“我们认为中国商品房销售面积由2021年17.9亿平方米降至2023年的11.2亿平方米，一部分原因是需求的衰退，另一部分原因主要在于影响需求的这三点因素导致众多即期购房需求的延迟，而不是消失。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，未来随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，年中新房市场有望迎来边际改善。

(本文来自第一财经)